Суд правомерно удовлетворил встречный иск о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что выдел ему части спорного помещения невозможен без причинения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, и наличия предусмотренных законом препятствий для выдела доли в натуре.
Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 26.03.2014 по делу N 33-956/2014
Судья: Янина В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ковешниковой Е.А.,
судей Малининой О.Н., Архиповой М.В.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к И.М. о признании договора безвозмездного пользования нежилым помещением недействительным;
по встречному иску И.М. к К. о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на нежилое помещение,
по апелляционной жалобе К. на решение Котовского городского суда Тамбовской области от 09 января 2014 года,
заслушав доклад судьи Малининой О.Н., судебная коллегия
установила:
К., обратился в суд с иском к И.М. о признании договора безвозмездного пользования нежилым помещением недействительным.
В обоснование иска привел, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г*** Совладельцем этого помещения является И.М. Спорное помещение не разделено в натуре, не заключено соглашение об определении порядка пользования помещением. Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон, а при возражении хотя бы одного из них — в порядке, установленном судом. И.М. без согласия К. заключил договор безвозмездного пользования нежилым помещением с ООО «Аптека Надежда» в лице директора И.Н., и сдал ей в аренду большую часть торгового зала. Нотариально заверенного согласия на заключение вышеназванного договора между И.Н. и И.М. К. не давал. И.Н. знала об этом, а также знала, что согласие К. требуется, но договор был все же заключен. К. считает, что его права как сособственника были грубо нарушены.
И.М., в свою очередь, подал в суд встречный иск к К., просил выделит в натуре ему долю нежилого помещения в составе помещений N 1 и N 2 общей площадью 51,5 кв. м, определить стоимость компенсации ответчику за несоразмерность долей согласно заключения эксперта в размере *** рублей и стоимость работ и материалов, связанных с переоборудованием нежилого помещения в *** руб. возложить на стороны в равных долях. Свои требования мотивировал тем, что спорное нежилое помещение используется совладельцами в предпринимательских целях, между ними сложился порядок пользования данным помещением, им использовалась комната 49,4 кв. м в качестве торгового зала, где располагался аптечный пункт ООО «Аптека «Надежда». Между собственниками нежилого помещения возник спор о порядке пользования данным нежилым помещением, в связи с чем им предъявлены данные требования.
Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 09 января 2014 года исковые требования К. к И.М. о признании договора безвозмездного пользования нежилым помещением недействительным оставлены без удовлетворения.
Исковые требования И.М. к К. о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на нежилое помещение удовлетворены.
Выделено И.М. в натуре часть нежилого помещения, расположенного в д. ***, в составе: помещения N 1 площадью 1,6 кв. м, и помещения N 2 площадью 49,9 кв. м, общей площадью 51,5 кв. м.
Выделено К. в натуре часть нежилого помещения, расположенного в д. *** в составе помещений: N 3 площадью 28,0 кв. м, N 4 — 1,6 кв. м, N 5 — 0,8 кв. м, N 6 — 1,2 кв. м, N 7 — 5,3 кв. м, N 11 — площадью 7,5 кв. м, общей площадью 44,4 кв. м.
Взыскана с И.М. в пользу К. денежная компенсация за разницу в стоимости выделяемых сторонам частей нежилого помещения в размере *** рублей.
Расходы по демонтажу дверного проема между помещениями N 2 и N 3 нежилого помещения, расположенного в д. ***, в размере *** рублей возложены на И.М. и К. в равных долях.
Взысканы с К. в пользу И.М. судебные расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене обжалуемого решения суда в части удовлетворения встречного иска И.М., указав, что в своем решении суд не применяет ст. 56 ГПК РФ.
Из материалов гражданского дела видно, что И. свой иск не привел никаких доводов, подтверждающих, что ему нужно передать именно помещения N 1,2. Тогда как данные помещения так и другие помещения находились в общем пользовании совладельцев.
Заключение эксперта, на который основывал свои выводы суд, сделана с грубыми нарушениями.
Суд, принимая решение, исходил из техническим паспортом нежилого помещения от 14.05.2012 года, который является недействительным, ведь в нем указана площадь помещения — 108,2 кв. м, а в реальности покупалось 98,6 кв. м, что подтверждено техническим паспортом от 2004 года, а также в состав объекта входят помещения 8,9,10, которые не принадлежат сторонам на праве собственности, что было подтверждено показаниями специалиста ГУПТИ Т..
При разделе, который предлагает И., в помещение N 3 отсутствует естественное освещение, т.е. данная часть не будет отвечать санитарным требованиям п. 2.1.1 (СанПиН 2.1.1.1278-03) согласно которому помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение.
При таком варианте раздела суд не предусмотрел эвакуационные пути и выходы и не учел несоответствие размеров существующих проходов противопожарным требованиям, а соответственно не предусмотрел расходы по демонтажу и реконструкции данных работ.
Автор жалобы обращал внимание суда и эксперта на данные несоответствия. Но они были проигнорированы. В отношении вариантов К. нормы по пожарной безопасности применялись, а в отношении варианта И. нет.
Суд не обратил внимания на доказательства К. о том, что переоборудование систем отопления, водоснабжения, канализации при таком разделе невозможно. Ведь вся система электроснабжения находится в помещении N 4 и N 5; отопления в помещении N 11 и N 3; водоснабжения N 9 и N 7; вентиляции N 9 и N 7; канализации N 9 и N 7. Общего подвала выносное помещение N 2 и N 1 с домом N 7 не имеют. Пропуск труб водяного отопления, водоснабжения и т.п. через межквартирные стены не допускается.
Суд приходит к выводу, что раздел, предложенный И. менее затратный, а раздел, предложенный К. требует затрат в размере *** рублей. Данная цифра является очень завышенной.
Автор жалобы ходатайствовал о том, что бы была проведена новая строительно-техническая экспертиза с учетом данных паспорта 2004 г.и была предоставлена новая схема раздела помещения без пробивки дверного проема в капитальной стене, где соблюдаются идеальные доли (вариант N 1), но суд принял решение без проведения экспертизы, на основании нового технического паспорта, что является неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Суд должен был определять размер компенсации, исходя из рыночной стоимости спорного имущества, тогда как экспертом использовался затратный метод, который применяется только при определении инвентаризационной стоимости.
Таким образом цифра (*** рубля) не отражает реальной рыночной стоимости объекта, а всего лишь инвентаризационную и на данную сумму опираться суду нельзя. Следовательно расчет компенсации не верен.
Суд не учитывает в своем решении, что данное помещение используется К. и И. для торговли и бизнеса. С самого строительства это было торговое помещение и оно покупалось для торговли.
При разделе, который вынес суд, будет невозможно использовать К. помещения по целевому назначению (торговля, бизнес — лицензионный и адресный вид деятельности оптика) т.е. изменится статус помещения и это повлечет за собой обесценивание.
При таком разделе, помещение N 3 автоматически перейдет из разряда торговая в разряд вспомогательная (о чем и указывает экспертиза на стр. 7 в части, выделенной К. будут отсутствовать естественное освещение, т.е. данная часть не будет отвечать санитарным требованиям п. 2.1.1 (9) согласно которому, помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение, а это наносится ущерб имуществу К., который должен быть компенсирован. Подсобные помещения по своему статусу никому не нужны и поэтому значительно дешевле торгового помещения. Стоимость подсобного помещения от 1/2 до 1/3 от стоимости торгового.
К. оспаривалась, произведенная экспертом оценка нежилого помещения и он ходатайствовал о назначении экспертизы, но суд сделал выводы об обратном.
Заслушав истца, его представителя, поддержавших доводы жалобы, представителей ответчиков, просивших решение суда оставить без изменения, а жалобу — без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствие со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, нежилое помещение, принадлежащее сторонам на праве собственности, расположено на первом этаже многоквартирного пятиэтажного кирпичного жилого дома ***, является встроенно-пристроенным помещением, используемое как аптека, магазин-мастерская оптики, имеет два отдельных входа.
Как следует из технического паспорта нежилого помещения от 14 мая 2012 года площадь нежилого помещения составляет 108,2 кв. м при этом комнаты N 8, 9 и 10, согласно отметки в паспорте, самовольно переоборудованы, там обустроен санузел и право собственности на них в установленном законом порядке не оформлено.
Рассматривая варианты раздела нежилого помещения между собственниками, предлагаемые в заключении эксперта, суд пришел к выводу, что наиболее целесообразным, менее затратным, технически удобным является раздел нежилого помещения по варианту, предложенному И.М.
С данным выводом соглашается и суд апелляционной инстанции, поскольку данный вариант отвечает и порядку пользования спорным нежилым помещением, сложившемуся между собственниками.
Так, большей площадью помещения N 2 по плану (общей площадью 49,9 кв. м) пользуется И.М., используя ее в предпринимательских целях. Тогда как остальные помещения, отошедшие по разделу К., в основном находятся в его пользовании. И. пользуется в данной части только несколькими метрами, отведенными под гардеробную. Данные обстоятельства были подтверждены и самим К. в суде апелляционной инстанции, пояснившим, что в его пользовании находится торговая площадь — 12 кв. м, занимаемая в помещении N 2, остальная часть помещения используется И..
Также суд, производя раздел и, определяя денежную компенсацию за разницу в стоимости выделяемых сторонам частей нежилого помещения, не учитывал площади комнат, отраженных в техническом паспорте от 2012 года, которые значатся, как самовольные. Разница площади в технических паспортах от 2004 года и от 2012 года объясняется более точными замерами и не свидетельствует о недействительности последнего документа. Доводы же жалобы в этой части противоречат указанным фактическим обстоятельствам.
Доказательств, опровергающих стоимость спорного нежилого помещения, определенную экспертом и взятую за основу судом, оспаривающей стороной по делу не представлено ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции. Как не представлено и доказательств в подтверждение доводов о невозможности использования, выделенной в натуре К. части нежилого помещения в связи с осуществлением им определенного вида предпринимательской деятельности.
Доводы автора жалобы о невозможности выдела спорной части нежилого помещения в связи с нарушением Правил пожарной безопасности опровергаются заключением эксперта, имеющемся в материалах дела и не доверять которому у суда оснований не имеется.
Таким образом, удовлетворяя требования И.М., суд правильно исходил из того, что ответчиком (истцом) не представлено доказательств того, что выдел ему части указанного выше спорного помещения невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности и наличия предусмотренных законом препятствий для выдела доли в натуре.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Также не представлено доказательств и в подтверждение доводов К. о невозможности оборудования части нежилого помещения (помещение N 2) системой электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации. Кроме того, следует отметить, что данная часть по разделу, произведенному судом, выделена И.М., сторона которого настаивает на обратном, ссылаясь на консультации со специалистами, и права К. никак не затрагивает, т.к. на выделенной ему части спорного нежилого помещения все коммуникации присутствуют.
Другие доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, выводов суда не опровергают и не могут повлечь отмену решения. Производя выдел доли, суд прежде всего, исходил из того, что помещение является нежилым и может иметь различное использование.
Указание автора жалобы на отказ суда от проведения, назначенной по делу повторной строительно-технической экспертизы не соответствует данным, имеющимся в материалах дела.
Так, согласно определения суда от 17 июня 2013 года по делу была назначена по ходатайству К. повторная экспертиза. Основанием для назначения данной экспертизы послужило то обстоятельство, что экспертом при разработке вариантов раздела нежилого помещения включены помещения N 8,9,10, несмотря на то, что судом было указано, что данные помещения не являются собственностью сторон.
Обязанность по оплате данной экспертизы была возложена на К.
В последующем гражданское дело возвращено в суд в связи с отказом стороны от оплаты экспертизы.
Вместе с тем, не проведение, назначенной судом строительно-технической экспертизы, не повлияло на правильность выводов суда, поскольку суд произвел раздел нежилого помещения без учета помещений N 8,9,10 и соответственно площадей данных помещений, а также произвел сам расчет денежной компенсации за отступление от идеальных долей при разделе по формуле указанной экспертом, с учетом указанных фактов.
При таких обстоятельствах судом правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, с достаточной полнотой исследованы доводы сторон и представленные ими доказательства, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности. Нормы материального права судом применены правильно и приведены в решении. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Котовского городского суда Тамбовской области от 9 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.