Иск о расторжении договора аренды земельного участка, сносе рыночного комплекса, исключении записи о регистрации права аренды на земельный участок удовлетворен, поскольку судом установлено, что было допущено существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в использовании земельного участка не по целевому назначению. Требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ органом местного самоуправления соблюдены.
Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 19.08.2014 по делу N 33-2650/2014
Судья Парфенова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Гурьяновой О.В. и Костенко А.П.,
при секретаре М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Р.Р., Р.А.Р. — Г. на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15 мая 2014 года, по которому постановлено:
Иск администрации города Ульяновска удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N *** от 27 июля 2011 года площадью 264,0 кв.м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Ульяновск, *** по ул. ***, участок N ***.
Обязать Р.Р., М.Р., Р.А.Р. снести павильон, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ***.
Обязать Р.Р., М.Р., Р.А.Р. возвратить администрации города Ульяновска по акту приема-сдачи земельный участок площадью 264,0 кв.м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве аренды на земельный участок площадью 264,0 кв.м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***.
Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., пояснения представителя ответчиков Р.Р. и Р.А.Р. — Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Администрация города Ульяновска обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Р.Р., М.Р., Р.А.Р. о расторжении договора аренды земельного участка, сносе рыночного комплекса, исключении записи о регистрации права аренды на земельный участок.
Иск мотивирован тем, что постановлением мэрии города Ульяновска от 28.06.2011 N *** обществу с ограниченной ответственностью «РИМАКС» был передан в аренду земельный участок площадью 264 кв.м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***, для размещения рыночного комплекса. Заключен договор аренды земельного участка N *** от 27.07.2011. Срок аренды установлен с 28.06.2011 по 28.05.2016. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «РИМАКС» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка N *** от 27.07.2011 Р.Р., М.Р., Р.А.М.
Министерством строительства Ульяновской области были проведены мероприятия по контролю за соблюдением мэрией г. Ульяновска законодательства о градостроительной деятельности. В ходе данной проверки было установлено, что согласно генеральному плану г. Ульяновска земельный участок, предоставленный в аренду ООО «РИМАКС», предусмотрен как территория зеленых насаждений общего пользования, а в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ульяновска указанный земельный участок относится к зоне Ц3 — зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения в существующей застройке. Согласно градостроительным регламентам, установленным для зоны Ц3, рыночные комплексы относятся к основным видам разрешенного использования.
В результате проведенной проверки выявлено нарушение части 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой подготовка проекта Правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании.
Согласно Генеральному плану г. Ульяновска ул. *** является городской магистральной улицей общегородского назначения регулируемого движения. Таким образом, администрацией города Ульяновска предоставлены земельные участки на территории ул. *** в нарушение части 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Администрации города Ульяновска выдано предписание N *** об устранении нарушений по акту контроля за соблюдением органом местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности путем отмены ранее принятых постановлений о предоставлении земельных участков N ***, N ***, N ***, N *** южнее здания N ***.
23.08.2013 Р.Р., М.Р. и Р.А.Р. было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного от 27.07.2011, подписании соглашения о расторжении указанного договора аренды и о сдаче земельного участка по акту приема-сдачи в фонд города. Однако соглашение ответчиками не подписано, земельный участок не сдан в фонд города.
Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.07.2011 площадью 264 кв.м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания N *** по ул. ***, участок N ***; обязать Р.Р., М.Р. и Р.А.Р. освободить указанный земельный участок от размещенного рыночного комплекса путем его сноса, возвратить администрации города Ульяновска данный земельный участок по акту приема-сдачи; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве аренды на указанный земельный участок.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО «РИМАКС», Министерство строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Р.Р. и Р.А.Р. — Г. просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что в 2012 году администрация города Ульяновска уже обращалась в Засвияжский районный суд г. Ульяновска с аналогичными требованиями к указанным ответчикам и решением суда от 26.10.2012 в удовлетворении иска было отказано. В данном случае истцом заявлены аналогичные требования и по тем же основаниям, в связи с чем считает, что в соответствии со ст. 220 ГПК РФ производство по данному делу подлежало прекращению. Тот факт, что имеется решение арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2013 о признании незаконными действий УФРС о регистрации права собственности на торговый павильон, возведенный на спорном земельном участке, не свидетельствует о наличии новых оснований к предъявлению иска. Кроме того, в решении не указана норма материального права, на основании которой суд обязал снести павильон. Также суд не учел, что павильон ответчиков является единым целым с другими павильонами, принадлежащими другим собственникам, объединен единой крышей и смежной стеной.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением мэрии города Ульяновска от 28.06.2011 N 2821 обществу с ограниченной ответственностью «РИМАКС» был передан в аренду земельный участок площадью 264,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***.
На основании данного постановления между мэрией (администрацией) города Ульяновска и ООО «РИМАКС» был заключен договор аренды земельного участка N *** от 27.07.2011 на срок с 28.06.2011 по 28.05.2016 (п. 4.1 договора). Согласно п. 1.1 договора аренды, цель использования земельного участка — для размещения рыночного комплекса. В силу п. 6.3 договора арендатор при прекращении договора обязан в течение 14 календарных дней вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-сдачи.
12.08.2011 указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ульяновской области, о чем имеется отметка на титульном листе договора.
На данном земельном участке ООО «РИМАКС» осуществило строительство торгового павильона общей площадью 169,1 кв.м, право собственности на который было зарегистрировано Управлением Росреестра 22.09.2011.
По договору купли-продажи от 08.11.2011 ООО «РИМАКС» продало данный торговый павильон Р.Р., М.Р., Р.А.Р., которым были выданы свидетельства о государственной регистрации их права общей долевой собственности на данный торговый павильон: Р.Р. — 2/7 доли в праве, М.Р. — на 1/7 долю в праве, Р.А.Р. — на 4/7 долей в праве.
12.12.2011 между указанными сторонами был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N *** от 27.07.2011, в тот же день ООО «РИМАКС» передало Р.Р., М.Р., Р.А.Р. данный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2013 по делу по иску администрации г. Ульяновска, признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***.
Указанным решением суда установлено, что построенный обществом ООО «РИМАКС» павильон создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и создан без получения на это необходимых разрешений. Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что указанный торговый павильон, в соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самовольной постройкой, в связи с чем регистрация права собственности на него произведена незаконно.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2013 оставлено без изменения.
23.08.2013 администрацией города Ульяновска в адрес Р.Р., М.Р., Р.А.Р. было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N *** от 27.07.2011 подписании соглашения о расторжении указанного договора аренды и о сдаче земельного участка по акту приема-сдачи, на что был получен отказ.
Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка от 27.07.2011 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 2.1.7 договора.
Пунктом 2.1.7 указанного договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более 2 раз подряд; при ином существенном нарушении договора.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и, установив, что было допущено существенное нарушение условий договора аренды от 27.07.2011, выразившееся в использовании земельного участка не по целевому назначению, суд первой инстанции правомерно в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу к выводу о наличии основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора. Требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией г. Ульяновска соблюдены.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на представленных доказательствах и нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в решении суда не указана норма закона, на основании которой суд обязал ответчиков снести торговый павильон, основанием к отмене решения суда служить не могут.
Как было указано выше, павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***, является самовольной постройкой, а потому в силу требований п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу.
Вывод суда о том, что в данном случае ответчики Р.Р., М.Р. и Р.А.Р. являются лицами, обязанными снести самовольную постройку, является правильным (п. 2 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении заявления о прекращении производства по делу судебная коллегия находит несостоятельными.
В соответствии с положениями ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.
Из анализа вышеприведенной правовой нормы следует недопустимость повторного рассмотрения и разрешения тождественного спора, то есть спора, в котором совпадают стороны, предмет и основание. Предметом иска является конкретное материально-правовое требование истца к ответчику, возникающее из спорного правоотношения и по поводу которого суд должен вынести решение. Основание иска составляют юридические факты, на которых истец основывает свои материально-правовые требования к ответчику.
Из материалов дела следует, что 10.09.2012 администрация города Ульяновска обращалась в Засвияжский районный суд г. Ульяновска с иском к Р.Р., М.Р., Р.А.Р. о признании недействительным договора купли-продажи павильона, признании недействительным зарегистрированного права собственности на данный павильон, о расторжении договора аренды земельного участка, о возложении обязанности демонтировать павильон, о возврате земельного участка, о погашении записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок и права собственности на павильон.
При этом администрация г. Ульяновска оспаривала переход права собственности на спорный павильон от ООО «РИМАКС» к Р.Р., М.Р. и Р.А.Р., указывая на то, что он не мог быть предметом договора купли-продажи, так как не подлежал возведению на арендованном земельном участке. договора купли продажи
Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 26.10.2012 в удовлетворении иска администрации г. Ульяновска было отказано.
Апелляционным определением Ульяновского областного суда г. Ульяновска от 15.01.2013 указанное выше решение оставлено без изменения.
Из данных судебных актов усматривается, что мотивом отказа послужило то обстоятельство, что не было оспорено право собственности продавца — ООО «РИМАКС» на данный павильон и действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, зарегистрировавшего это право собственности за ООО «РИМАКС». Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что требования истца о недействительности последующей сделки с павильоном и вытекающего из нее перехода к новым собственникам прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не основаны на законе.
Как было указано выше, решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2013 по делу по иску администрации г. Ульяновска действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, *** признаны незаконными.
Из материалов рассматриваемого дела следует, что основанием для подачи иска послужил факт нецелевого использования земельного участка, который был установлен решением Арбитражного суда от 29.05.2013.
Таким образом, суд обоснованно не нашел оснований для прекращения производства по делу ввиду того, что данные требования заявлены по другим основаниям.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным и исследованным в судебном заседании доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Приведенные в судебном решении выводы об обстоятельствах дела, подтверждены доказательствами, мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и в жалобе не опровергнуты.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований для отмены правильного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15 мая 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Р.Р., Р.А.Р. — Г. — без удовлетворения.