В удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности на объект недвижимого имущества отказано правомерно, так как ответчик не может исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца, поскольку сам не обладает правом собственности на него.
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26.08.2014 по делу N 33-5228/14
Судья Гладских Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
Председательствующего судьи Попова В.А.,
судей Савина А.Н. и Криволаповой Е.А.
при секретаре Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 августа 2014 года
дело по апелляционной жалобе истицы М.
на решение Шпаковского районного суда СК от 11 июня 2014 года
по иску М. к Ш. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности на объект недвижимого имущества и взыскании судебных расходов,
заслушав доклад судьи Попова В.А.,
установила:
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 11 июня 2014 года отказано в удовлетворении исковых требований М. к Ш. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности на объект недвижимого имущества, взыскании судебных расходов.
Не соглашаясь с указанным решением, истица М. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование своих требований истица указала, что суд должен был применить ст. 429 п. 5 ГК РФ, истица и ее супруг являются добросовестными участниками гражданско-правовых отношений, были лишены возможности направить предложение о заключении основного договора, так как ответчик на телефонные звонки не отвечал, его место нахождения им неизвестно.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные адвокатом Захаровым, проверив обоснованность решения, в пределах доводов жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Суд первой инстанции и апелляционная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы установили, что истица обратилась с иском, в котором указала, что 15 марта 2012 года между Ш.. (продавец) и супругом истицы М.Е.М. — М.С.И. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке, площадью … кв. м расположенном по адресу: …, одноэтажный блокированный жилой дом, состоящий из двух блоков, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права на указанную недвижимость передать истцу в собственность объект строительства жилой трехкомнатный дом. (блок — правая половинка) общей площадью … кв. м. По соглашению сторон цена недвижимого имущества составила … рублей. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 30 декабря 2012 года (л.д. 7). Во исполнение обязательств предварительного договора от 15.03.2012 года М.С.И. передал Ш. сумму задатка в размере … рублей, в счет причитающегося с покупателя платежа по основному договору купли продажи, сумму аванса в размере … рублей, что подтверждается распиской от 15.03.2012 года (л.д. 8). Окончательный расчет в размере … рублей М.С.И. обязался произвести до 15.09.2012 года не позднее подписания основного договора купли продажи.
Поскольку ответчик от принятых на себя обязательств уклонялся, также, как уклонялся от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, документы для оформления прав на жилой дом он не передал истцу, М.Е.М. была вынуждена обратиться в суд.
Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, которое обжалуется истицей.
Судебная коллегия, отклоняя доводы апелляционной жалобы, как не основанные на требованиях закона и представленных доказательствах, считает, что отказывая в удовлетворении исковых требований М.Е.М. о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным и признании права собственности на объект недвижимого имущества, суд правильно установил фактические обстоятельства дела, и верно применил к спорным правоотношениям нормы материального права.
Как следует из постановления Администрации МО г. Михайловска N 612 от 29 мая 2012 года на основании заявления гр. С.А.В., в соответствии со свидетельством серии … от 23.06.1997 N … являющегося собственником земельного участка по адресу: …, земельный участок был разделен на восемь самостоятельных.
Из сообщения первого заместителя главы Администрации МО г. Михайловска Шпаковского района от 04.06.2014 года следует, что ответчику Ш. разрешения на строительство объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: …. не выдавалось (л.д. 48).
Не является доказательством заключения надлежащей сделки и копия Разрешения на строительство, выданная на имя Ш.
На момент заключения сделки, на которую, как на основание признания права собственности ссылается истица, Ш. не был собственником земельного участка, ему не было выдано разрешение на строительство дома, как следствие этого сделка носила ничтожный характер и не может порождать правовые последствия. Кроме истица стороной по сделке не являлась, вследствие чего не вправе требовать исполнение обязательств по данной сделке.
Отказывая в удовлетворении искового заявления М.Е.М. районный суд обоснованно указал, что истицей избран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Судом достоверно установлено, что ответчик не является собственником спорного недвижимого имущества, право собственности Ш. на спорное имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, проектной или разрешительной документации не представлено.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, при этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, ответчик не может исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца, поскольку сам не обладает правом собственности на него, и иск о признании права собственности, предъявленный к лицу, таким правом не обладающим, не может быть удовлетворен.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований М.Е.М. в рамках избранного способа защиты права.
Кроме того, истица не лишена возможности обратиться в суд с иском о взыскании с ответчика уплаченной ему денежной суммы и процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков, согласно разъяснениям п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998, на основании п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.
Все доводы истицы, изложенные в апелляционной инстанции, ранее были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Апелляционная жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, и свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения суда, доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, не содержат новых доказательств, не исследованных судом первой инстанции, и не опровергают выводов суда о доказанности нарушения прав истца.
Руководствуясь ст. ст. 327 — 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 11 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.