В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отказано правомерно, поскольку стороной истца не представлено доказательств нарушения стороной ответчика условий договора, то есть нарушение более 2 раз обязательств по внесению арендной платы, как того требует договор.
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 20.08.2014 N 33-4839
Судья Тарараксина С.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе
председательствующего Мележик Л.М.,
судей Петровой Н.А., Паршиной С.В.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску К. к индивидуальному предпринимателю Л. о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе К. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 02 июня 2014 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя К. — адвоката Лачинова Р.Д., поддержавшего доводы жалобы, представителя третьего лица Б. — адвоката Тюниной Н.Г., возражавшей против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Л. о расторжении договора аренды помещения общей площадью <данные изъяты>, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Балашов, <адрес> заключенного <дата> с множественностью лиц на стороне арендодателя, в обоснование которых ссылалась на то, что ей и Б. на праве общей долевой собственности (по * доли) принадлежит незавершенное строительством (95% готовности) нежилое здание по адресу: г. Балашов, <адрес> Истцом <дата> направлено ответчику уведомление о расторжении договора по инициативе арендодателя, о чем предприниматель Л. извещена <дата>. Ответчик в добровольном порядке в предусмотренный договором срок помещение не освободила, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 02 июня 2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе К. выражает несогласие с решением суда, ставит вопрос об его отмене и принятии нового об удовлетворении исковых требований. Автор жалобы полагает, что суд, при принятии решения, не обратил внимания на изменившиеся обстоятельства и увеличение тарифов в 2014 г., а также не принял во внимание положения п. 6.3 договора аренды, согласно которым любой из арендодателей вправе в любой момент расторгнуть договор самостоятельно, без согласия второй стороны. Истец считает ошибочным вывод суда о том, что арендодатели должны действовать согласованно между собой при решении вопроса о расторжении договора аренды, так как этот вывод ведет к кабальности сделки.
В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо Б. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились, не сообщили о причинах неявки и не просили дело слушанием отложить. В связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В силу пункта 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Судом первой инстанции установлено, что К. и Б. являются собственниками по * доли в праве на незавершенное строительством нежилое здание по адресу: г. Балашов, <данные изъяты>.
<дата> К. и Б. (арендодатели) заключили с индивидуальным предпринимателем Л. (арендатор) договор аренды помещения площадью <данные изъяты> расположенного в <адрес> в г. Балашове. Срок действия договора 11 месяцев.
На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом первой инстанции установлено, что поскольку стороны до истечения срока, установленного договором, не заявили о его расторжении, следовательно, в силу положений ст. 621 ГК РФ договор аренды, заключенный <дата> считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как следует из ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
На основании пункта 6.3 договора аренды каждый из арендодателей или совместно в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ вправе в любое время отказаться от договора во внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендатора за 10 рабочих дней при неисполнении арендатором более двух раз обязательств по внесению арендной платы.
Из материалов дела следует, что К. <дата> направила ответчику уведомление о расторжении договора аренды. Каких-либо изменений условий договора текст уведомления не содержит.
Судом установлено, что <дата> истец направила Л. предложение о заключении договора аренды на новых условиях. Вместе с тем материалы дела не содержат сведений о том, получено ли данное уведомление стороной ответчика. Кроме того, стороной истца заявлены требования о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 6.3 договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно ссылался на то, что стороной истца не представлено доказательств нарушения стороной ответчика условий договора, т.е. нарушение более 2 раз обязательств по внесению арендной платы, как того требует п. 6.3 договора.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, К. и ФИО19 в договоре аренды выступают как единый субъект правоотношения — арендодатель. При этом ФИО20. возражает против удовлетворения исковых требований и расторжения договора аренды.
При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 246, 247 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств и иному толкованию законодательства. Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.
Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в жалобе, не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 02 июня 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.