Изменена начальная продажная цена заложенного имущества, так как, принимая представленное ответчиком заключение независимого оценщика о рыночной цене предмета залога, суд определил начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в том же размере, что и в отчете оценщика, чем нарушил требование ст. 54 Закона об ипотеке об установлении такой цены в размере 80 процентов от рыночной стоимости имущества.

Апелляционное определение Иркутского областного суда от 27.08.2014 по делу N 33-6301/2014

Судья: Орлова Л.В.

Судья-докладчик: Кравченко Е.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Гуревской Л.С.,

судей Астафьевой О.Ю. и Кравченко Е.Г.,

при секретаре К.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КИТ Финанс Капитал» к Т.А., Т.Е. о взыскании суммы долга, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество

по апелляционной жалобе истца общества с ограниченной ответственностью «КИТ Финанс Капитал» на решение Свердловского районного суда города Иркутска от 15 мая 2014 года,

установила:

ООО «КИТ Финанс Капитал» обратилось в Свердловский районный суд г. Иркутска с иском к Т.А., Т.Е. о взыскании суммы долга, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указано, что на основании кредитного договора от <дата изъята> <номер изъят>, заключенного между Т.А., Т.Е. и ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк», банк предоставил Т.А., Т.Е. целевой заем в сумме (данные изъяты) сроком на (данные изъяты) месяцев для приобретения квартиры, расположенной по <адрес изъят>. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека данной квартиры в силу закона. Права истца по данному кредитному договору удостоверены закладной от <дата изъята>. В соответствии с договором от <дата изъята> купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, права по кредитному договору перешли от «КИТ Финанс Инвестиционный банк» (ОАО) в пользу «КИТ Финанс Капитал» (ООО). Согласно п. (данные изъяты) кредитного договора за пользование кредитом ответчики обязаны уплачивать банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере (данные изъяты)% годовых, ежемесячный аннуитетный платеж составляет (данные изъяты). В соответствии с пунктами (данные изъяты) кредитного договора заемщики обязаны возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь период пользования кредитом. В силу пунктов (данные изъяты) кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере (данные изъяты)% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. На (данные изъяты) по договору имеется 6 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших (данные изъяты). Сумма задолженности ответчиков составляет (данные изъяты) руб., из них: (данные изъяты) руб. — сумма просроченного основного долга; (данные изъяты) руб. — сумма просроченных процентов по кредиту; (данные изъяты) руб. — сумма пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; (данные изъяты) руб. — сумма пени за нарушение сроков возврата кредита. <дата изъята> ответчикам направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. По истечению указанного в требовании срока задолженность не была погашена. Согласно экспертному заключению <номер изъят> от <дата изъята> оценка предмета ипотеки — квартиры по <адрес изъят>, составляет (данные изъяты) руб. Так как с момента заключения соглашения рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, начальную продажную цену заложенной квартиры необходимо установить в размере (данные изъяты).

Просил взыскать с Т.А., Т.Е. в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» задолженность по кредитному договору <номер изъят> от <дата изъята> в размере (данные изъяты), обратить взыскание на предмет ипотеки: квартиру, расположенную по <адрес изъят>, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества — квартиры, расположенной по <адрес изъят>, в размере (данные изъяты); взыскать с ответчиков уплаченную при подаче иска госпошлину в размере (данные изъяты).

Заочным решением суда от 02 декабря 2013 года исковые требования ООО «КИТ Финанс Капитал» удовлетворены.

Определением суда от 15 мая 2014 года удовлетворено заявление Т.А., заочное решение суда от 02 декабря 2013 года отменено, производство по делу возобновлено.

В судебное заседание представитель истца ООО «КИТ Финанс Капитал» не явился.

В судебном заседании представитель ответчика Т.А. — К.В., действующий на основании доверенности, ответчик Т.Е. исковые требования в части взыскания суммы основного долга — (данные изъяты) руб., суммы просроченных процентов по кредиту — (данные изъяты) руб. признали, просили снизить размер неустойки, а также при обращении взыскания на предмет ипотеки учесть рыночную стоимость заложенного имущества согласно отчету <номер изъят> в размере (данные изъяты).

Решением суда от 15 мая 2014 года исковые требования ООО «КИТ Финанс Капитал» удовлетворены частично. С Т.А., Т.Е. в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» взыскана сумма задолженности по кредитному договору <номер изъят> от <дата изъята>, а именно: (данные изъяты) руб. — сумма основного долга, (данные изъяты) руб. — сумма просроченных процентов по кредиту, (данные изъяты) руб. — неустойка за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, (данные изъяты) руб. — неустойка за нарушение сроков возврата кредита, в удовлетворении остальной части иска отказано. С Т.А., Т.Е. с каждого в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» взыскана уплаченная при подаче иска госпошлина в сумме (данные изъяты). В счет погашения задолженности по кредитному договору <номер изъят> от <дата изъята> обращено взыскание на предмет ипотеки — принадлежащее Т.А., Т.Е. недвижимое имущество: квартиру по <адрес изъят>, первоначальная продажная стоимость недвижимого имущества — квартиры по <адрес изъят>, определена судом в (данные изъяты) руб.

В апелляционной жалобе представитель истца «КИТ Финанс Капитал» (ООО) Е., действующий на основании доверенности, просит решение суда по данному делу отменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, принять новое решение об удовлетворении исковых требований «КИТ Финанс Капитал» (ООО), определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере (данные изъяты), что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной на основании отчета <номер изъят> от <дата изъята> в соответствии с п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В обоснование жалобы указывает, что в нарушение ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51, п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная цена заложенного имущества определена судом на основании отчета <номер изъят> от <дата изъята> в размере 100% от рыночной стоимости предмета залога.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кравченко Е.Г., выслушав объяснения представителя ответчика Т.А. — К.В., действующего на основании доверенности, возражавшего относительно удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, как постановленного в этой части с нарушением норм материального права.

Установлено, что <дата изъята> между ОАО «Кит Финанс Инвестиционный банк» и Т.А., Т.Е. заключен кредитный договор <номер изъят>, в соответствии с которым Банк предоставил заемщикам кредит в сумме (данные изъяты) сроком на (данные изъяты) месяцев для приобретения квартиры. На основании договора купли-продажи закладных от <дата изъята> право требования по кредитному договору переданы ООО «Кит Финанс Капитал».

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиками обязательств по кредитному договору между Банком и заемщиками заключен договор об ипотеке. Предметом залога по договору об ипотеке является квартира по <адрес изъят>.

Судом в пользу Банка с ответчиков взыскана задолженность по кредитному договору от <дата изъята>: (данные изъяты) руб. — сумма основного долга, (данные изъяты) руб. — сумма просроченных процентов по кредиту, (данные изъяты) руб. — неустойка по уплате процентов, (данные изъяты) руб. — неустойка по возврату основного долга. В этой части решение суда не обжалуется в апелляционном порядке.

Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд исходил из заключения об оценке залогового имущества <номер изъят> от <дата изъята>, представленного ответчиком, не согласившимся с представленным истцом отчетом о рыночной стоимости залогового имущества, и установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере (данные изъяты) — рыночную стоимость имущества на момент рассмотрения дела, указанную в заключении об оценке.

Этот вывод суда первой инстанции является ошибочным и не основан на законе.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями) (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Проведение оценки объектов оценки регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с названным Законом при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (статьи 8, 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, указанные нормы права содержат определенные предписания относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, учитывающие возможность проведения повторной оценки судом в случае необходимости.

Это судом первой инстанции учтено не было.

Так, принимая представленное ответчиком заключение независимого оценщика — ООО «Ц» от <дата изъята>, установившего, что рыночная цена предмета залога составляет (данные изъяты) рублей, суд определил начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в том же размере, что и в отчете оценщика, чем нарушил требования статьи 54 Закона об ипотеке об установлении такой цены в размере 80% от рыночной стоимости имущества.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Банка, в связи с чем обжалуемое судебное постановление подлежит отмене в части установления начальной продажной цены заложенного имущества с принятием в этой части по делу нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 мая 2014 года по данному делу отменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, принять в этой части по делу новое решение.

Установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества — квартиры по <адрес изъят>, принадлежащей Т.А., Т.Е., в размере (данные изъяты).

В остальной части решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 мая 2014 года по данному делу оставить без изменения.

Председательствующий
Л.С.ГУРЕВСКАЯ

Судьи
О.Ю.АСТАФЬЕВА
Е.Г.КРАВЧЕНКО

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *