Суд первой инстанции необоснованно выделил в отдельное производство требования истицы о переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты.

Постановление президиума Московского городского суда от 10.06.1999

(извлечение)

22 марта 1994 г. между Мяликом и Мухиным заключен договор купли — продажи, в соответствии с которым Мялик продал Мухину принадлежащую ему по праву собственности комнату 11,8 кв. м, расположенную в двухкомнатной квартире дома по ул. Пришвина г. Москвы.

Жилякова, проживающая в комнате 19 кв. м, расположенной в той же квартире, обратилась в суд с иском к Мухину и Мялику о признании договора купли — продажи комнаты недействительным и переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты 11,8 кв. м.

По ее мнению, при заключении данного договора было нарушено ее право преимущественной покупки, поскольку Мялик (участник общей долевой собственности) не известил ее — второго участника этой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи.

Мухин иск не признал, Мялик в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Решением Бутырского межмуниципального суда Северо — Восточного административного округа г. Москвы от 22 декабря 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) договор купли — продажи комнаты признан недействительным.

Определением суда от 22 декабря 1997 г. исковые требования в части перевода прав и обязанностей покупателя выделены в отдельное производство.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Президиум Московского городского суда 10 июня 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее.

Разрешая спор, суд пришел к выводу об удовлетворении иска в части признания договора купли — продажи комнаты недействительным, поскольку Мялик в нарушение положений п. 4 ст. 46 действовавших в то время Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик не известил истицу о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи, чем нарушил право преимущественной покупки истицы (ст. 120 ГК РСФСР).

Вывод суда ошибочен.

Как видно из материалов дела, истица Жилякова с бывшим мужем Мяликом проживали в кооперативной квартире дома ЖСК «Кировский» по ул. Пришвина, членом ЖСК являлась истица. На основании их заявления решением общего собрания членов кооператива от 14 мая 1990 г. был произведен раздел жилой площади с выделением Жиляковой комнаты 19 кв. м, ответчику Мялику — комнаты 11,8 кв. м. Пай за квартиру выплачен полностью в июле 1993 г., в августе 1993 г. Мялику выдано свидетельство о собственности на часть квартиры, а именно комнату 11,8 кв. м.

Являясь участником общей долевой собственности, Мялик в силу ранее действовавшей ст. 119 ГК РСФСР имел право на отчуждение своей доли другому лицу, а истица в соответствии с ранее действовавшей ст. 120 ГК РСФСР имела преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях; при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки истица, как другой участник общей долевой собственности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

Такие же положения содержатся в ст. 46 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., и в ст. 250 части первой ГК РФ, введенной в действие с 1 января 1995 г.

Следовательно, осуществление указанного права на основании приведенных положений законодательных актов не влечет признания договора купли — продажи недействительным и, как следствие, — приведения сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора (ст. 167 ГК РФ), а порождает лишь его изменение — права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. При этом лицо должно представить суду, в частности, доказательства того, что оно в состоянии выполнить обязанности покупателя, т.е. уплатить за покупаемую долю определенную денежную сумму (цену).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР в подп. «г» п. 6 постановления от 22 марта 1966 г. N 32 «О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом» (с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 20 декабря 1993 г. N 11), при предъявлении участником общей долевой собственности, преимущественное право покупки которого нарушено, иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В решении суда об удовлетворении иска должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли — продажи и в других документах о регистрации дома, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Это разъяснение применимо и к делам, по которым заявлено требование о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей собственности на квартиру.

Суд же в нарушение закона признал договор купли — продажи недействительным, а требования истицы о переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты не рассмотрел, необоснованно выделив их в отдельное производство.

При таких данных судебные решения суда подлежат отмене, а дело — направлению на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции.