Иск о признании расписки недействительной, договора купли-продажи квартиры незаключенным удовлетворен правомерно, так как факт передачи ответчиком истице денежных средств в соответствии со спорным договором не доказан; изменена резолютивная часть решения: уменьшен размер взысканной с ответчиков госпошлины, поскольку данный иск является имущественным, не подлежащим оценке.
Апелляционное определение Суда Еврейской автономной области от 12.10.2012 по делу N 33-492/2012
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Завальной Т.Ю.,
судей Кукшиновой О.М., Золотаревой Ю.Г.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М. на решение Биробиджанского районного суда от 14.08.2012, которым постановлено:
исковые требования О. к М., М.В. о признании расписки недействительной, о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным — удовлетворить.
Признать расписку от, данную О. по договору купли-продажи от, недействительной.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от, заключенный между О. и М., М.В., незаключенным.
Взыскать с М., М.В. в пользу О. государственную пошлину в размере рублей 00 копеек, по рублей с каждого.
Заслушав доклад судьи Кукшиновой О.М., пояснения ответчика М.В., представителя ответчика Г., представителя истицы Б., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариуса В., судебная коллегия
установила:
О. обратилась в суд с иском к М., М.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и расторжении договора. Требования мотивировала тем, что является собственником квартиры, расположенной по адресу:. По объявлению о продаже квартиры к ней обратились Ш. (Ф.), как представитель ООО «», и ответчики. Они договорились о продаже квартиры, ее стоимости в размере рублей и поехали к нотариусу В. для оформления договора купли-продажи. Денег у ответчиков с собой не было, в связи с чем, они попросили оформить сделку в этот же день, а деньги перечислить в течение трех дней. Деньги на ее счет не поступили до настоящего времени. Согласно приходного кассового ордера, ответчик перечислил денежные средства В.
Просила признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по указанному адресу, недействительной, совершенной под влиянием обмана, и несоответствующей требованиям закона (ничтожной сделкой), применить последствия недействительности сделки, путем расторжения договора купли-продажи от.
В дальнейшем истица О. увеличила исковые требования. Просила признать расписку от о получении ею денежной суммы в размере рублей по договору купли-продажи спорной квартиры недействительной (безденежной), признать договор купли-продажи квартиры от незаключенным.
В судебном заседании истица О. требования и доводы иска поддержала. Дополнительно пояснила, что намеревалась продать квартиру за рублей. Представитель ООО «» Ш. ей пояснила, что часть денег за квартиру выплатит М.В., а остальную часть перечислит ООО «». Договор купли-продажи заключался у нотариуса В., которая попросила ее написать расписку о получении денежных средств, хотя деньги в момент заключения договора у нотариуса не передавались. Поскольку деньги ей не были отданы, она стала их требовать у Ш.
В судебном заседании представитель истицы Б. исковые требования поддержала. Пояснила, что О. дала объявление в газету о продаже квартиры, расположенной по указанному адресу, указав ее стоимость в размере рублей. ей позвонила Ш., представившаяся представителем ООО В этот же день она осмотрела квартиру и пояснила истице, что рублей за квартиру выплатит работник общества М.В., а оставшуюся сумму перечислит организация. После осмотра квартиры, у нотариуса была оформлена сделка, деньги за квартиру ответчики пообещали перевести через сберкассу через три дня. При этом О. попросили написать расписку о получении ею рублей за продажу квартиры. Истица написала расписку, однако деньги ей не выплатили. Позднее она узнала, что М.В. перечислил рублей на счет В. Поскольку О. не получала денежные средства за квартиру, следовательно, расписка считается безденежной. Квартиру истица не передавала покупателям ни до подписания договора, ни после. В настоящее время она проживает в квартире. Просила суд признать расписку недействительной (безденежной), а договор купли-продажи квартиры незаключенным.
Ответчики М. и М.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков Г. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что ответчики нашли по объявлению Ш., осмотрели квартиру по, которую она продавала, решили ее приобрести. По просьбе Ш. перевели на счет В. денежные средства в размере по договору купли-продажи данной квартиры. Однако Ш. сообщила, что квартира арестована, а деньги забрали. Она предложила М.В. квартиру О., которую они также осмотрели. Квартира им понравилась, договорившись о цене, М.В. передал О. денежные средства в размере рублей, которые она спрятала под матрас и просила никому не говорить об их получении. У нотариуса оформили договор купли-продажи квартиры, О. написала расписку о получении денег. Позднее она приостановила государственную регистрацию сделки. Просил в иске отказать.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Ш. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.
В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариус В. возражала по заявленным требованиям. Пояснила, что истица с мужем, ответчики, Ш., которую истица представила своей племянницей, пришли к ней заключать сделку. Цена квартиры была озвучена, несколько раз она уточняла по поводу выплаты денег, стороны пояснили, что расчет произведен в полном объеме. Истица написала расписку о получении денежных средств от ответчиков, но фактически деньги при ней не передавались. Документы на регистрацию сделки сдала она. Через несколько дней к ней пришли стороны, О. сообщила, что ей не отдали деньги за квартиру, она предложила обратиться в полицию.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе М.В. просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Мотивируя жалобу, указал, что перед оформлением сделки передал О. денежные средства в сумме рублей купюрами по рублей. В присутствии нотариуса истица подтвердила получение указанной суммы, о чем расписалась в договоре и написала расписку. Денежные средства, перечисленные им на счет В., Ш. до настоящего времени ему не вернула. Эти деньги не имеют никакого отношения к данному делу.
Указанные в решении суда пояснения его представителя о том, что деньги у Ш. он забрал, не соответствуют пояснениям, данным им в судебном заседании и зафиксированным в протоколе.
Истица поясняла, что он должен был перечислить денежные средства на расчетный счет. Однако в договоре купли-продажи квартиры нет условия о безналичном расчете.
Кроме того, суд должен был критически отнестись к показаниям свидетелей со стороны истицы, так как все свидетели являются ее родственниками.
В возражениях на апелляционную жалобу О. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указала, что М.В. не передавал ей денежных средств за квартиру, она ему не писала расписок. Нотариус подтвердила в судебном заседании, что расписки не было, и после подготовки договора именно нотариус попросила ее написать расписку в получении денег. М.В., как и она обратился с заявлением в полицию, когда узнал, что Ш. их обманула. М.В. вместе с ней и ее родственниками приходил несколько раз после совершения сделки к нотариусу, и именно он представил копию банковской квитанции на имя В., благодаря чему стало известно, что денежные средства им перечислены в адрес В.
Нотариус подтвердила факт присутствия свидетелей и их показания.
Истица О., ответчица М., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Ш. в апелляционную инстанцию не явились. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без участия указанных лиц.
В апелляционной инстанции М.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Суду пояснил, что между ним и О. была достигнута договоренность о продаже квартиры, расположенной по адресу:, стоимостью рублей. До подписания договора купли-продажи спорной квартиры у нотариуса, он передал лично О. денежные средства в оговоренном размере в полном объеме. У нотариуса они оформили договор купли-продажи, истица подтвердила факт получения денежных средств и написала расписку о получении рублей, но позднее приостановила регистрацию сделки.
Представитель ответчика Г. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель истицы Б. с доводами апелляционной жалобы не согласились, поддержала письменные возражения, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В апелляционной инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариус В. с доводами апелляционной жалобы согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что после изучения документов, предоставленных ей О. и супругами М-дзе, подготовила проект договора купли-продажи спорной квартиры, указав в нем условия, согласованные сторонами договора. После изучения проекта договора, стороны его подписали, О. написала расписку о получении денежных средств. Несмотря на то, что в расписке не указано о том, кто передал О. денежные средства, она является доказательством получения денежных средств за проданную квартиру от М.В.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон, определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в их совокупности и пришел к верному выводу о признании расписки от недействительной, а договора купли-продажи квартиры от незаключенным.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
Материалами дела установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации от О. принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу:.
Как усматривается из условий договора купли-продажи от, удостоверенного нотариусом Биробиджанского нотариального округа В., О. продала жилое помещение, находящееся по адресу:, М.В. и М за рублей. В указанном договоре имеется информация о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, указано, что документом, подтверждающим факт расчета, является настоящий договор и расписка в получении денег (п. 3).
Из имеющейся в материалах дела расписки от следует, что О. получила деньги в сумме рублей по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:.
Вместе с тем из указанной расписки не усматривается факт передачи М.В. денежных средств О., поскольку не указано от кого О. получила денежные средства в размере рублей по договору купли-продажи спорной квартиры.
Доводы апелляционной жалобы М.В. о передаче им денежных средств в размере рублей до подписания спорного договора, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ответчик не представил суду первой инстанции доказательства в их подтверждение. Не предоставлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.
Так из пояснений сторон и нотариуса В. в суде первой и апелляционной инстанциях установлено, что указанную выше расписку О. написала у нотариуса после подписания договора купли-продажи спорной квартиры.
Из пояснений свидетелей Г., Д.М.В. и М. следует, что М.В. не передавал О. денежные средства.
Кроме того, пояснения М.В. о передаче им денежных средств О. опровергаются пояснениями, данными им и его супругой М. следователю СО МОМВД России «Биробиджанский» (л.д. 38 — 40).
Путем сопоставления условий договора купли-продажи спорной квартиры от, исходя из толкования представленной расписки, анализа имеющихся в деле доказательств по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства, указанные в п. 3 договора в размере рублей покупателями М-дзе продавцу О. не передавались, в связи с чем, расписка от является безденежной, а следовательно в порядке ст. 168 ГК РФ недействительной. Таким образом, пункт 3 договора купли-продажи квартиры от сторонами не исполнен.
При этом в решении приведены мотивы, по которым суд пришел к данному выводу и по которым принял во внимание показания свидетелей, допрошенных по ходатайству истицы.
Доводы апелляционной жалобы о том, что к показаниям свидетелей со стороны истицы, являющимися ее родственниками, суд должен был отнестись критически, являются несостоятельными, поскольку допрошенные в судебном заседании свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, о чем у них отобрана расписка. Их показания последовательны, логичны, подтверждаются собранными по делу доказательствами, в связи с чем, оснований сомневаться в них у суда не имелось. Доказательств, свидетельствующих о заинтересованности свидетелей в исходе дела, суду, как первой инстанции, так и второй инстанции, не предоставлено. Оснований для иной оценки показаний допрошенных свидетелей у судебной коллегии не имеется.
Доводы жалобы о том, что пояснения представителя ответчика в части того, что деньги у Ш. ответчик забрал, не соответствуют пояснениям, данным в судебном заседании, а также об отсутствии в договоре купли-продажи квартиры условия о безналичном расчете, правового значения для разрешения настоящего спора в данном случае не имеют.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из п. 4 договора купли-продажи спорной квартиры следует, что жилое помещение передано покупателю до подписания договора. Документом, подтверждающим факт передачи квартиры, является настоящий договор.
Как установлено судом первой инстанции, и не оспаривалось сторонами в суде апелляционной инстанции, спорное жилое помещение в пользование М.В. и М. не перешло, каких либо доказательств, свидетельствующих о том, что квартира была фактически передана О. во владение покупателей, суду первой инстанции, а также судебной коллегии ответчиками не представлено. В связи с чем, считать п. 4 договора купли-продажи от исполненным оснований также не имеется.
В соответствии с п. 14 указанного договора договор и переход права собственности по нему подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии, с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО для государственной регистрации права собственности был представлен договор купли-продажи квартиры от, заключенный между О. (продавцом) и М.В. и М. (покупателями).
Из материалов дела следует, что государственная регистрация указанного договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество приостановлена по заявлению истицы и на основании определения суда.
Совершение О. последовательных юридически значимых действий, указывающих на отсутствие у нее намерения произвести отчуждение принадлежащей ей спорной квартиры, в которой она зарегистрирована и проживает фактически в настоящее время, а именно ее обращения в Управление Росреестра по ЕАО с просьбой не регистрировать сделки с квартирой, в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по обстоятельствам продажи квартиры, а затем в суд с требованиями о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным и запрете совершения регистрационных действий, не может бесспорно свидетельствовать о наличии у нее волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи, а как следствие на его заключение и отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу супругов М-дзе.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что О. не выразила своего волеизъявления по отчуждению принадлежащей ей на праве собственности квартиры в пользу М-дзе. А поскольку денежные средства за квартиру ответчиками продавцу не передавались, спорная квартира в фактическое владение ответчиков не перешла, договор купли-продажи квартиры не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции правомерно признал спорный договор незаключенным.
Вместе с тем, судебная коллегия считает ошибочным решение суда в части взыскания с ответчиков государственной пошлины в размере рублей, исчисленной по ставке, установленной для требований имущественного характера, подлежащих оценке, поскольку иск о признании договора незаключенным не связан с признанием права собственности на недвижимое имущество за лицом, обратившимся в суд. Такой иск является имущественным, не подлежащим оценке, поэтому с ответчиков подлежала взысканию государственная пошлина на основании ст. 98 ГПК РФ, п. п. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в размере рублей, по рублей с каждого.
Излишне уплаченная истицей государственная пошлина подлежит возврату в установленном законом порядке в соответствии со ст. 333.40 НК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 14.08.2012 оставить без изменения. Абзац четвертый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
взыскать с М., М.В. в пользу О. государственную пошлину в размере рублей 00 копеек, по рублей с каждого.
Апелляционную жалобу М.В. оставить без удовлетворения.