Иск о признании расписки о продаже квартиры договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда удовлетворен в части требований правомерно, так как из расписки следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры; договор сторонами исполнен с момента его заключения.
Апелляционное определение Омского областного суда от 30.10.2013 по делу N 33-7050/2013
Председательствующий: Савченко В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Дьякова А.Н.,
судей Иволгиной Н.В., Ланцовой М.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании 30 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителей У. — О.А.В., О.И.В. на решение Саргатского районного суда Омской области от 16 августа 2013 года, которым постановлено:
«Признать расписку о продаже квартиры <…> от 08 марта 2011 года договором купли-продажи квартиры по адресу: <…>, общей площадью <…> кв. м, жилой площадью <…> кв. м, с инвентарным номером <…>.
Признать за М.Н. <…> право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <…>, общей площадью <…> кв. м, жилой площадью <…> кв. м, с инвентарным номером <…>.
В удовлетворении требований о компенсации морального вреда отказать.
Взыскать с У. <…> в пользу М.Н. <…> расходы по оплате госпошлины в сумме <…> рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере <…> рублей.
Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на вышеуказанное жилое помещение».
Определением Саргатского районного суда Омской области от 09.09.2013 исправлена описка в резолютивной части решения, вместо отчества истца «<…>» указано «<…>».
Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия
установила:
М.Н. обратилась в суд с иском к У., указав, что 08.03.2011 заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры <…>, договор купли-продажи надлежащим образом не оформили, она передала У. <…> рублей за приобретенную квартиру по расписке, стала пользоваться ею. 05.12.2012 зарегистрировалась по месту жительства с согласия У. Впоследствии У. отказалась от переоформления квартиры, ссылаясь на то, что сдала квартиру ей в аренду. С учетом уточнения требований просила суд признать расписку о продаже квартиры <…> от 08.03.2011 договором купли-продажи; признать за ней право собственности на квартиру <…>; взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда в размере <…> рублей, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <…> рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме <…> рублей.
В судебном заседании М.Н., ее представитель М.М. заявленные исковые требования поддержали.
Ответчик У. в судебном заседании участия не принимала. В представленных письменных возражениях и объяснении указала, что является собственником спорной квартиры, в которой предложила проживать истцу временно, не оговаривая срок проживания. За проживание М.Н. передала ей зимой 2011 года деньги в сумме <…> рублей. 08 марта 2012 года по просьбе М.Н. была написана расписка в подтверждение факта передачи денежных средств, свою подпись в расписке не оспаривает, расписку писала ее дочь. Слово «продала» указано по просьбе М.Н., чтобы исключить ее выселение. В 2012 году для получения технического и кадастрового паспортов на квартиру одолжила у М.Н. <…> рублей, срок возврата не оговаривали. В начале 2013 года М.Н. предъявила ей требования об оформлении квартиры в ее собственность, она ответила отказом, т.к. квартиру продавать не намеревалась, квартира может понадобиться для проживания ее детям.
Представители ответчика О.И.В., О.А.В. и Р. в судебном заседании исковые требования не признали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представители У. — О.А.В., О.И.В. просят решение суда отменить. Ссылаются на то, что договор купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами, истец и ответчик не заключали, требование о государственной регистрации договора не соблюдено, расписка фактически написана без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является ничтожным документом. Информация в представленной расписке не дает возможности идентифицировать объект договора, так как не содержит указания на площадь, количество комнат, этажность, тип основного строения. В неразрывной связи с указанным строением находится земельный участок, на котором расположены различные хозяйственные постройки, о которых в расписке не упоминается. Никаких документов, подтверждающих передачу и приемку недвижимого имущества, между истцом и ответчиком не составлялось. Указания на то, что обязательство по передаче жилого помещения будет считаться исполненным после фактического вручения либо передачи денег, в расписке не предусмотрено. В расписке указаны ложные данные о дате передачи денежных средств. Стоимость жилого помещения существенно занижена. Показания свидетелей не могут быть признаны доказательствами по делу, поскольку указанные лица при составлении и подписании расписки не присутствовали. Регистрация истца в квартире, передача ответчиком ключей от квартиры, оплата истцом коммунальных услуг не свидетельствуют о достижении между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи. Требование истцом гарантий от выселения подтверждает то обстоятельство, что фактически между сторонами возникло обязательство по предоставлению жилья за плату, расписка является доказательством получения денег. Первоначально истец ссылалась на расписку как на предварительный договор купли-продажи.
В возражениях на апелляционную жалобу М.Н. просит решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей ответчика У. — О.А.В., О.И.В., Р., поддержавших доводы жалобы, истца М.Н., ее представителя С., просивших решение оставить без изменения, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ) оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено, что ответчик У. является собственником квартиры <…> в доме <…> на основании свидетельства о государственной регистрации права от 25.12.2001.
Обратившись в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение истец ссылалась на то, что она купила указанную квартиру у У., в подтверждение чего была составлена расписка, согласно которой У. продала квартиру М.Н. по адресу: <…> за сумму в размере <…> руб.; деньги <…> руб. были переданы 08.03.2011. В расписке имеются подписи истца и ответчика, свидетелей <…> и <…>; указано на то, что расписка составлена в двух экземплярах 08.03.2011.
Из материалов дела также следует, что истец в марте 2011 въехала в спорный дом, при этом продав принадлежащее ей домовладение в <…>, произвела в нем ремонт, проживает по указанному адресу по настоящее время, с 05.12.2012 зарегистрирована в спорной квартире.
Оценив установленные обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что составленная 08.03.2011 между истцом и ответчиком расписка фактически является договором купли-продажи жилого дома, расположенного по названному адресу, договор исполнен сторонами с момента его заключения. Так как, сторона ответчика уклоняется от совершения действий по оформлению и регистрации сделки, суд, руководствуясь положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о наличии оснований для признания расписки договором купли-продажи квартиры, и признании за истцом права собственности на спорное жилое помещение.
На основании ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Из материалов дела следует, что стороны составили 08.03.2011 расписку, по условиям которой истец продала ответчику квартиру <…>, покупателем переданы деньги в сумме <…> руб.
Из представленной расписки следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры N <…>. Об этом свидетельствует уплата денежных средств за спорную квартиру, их принятие в качестве расчета за продажу квартиры, предоставление квартиры в фактическое владение и пользование М.Н., ее вселение и регистрация в ней по месту жительства с 05.12.2012, проживание истца в квартире в течение более <…> лет, несение ею бремени содержания указанной квартиры (пояснения сторон, свидетелей, справка почтового отделения об оплате коммунальных платежей, договор на оказание услуг по холодному водоснабжению), непредъявление У. каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной квартиры к истцу.
При таком положении на основании представленных и исследованных в судебном заседании доказательств суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований М.Н. о признании права собственности на спорную квартиру.
Утверждение стороны ответчика о том, что между сторонами возникло обязательство по предоставлению жилья за плату, несостоятельно.
При установлении действительной воли сторон на заключение договора купли-продажи спорной квартиры судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора и одновременно о его ничтожности.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом изложенного является ошибочным суждение стороны ответчика о том, что информация в представленной расписке не дает возможности идентифицировать объект договора, так как не содержит указания на площадь, количество комнат, этажность, тип основного строения. Предмет сделки определен сторонами в расписке посредством указания адреса, какой-либо неопределенности не вызывает.
Отсутствие в расписке указания на то, что обязательство по передаче жилого помещения будет считаться исполненным после фактического вручения либо передачи денег, основанием для отказа в иске явиться не могло.
Утверждение стороны ответчика о том, что денежные средства в сумме <…> рублей были переданы продавцу не 08.03.2011, а в другой дату, сами по себе на квалификацию сложившихся между сторонами правоотношений повлиять не могут, при том, что факт получения денежных средств в сумме <…> руб. в счет покупной цены сторона ответчика не оспаривала.
Доводы жалобы о заниженной стоимости квартиры ничем не подтверждены, опровергаются имеющимися в деле сведениями о том, что проданная квартира не использовалась для проживания около <…> лет, нуждалась в существенном ремонте. Представленная ГП Омской области «ЦТИиЗ» справка содержит сведения об инвентаризационной стоимости квартиры <…> руб. в ценах 2011, после обследования, выполненного 13.08.2012, т.е. после проведения истцом ремонта жилого помещения.
Оценка показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей приведена в решении, оснований не согласиться с ней у судебной коллегий не имеется.
Иные приводимые в апелляционной жалобе доводы были предметом исследования суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Саргатского районного суда Омской области от 16 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.