Иск о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома, признании права собственности на самовольное строение удовлетворен частично, так как жилой дом был приобретен истцом на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме и удостоверенного в нотариальном порядке, сделка была фактически исполнена сторонами. Реконструкция произведена истцом без нарушения действующих норм и правил, не нарушает права и законные интересы

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 20.08.2014 по делу N 33-4825

Судья Егорова И.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Елкановой И.А.

судей Ефимовой И.В., Песковой Ж.А.,

при секретаре Р.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску А. к администрации муниципального образования «<адрес>», Б.В., Б.Н., комитету по управлению имуществом города Саратова о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома, о признании права собственности на самовольное строение по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Р.М. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 02 апреля 2014 года, которым исковые требования частично удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя А. — С., возражавшего относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», Б.В., Б.Н., комитету по управлению имуществом города Саратова о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома, о признании права собственности на самовольное строение. Истец в обоснование требований указала, что <дата> между нею и Б.В., Б.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 34 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Денежные средства были переданы истцом продавцам, жилой дом поступил во владение и пользование истца, договор купли-продажи жилого дома заключен в письменной форме, удостоверен нотариусом. Однако после заключения договора не была произведена регистрация сделки и перехода права собственности, поскольку продавцы уклонялись от явки в регистрирующий орган.

В последующем истцом была произведена реконструкция сторонами пристройки под литерой В1 (пристройка обложена кирпичом), в результате чего увеличилась общая полезная площадь домовладения до 45,5 кв. м. По утверждению истца, жилой дом в реконструированном виде не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, соответствует градостроительным, противопожарным, строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Истец просила суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от <дата>, заключенного между А. и Б.В., Б.Н. в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на основную пристройку (литера В1) общей площадью 11,9 кв. м в спорном жилом доме.

Решением Волжского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования удовлетворены частично, за А. признано право собственности на жилой <адрес> в <адрес> общей площадью 45,5 кв. м, жилой площадью 28,5 кв. м, состоящий из основного строения (литера В), основной пристройки (литера В1), веранды (литера в1), крыльца (литера к), с надворными постройками: сараем (литера в2), погребом (литера пв2). В удовлетворении остальной части требований отказано.

Представителем администрации муниципального образования «Город Саратов» Р.М. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Автор жалобы полагает, что решение суда является незаконным, подлежит отмене, поскольку выводы суда основаны на неправильном толковании норм права, регулирующих признание права собственности на самовольное строение.

По мнению автора жалобы, для признания права собственности на самовольное строение необходимо подтверждение вещного права лица на земельный участок, на котором расположено строение (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования), однако таких доказательств в деле не имеется. Реконструкция жилого дома привела к увеличению площади застройки, разрешительная документация (разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию) истцом не оформлялась, отсутствует акт о согласовании границ земельного участка со смежными землепользователями, что нарушает права третьих лиц. В материалах дела отсутствует заключение органа пожарного надзора о соблюдении требований пожарной безопасности при проведении реконструкции. Суд признал право собственности истца на крыльцо под литерой к, что противоречит нормам гражданского законодательства, поскольку крыльцо не относится к объектам недвижимости.

По доводам жалобы А. поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель истца С. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 131 ГК РФ (пункт 1) предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В ст. 223 ГК РФ закреплено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом первой инстанции установлено, что одноэтажный жилой <адрес> по адресу: <адрес> был приобретен истцом на основании договора купли-продажи, заключенного <дата> с Б.В. и Б.Н., действующими на стороне продавца. В договоре указано, что предметом сделки являлся жилой одноэтажный деревянный дом общей полезной площадью 34,0 кв. м, в том числе жилой — 34,0 кв. м с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями — кирпичным погребом, деревянным сараем, деревянными наружными сооружениями, расположенными на земельном участке площадью 222 кв. м, находящемся в фактическом бессрочном пользовании согласно справке Саратовского городского бюро технической инвентаризации от <дата>. Договор купли-продажи жилого дома удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре за N N

По условиям договора купли-продажи продавцы и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого жилого дома в сумме 25000000 рублей, продавцы получили от покупателя денежные средства в полном объеме до подписания договора. Продавцы в свою очередь передали, а покупатель принял жилой дом (ключи к нему, документы на жилой дом, домовую книгу, квитанции об оплате налоговых платежей, расчетную книжку по оплате за пользование газом, электроэнергией), доказательством передачи дома и документов к нему является факт подписания сторонами договора.

Как следует из материалов инвентарного дела, ведущегося в МУП «Городское Бюро Технической Инвентаризации», строительство дома осуществлялось в 1948 году ФИО9 на основании договора застройки от <дата>, в справке БТИ от <дата> отражено, что площадь земельного участка по документам составляет 455 кв. м.

По состоянию на сентябрь 1997 года правообладателями жилого дома на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> являлись Б.В. и Б.Н. В свидетельстве о праве на наследство по закону и в справке БТИ от <дата> отражено, что земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании, фактически используемая площадь земельного участка составила 222 кв. м (часть земельного участка была занята другим пользователем в связи со строительством на ранее предоставленном земельном участке второго дома).

В справке БТИ, выданной на имя истца в 2013 году, отражено, что в состав домовладения входит основное строение (литера В) площадью 33,6 кв. м, жилой — 28,5 кв. м, основная пристройка (литера В1) площадью 11,9 кв. м, на которую отсутствуют правоустанавливающие документы, веранда (литера в1), кирпичный сарай (литера в2), кирпичный погреб (литера пв2). В техническом паспорте, составленном в июле 2013 года, указано, что основная пристройка под литерой В1 представляет собой строение из горбыля, обшитого досками и облицованного силикатным кирпичом.

Согласно пунктам 2 — 3 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В статье 35 ЗК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из технического заключения, составленного <данные изъяты>», обследованные специалистами объекты — основное строение под литерой В, основная пристройка под литерой В1, веранда под литерой в1 и крыльцо под литерой к с надворными постройками (литеры в2 и пв2) находятся в удовлетворительном состоянии, деформаций конструкций, разрушений узлов сопряжения конструктивных элементов, трещин в конструкциях, влияющих на эксплуатационные качества обследованных объектов, не обнаружено. Объекты пригодны для дальнейшей эксплуатации без ущерба для жизни и здоровья людей.

Согласно сообщению отдела надзорной деятельности по <адрес> УНД Главного управления МЧС России по <адрес> от <дата> при проверке противопожарного состояния самовольно возведенного строения специалистом МЧС установлено, что суммарная площадь застройки на участке дома, включая незастроенную площадь между постройками, составляет менее 800 кв. м. В соответствии с приложением 1 к СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» при данной площади застройки при строительстве зданий и сооружений, расположенных в границах указанного квартала, противопожарные разрывы не учитываются.

В экспертном заключении N от <дата>, выданном Федеральным бюджетным государственным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области», отражено, что самовольные строения соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

В ответе, предоставленном комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» на заявление истца, указано, что жилой дом расположен в территориальной зоне Ж-3-в зоне сложившейся малоэтажной жилой застройки усадебного типа, в связи с чем размещение жилого дома не противоречит документам территориального планирования и градостроительного зонирования. В ответе указано, что, поскольку органом местного самоуправления не выдавалось разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, то выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не осуществляется.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о признании права собственности за истцом на жилой дом в реконструированном состоянии, поскольку жилой дом был приобретен истцом на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме и удостоверенного в нотариальном порядке, сделка была фактически исполнена сторонами (денежные средства переданы покупателем продавцам, предмет сделки передан во владение и пользование покупателя, что отражено в тексте договора купли-продажи). На момент заключения договора государственная регистрация сделки не требовалась, поскольку сделка заключена до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Реконструкция произведена истцом без нарушения действующих санитарных, строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. В настоящее время у истца отсутствует возможность легализовать произведенную реконструкцию во внесудебном порядке, поскольку не произведена регистрация права собственности истца на домовладение, не получено разрешение на реконструкцию, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом местного самоуправления отказано (что следует из письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов»).

Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы об отсутствии у истца вещных прав на земельный участок, так как земельный участок был предоставлен прежнему правообладателю строения под застройку на праве постоянного (бессрочного) пользования. Истцу (с учетом положений ст. 35 ЗК РФ) при приобретении жилого дома перешло право пользования земельным участком площадью 222 кв. м. Реконструкция дома заключалась в утеплении пристройки путем обложения ее кирпичом и осуществлялась в пределах земельного участка площадью 222 кв. м, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о возможном нарушении прав смежных землепользователей судебная коллегия полагает несостоятельными.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на крыльцо под литерой к опровергаются данными технического паспорта на жилой дом, в котором крыльцо указано как составная часть строения, имеющая определенную площадь застройки.

Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Представленные сторонами доказательства исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 02 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.