Поскольку даже при соблюдении ответчиком условия о сроке передачи объекта строительства в эксплуатацию в случае заключения договора аренды с третьим лицом квартира с учетом того состояния, в котором она подлежала передаче будущему арендатору, использоваться по назначению не могла, суд правомерно отказал в удовлетворении требований истца по взысканию ущерба в связи с возвращением им арендатору задатка в двойном размере.

Кассационное определение Омского областного суда от 07.07.2010 N 33-4173/10

Судебная коллегия по гражданским делам

Омского областного суда в составе

председательствующего Чукреевой Н.В.

судей областного суда Кутыревой О.М., Канивец Т.В.

при секретаре Б.

рассмотрела в судебном заседании 7 июля 2010 года дело по кассационной жалобе представителя В. — Ч. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 14 мая 2010 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований В. к Жилищно-строительному кооперативу «И» о возмещении убытков отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Ч., судебная коллегия

установила:

В. обратился в суд с иском к ЖСК «И» о возмещении убытков, указав, что в соответствии с договором пая от 01.02.2008, заключенным между ним и ЖСК «И», ответчик обязался в срок не позднее 01.09.2008 передать ему объект строительства в виде трехкомнатной квартиры при условии оплаты им стоимости пая. Свои обязательства он выполнил полностью, однако ответчик в установленный договором срок квартиру ему не передал, фактически квартира была ему передана только 30.06.2009. Вместе с тем, 15.04.2008 он заключил предварительный договор аренды квартиры с Ч., согласно которому он как арендодатель обязался заключить с Ч. в срок не позднее 15.09.2008 договор аренды квартиры. Поскольку ответчик не исполнил обязательства по передаче квартиры, В. не смог выполнить свои обязательства по предварительному договору аренды. Просил взыскать реальный ущерб в размере 45 000 руб. в связи с возвращением Ч. задатка в двойном размере, упущенную выгоду в связи с невозможностью сдавать в аренду Ч. квартиру в период с 15.09.2008 по 30.06.2009 в размере 142 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Истец В. извещался о рассмотрении дела, в судебном заседании не участвовал.

Представитель истца Ч., привлеченный к участию в деле также в качестве третьего лица, иск поддержал.

Представители ЖСК «И» О. и Ч. иск не признали. Пояснили, что предварительный договор является мнимой сделкой. Истец не являлся собственником имущества в момент заключения предварительного договора.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В кассационной жалобе представитель В. — Ч. просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что ответчиком был нарушен срок передачи квартиры истцу, необходимость внесения дополнительного платежа, повлекшая изменение стоимости объекта строительства, не была документально подтверждена, внесение истцом суммы в счет паевого взноса не свидетельствует о его согласии с ней, данное условие являлось обязательным для передачи ему квартиры. Указывает на то, что заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательства не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем договор, предварительный договор аренды не предполагал распоряжения квартирой в момент его заключения.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ЖСК «И» Ч. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав представителей ЖСК «И» О. и Ч., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 01.02.2007 между ЖСК «И» и В. был заключен договор, согласно которому кооператив обязуется в предусмотренный договором срок приобрести либо построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать пайщику, полностью внесшему паевой взнос, объект строительства в виде квартиры.

15.04.2008 между В. и Ч. заключен предварительный договор аренды квартиры, согласно которому арендодатель В. обязуется заключить с арендатором Ч. договор аренды квартиры в срок не позднее 15.09.2008, в обеспечение исполнения договора аренды квартиры арендатор в срок не позднее 20 апреля 2008 года выдает арендодателю задаток в размере 45 000 руб., то есть в размере арендной платы за квартиру за три месяца. В подтверждение исполнения условий предварительного договора аренды и получения Ч. от В. 90 000 руб. в счет возврата в двойном размере задатка в материалы дела представлена расписка от 16.09.2008.

Обратившись с иском о возмещении убытков, В. сослался на то, что в связи с несвоевременной передачей ему квартиры, он не смог выполнить свои обязательства по предварительному договору аренды, в связи с чем был вынужден возвратить Ч. задаток в двойном размере.

Проверив доводы истца, суд в решении исходил из следующего.

Согласно п. 2.1 договора от 01.02.2007 после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома кооператив обязуется передать пайщику кооператива В. объект строительства в течение двух месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, а именно во 2 квартале 2008 года, но не позднее 1 сентября 2008 года, при условии уплаты всей стоимости пая. Передача объекта строительства кооперативом и принятие его пайщиком осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи (п. 2.3 договора пая).

Суд обоснованно учитывал обстоятельство, что последнюю сумму в счет паевого взноса В. внес 30.06.2009 путем зачета стоимости поставленных материалов на сумму 38 198 руб. в счет подключения к системам водоснабжения и водоотведения ОАО «В». Данный взнос был обусловлен необходимостью несения дополнительных затрат по подключению к сетям водопровода и канализации по требованию ОАО «В», о чем истец был уведомлен 09.09.2008. Внесение взноса согласуется с положениями п. 3.5 договора, предусматривающего несение дополнительных затрат, вызванных односторонними действиями и требованиями организаций, в т.ч. занимающих монопольное положение на рынке (например: ОГЭК, Водоканал, Горгаз и т.д.). Таким образом, только с момента внесения В. полной оплаты пая согласно п. 2.1, 2.2 договора пая он приобрел право на передачу ему квартиры.

В указанной связи подлежит отклонению приводимый в кассационной жалобе довод о том, что ответчиком был нарушен срок передачи квартиры истцу, необходимость внесения дополнительного платежа, повлекшая изменение стоимости объекта строительства, не была документально подтверждена, внесение истцом суммы в счет паевого взноса не свидетельствует о его согласии с ней, данное условие являлось обязательным для передачи ему квартиры.

Согласно п. 3.2 договора в стоимость строительства не входят следующие виды работ, выполняемые пайщиком кооператива за свой счет, своими материальными и трудовыми ресурсами: устройство и покрытие пола во всех помещениях квартиры, приобретение и монтаж межкомнатных блоков с установкой наличников, чистовая отделка стен и потолков всех помещений квартиры, приобретение и установка ванны, унитаза в комплекте с бачком, умывальником в ванной комнате и на кухне и подводок к ним, газовой плиты; штукатурка откосов, установка подоконников.

Поскольку квартира подлежала передаче В. не позднее 1 сентября 2008 года, даже при условии соблюдения им условия о выплате всей стоимости пая до указанной даты в случае заключения договора аренды с Ч. до 15 сентября 2008 года, как того требуют условия предварительного договора, квартира с учетом того состояния, в котором она подлежала передаче Ч., имеющего намерение проживать в ней, использоваться по назначению не могла.

Относительно суждения о том, что полученная В. сумма по предварительному договору задатком не является, судебная коллегия приходит к следующему.

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, указанный вывод не влияет на законность принятого судом решения, поскольку были установлены иные основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Приводимый в жалобе довод о том, что заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательства не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем договор, предварительный договор аренды не предполагал распоряжения квартирой в момент его заключения, на существо правоотношений и выводы суда не влияет. На момент заключения предварительного договора аренды В. правом на передачу ему квартиры не обладал, вопрос о моменте возникновении у него права собственности судом не рассматривался и правового значения по настоящему делу не имеет.

При таком положении постановленное судом решение соответствует требованиям материального и процессуального права. Оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от 14 мая 2010 года оставить без изменения. Кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий
Н.В.Чукреева

Судьи
О.М.Кутырева
Т.В.Канивец