Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком правомерно частично удовлетворено, поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по своевременному внесению арендных платежей, однако размер взыскиваемой задолженности подлежит взысканию до заключения сторонами соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, так как названное соглашение является незаключенным.

Апелляционное определение Томского областного суда от 15.08.2014 по делу N 33-2375/2014

Судья: Корнеева Т.С.

15 августа 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной Л.А.,

судей Клименко А.А., Уваровой В.В.,

при секретаре К.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску муниципального образования «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края» к И.И.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени

по апелляционной жалобе муниципального образования «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края» на решение Кировского районного суда г. Томска от 8 мая 2014 года.

Заслушав доклад судьи Брагиной Л.А., объяснения представителя И. Я., действующего на основании доверенности 70 АА 0581346 от 25.04.2014, действительной в течение трех лет, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Муниципальное образование «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края» обратилось в суд с иском к И. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в свою пользу — в размере /__/ рублей /__/ копейки, пеню — в размере /__/ рублей /__/ копеек, а также в пользу муниципального образования «Тальменский район Алтайского края» задолженности — в размере /__/ рублей /__/ копейки и пеню — в размере /__/ рублей /__/ копеек. В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с условиями соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 175 от 28.07.2004 ответчиком приняты на себя права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м (кадастровый номер /__/) Р.. В соответствии с п. 3 данного соглашения к ответчику перешли в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, который, в свою очередь, получил права и обязанности арендатора от ООО «/__/» по соглашению от 06.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 175 от 28.07.2004. Согласно п. 2.6 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Согласно п. 2.3 договора в последующие годы расчет суммы арендной платы производится арендатором с учетом изменений, принятых РФ, субъектом или органами местного самоуправления, без заключения дополнительных соглашений, с учетом уведомления. В настоящее время размер задолженности по арендной плате, сформировавшейся с 2010 года, с учетом неустойки составляет /__/ рублей /__/ копеек.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика И., представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет иска, администрации Тальменского района Алтайского края, а также представителя истца муниципального образования «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края», представитель которого Д. ранее представила письменные пояснения по иску, в которых указала, что задолженность И. по арендной плате складывается исходя из размера годовой оплаты по аренде, которая определяется по следующей формуле: /__/ руб. /__/ коп. x /__/ кв. м x 1,7%, где /__/ рубля /__/ копеек — удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Администрации Алтайского края N 546 от 28.12.2009, /__/ кв. м — площадь земельного участка, 1,7 — процент от кадастровой стоимости, утвержденный Советом районных депутатов Тальменского района Алтайского края N 54 от 25.11.2009. Таким образом, по мнению истца, расчет должен производиться следующим образом: /__/ рублей /__/ копеек x 4 года (период с 2010 года по 2013 год) = /__/ руб. /__/ коп. Ответчиком произведена оплата в общем размере /__/ руб. /__/ коп. (/__/ руб. /__/ коп. — 24.07.2013, /__/ руб. — 21.10.2013), в связи с чем основной долг составляет /__/ руб. /__/ коп., пеня — /__/ руб. /__/ коп. (которая начисляется за каждый день просрочки по ставке рефинансирования ЦБ РФ).

В судебном заседании представитель И. Я. иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, пояснив, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли с 18.07.2012 — момента подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 175 от 28.07.2004, до его подписания И. не было известно об имеющейся задолженности по арендным платежам предыдущих арендаторов, в самом соглашении не оговорены суммы задолженности и порядок их передачи новому арендатору. И. вносил арендную плату, его задолженность, с учетом платежей, составляет /__/ руб. /__/ коп., а пеня — /__/ руб. /__/ коп. Полагал, что, поскольку истец не обращался к И. с претензией, им не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и в иске следует отказать.

Обжалуемым решением на основании ст. 8, 153, 154, п. 1 ст. 160, п. 1, 2 ст. 307, ст. 309, п. 3 ст. 308, ст. 310, 329, 330, 331, 333, п. 1, 2 ст. 391, п. 1, 2, 4 ст. 421, ст. 431, 432, 434, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), п. 7 ч. 1 ст. 1, ч. 4 ст. 22, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), ст. 42, 56, ч. 1 ст. 103, ст. 167, 194 — 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении N 263-О от 21.12.2000, заявленные требования удовлетворены частично, с И. взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в пользу бюджета муниципального образования «Тальменский район Алтайского края» в сумме основного долга /__/ руб. /__/ коп., пеня в размере /__/ руб. /__/ коп., в пользу муниципального образования «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края» — в сумме основного долга /__/ руб. /__/ коп., пеня — в размере /__/ руб. /__/ коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель муниципального образования «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края» Д. просит отменить данное решение и вынести новое об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указала, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, суд первой инстанции, установив, что И. с 18.07.2012 является субъектом права аренды земельного участка по /__/ по договору аренды от 28.07.2004 N 175, отказывая в удовлетворении заявленных требований, ссылается на то, что соглашение от 18.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды не имеет юридической силы для истца, так как должно было заключаться, в том числе, и арендодателем — Тальменским поссоветом, то есть приходит к выводу о незаключенности вышеуказанного соглашения и отсутствии у ответчика обязанности по оплате задолженности по арендной плате. Вместе с тем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Вышеуказанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке и никем оспорено не было. Также выражает несогласие с выводом суда о том, что переход долга не состоялся ввиду отсутствия в соглашении указания на размер долга и согласия кредитора на перевод данного долга. Полагает, что в данном случае не подлежала применению гл. 24 ГК РФ, так как в соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, в данном же случае подлежала применению ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, которой предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следовательно, тройственного соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайме), как и согласия арендодателя на перевод прав и обязанностей, по договору аренды земельного участка не требуется. О переводе прав и обязанностей по договору аренды арендодатель был извещен и принимал арендные платежи от нового арендатора И.

В соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей истца, третьего лица, а также ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с правилами ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации) Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (статья 389 Гражданского кодекса Российской Федерации). К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в ст. 389 настоящего Кодекса (ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов и поселений до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков — по нормативу 50 процентов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2004 между городским поселением «Тальменский поссовет» и ООО «/__/» заключен договор N /__/ аренды земельного участка, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м (кадастровый номер /__/), сроком по 21.07.2029 (п. 2.1 договора). Пунктом 2.2 договора определена ставка арендной платы на 2004 год в размере /__/ рублей /__/ копеек, а п. 2.3 установлено, что в последующие годы расчет арендной платы производится арендатором с учетом изменений, принятых Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или органами местного самоуправления, без заключения дополнительного соглашения с вручением соответствующих уведомлений. Арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа последующего месяца квартала, за который производится платеж (п. 2.6 договора). В случае неуплаты арендной платы в установленный в договоре срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере ставки рефинансирования банка от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 2.8 договора). Участок предоставляется для промышленных предприятий (территория нефтебазы) (п. 1.1 договора). 30.10.2004 данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соглашением от 13.07.2012 недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке, как не реализованное в ходе конкурсного производства в отношении ООО «/__/» передано в счет частичного погашения требований кредитора Р. На основании соглашения от 06.07.2012 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка N /__/ в полном объеме перешли от ООО «/__/» к Р. на тот же срок и на тех же условиях, данное соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке. 18.07.2012 Р. продал приобретенное недвижимое имущество И., переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. 18.07.2012 на основании соглашения заключенного между Р. и И. к последнему в полном объеме и на тех же условиях перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка N /__/ от 28.07.2004, в том числе условия по арендным платежам (п. 3 соглашения), соглашение зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 11.08.2012.

30.07.2013 истцом И. была направлена претензия с требованием о погашении задолженности за аренду земельного участка за 2009-1 кв. 2013 годы в размере /__/ рублей /__/ копеек.

Согласно предоставленной справке от 17.03.2014 за И. числится задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме /__/ руб. /__/ коп., в том числе: задолженность за 2010 год — /__/ руб. /__/ коп., за 2011 год — /__/ руб. /__/ коп., за 2012 год — /__/ руб. /__/ коп., за 1-4 кварталы 2013 года — /__/ руб. /__/ коп. и пеня — /__/ руб. /__/ коп.. При этом И. было оплачено 24.07.2013 /__/ руб. /__/ коп. и 21.10.2013 — /__/ руб., что также подтверждается платежными поручениями N 204 и N 570 соответственно.

Указанные обстоятельства участниками процесса не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания с И. задолженности по арендной плате, сформировавшейся до 18.07.2012, суд первой инстанции исходил из того, что сделка по переводу долга между Р. и И. не состоялась, а обязанными лицами по договору аренды N /__/ от 28.07.2004 перед кредиторами (истцом и третьим лицом) за период пользования земельным участком до 18.07.2012 остались первоначальные арендаторы — ООО «/__/» и Р., каждый пропорционально своему периоду пользования земельным участком.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 431 ГПК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из системного толкования ст. 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период, предшествовавший совершению сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.

Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.

Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме — самостоятельным договором либо содержаться среди условий соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.

Из анализа условий соглашения, заключенного между Р. и И. 18.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N /__/ от 28.07.2004, не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору обязательств по внесению арендных платежей за период до заключения указанного соглашения.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права и сложившихся правоотношений, а потому подлежат отклонению судебной коллегией.

Утверждение апеллянта о том, что суд пришел к выводу о незаключенности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, противоречит тексту решения суда, пришедшего к выводу о незаключенности соглашения о переводе долга.

Иных доводов к изменению или отмене решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку в остальной части решение суда участниками процесса не оспорено, судебная коллегия в соответствии с п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 от 19.06.2012 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» его проверку не осуществляет.

Нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Таким образом, решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Томска от 8 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Тальменский поссовет Тальменского района Алтайского края» — без удовлетворения.