Встречный иск о признании состоявшейся сделки купли-продажи жилого дома, обязании произвести регистрацию перехода права собственности на дом удовлетворен правомерно, так как ответчик в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого дома оформил на него и на земельный участок правоустанавливающие документы, стороны в соответствии с условиями, определенными решением суда, заключили договор купли-продажи дома, фактически исполнили сделку, ответчик уклоняется от регистрации.

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 22.07.2014 N 33-3870

Судья Никишова С.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Гладченко А.Н.,

судей Садовой И.М., Саяпиной Е.Г.,

при секретаре Ш.,

с участием прокурора Плетнева Б.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к П.Н., П.А. об отсутствии права пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску П.Н. к К. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся, понуждении к регистрации перехода права собственности, выдаче свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом по апелляционной жалобе К. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 апреля 2014 года, которым в удовлетворении иска К. отказано, встречный иск П.Н. удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., объяснения представителя истца К. — Л., ответчика П.А., ее представителя Р., заключение прокурора Плетнева Б.Б., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражения на нее, судебная коллегия

установила:

К. обратилась с указанным иском к П.Н., П.А., указав, что <дата> между К. и П.Н. был заключен предварительный договор о продаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по которому П.Н. передала Л. в качестве аванса <данные изъяты> руб. В связи с несвоевременным возвращением оставшейся части денежных средств в размере <данные изъяты> руб. сумма, подлежащая возврату истцом, увеличена до <данные изъяты> руб. и должна быть передана ей до <дата>. Однако данное обязательство ответчиком исполнено не было. Решением Энгельсского районного суда от <дата> по иску К. к П.Н. договор купли-продажи спорного жилого дома признан незаключенным. Поскольку ответчики проживают в доме без законных оснований, коммунальные услуги не оплачивают, добровольно освободить жилое помещение отказываются, истец просит признать у них отсутствие права пользования жилым домом и выселить без предоставления другого жилого помещения.

П.Н. обратилась в суд со встречным иском к К., в котором с учетом уточнений просила признать состоявшейся сделку купли-продажи спорного жилого дома, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом с выдачей ей свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований указала, что решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 марта 2009 года К. отказано в удовлетворении требований об отсутствии права пользования у П.Н. и П.А. на спорное жилое помещение и выселении и одновременно удовлетворено исковое требование П.Н. о понуждении К. к заключению договора купли-продажи спорного домовладения на условиях, содержащихся в предварительном договоре. На основании данного решения было возбуждено исполнительное производство, в ходе которого <дата> П.Н. и представителем К. — Л. был подписан договор купли-продажи жилого дома.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 апреля 2014 года сделка купли-продажи жилого дома общей площадью 58,4 кв. м (литер Ааа1) по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата>, подписанного К. и П.Н., признана состоявшейся. Постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный жилой дом от К. к П.Н., с выдачей ей свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Дополнительным решением от <дата> в удовлетворении исковых требований К. к П.Н. и П.А. об отсутствии права пользования жилым домом и выселении отказано. С К. в пользу П.Н. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб.

В апелляционной жалобе на решение суда от <дата> К. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым ее требования удовлетворить и отказать в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при удовлетворении исковых требований П.Н. о признании договора купли-продажи состоявшимся суд первой инстанции не учел, что П.Н. не выполнила своих обязательств по выплате денежных средств в сумме 70000 руб. в срок до <дата>. Перечисление указанной суммы на счет К. в сентябре 2013 года, по мнению автора жалобы, не может говорить о том, что договор купли-продажи состоялся, так как за время, прошедшее со дня заключения предварительного договора деньги обесценились и цены за дом изменились.

В судебном заседании представитель К. — Л. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Ответчик П.Н., ее представитель Р. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

В заключении прокурор отдела прокуратуры Саратовской области Плетнев Б.Б. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения суда.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что <дата> между К. и П.Н. был заключен предварительный договор, согласно которому стороны взяли на себя обязательство в срок до <дата> заключить договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора купли-продажи дома определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. Согласно положениям п. 6.1 предварительного договора продавец К. обязалась передать покупателю П.Н. все правоустанавливающие документы, зарегистрировать право собственности на дом в установленном порядке. Покупатель П.Н. по названному договору передала продавцу в качестве аванса денежные средства в размере <данные изъяты> руб. с условием полной оплаты договора после оформления в регистрационной палате (п. 6.3, п. 7.1 предварительного договора). Из данного договора также следует, что указанный дом освобожден продавцом, покупателем производится в нем ремонт.

Дополнительным соглашением к предварительному договору от <дата> было предусмотрено, что Л., как представитель К., обязался получить свидетельство о праве собственности на весь дом — предмет договора, оформить документы на землю по этому же адресу в срок до <дата>, а также прописать покупателя П.Н. и П.А. в указанном доме.

Решением Энгельсского городского суда Саратовской области от 19 сентября 2007 года в связи с прекращением права общей долевой собственности ЛАК на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на домовладение по указанному адресу (в связи с уничтожением ее доли) за К. признано право собственности на жилой дом (литера Ааа1) с двумя сараями и ограждениями и прекращено ранее возникшее ее право собственности на … долю в праве общей долевой собственности на домовладение.

На основании указанного решения К. <дата> выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

<дата> П.Н. выдала Л. расписку, в соответствии с которой обязалась к <дата> передать деньги в сумме <данные изъяты> руб.

В соответствии с договором купли-продажи от <дата> за К. зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м под индивидуальную жилую застройку по вышеуказанному адресу.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательства по дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи дома о получении свидетельства о праве собственности на весь дом и оформлении документов на землю были исполнены К.

Решением Энгельсского районного суда от 06 марта 2009 года К. было отказано в удовлетворении требований об отсутствии права пользования у П.Н. и П.А. на спорное жилое помещение и выселении и одновременно удовлетворено исковое требование П.Н. о понуждении К. к заключению договора купли-продажи спорного домовладения на условиях, содержащихся в предварительном договоре и дополнении к нему, по цене с учетом суммы, указанной в расписке от <дата>.

На основании указанного решения суда Энгельсским РОСП было возбуждено исполнительное производство.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела видно, что <дата> П.Н. перевела на счет К., открытый в Сбербанке России, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

<дата> между К. в лице представителя Л. и П.Н. был подписан договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м (литера Ааа1) по адресу: <адрес> с указанием кадастрового номера на условиях указанных в вышеназванном решении суда.

<дата> судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства в связи с фактическим исполнением исполнительного документа.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 574 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание данного принципа реализуется также в других нормативных положениях ЗК РФ и положениях ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ также закреплен с принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Из п. 2 ст. 552 ГК РФ следует, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как видно из сообщения государственного регистратора Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 21 мая 2014 года на имя П.Н., ей отказано в государственной регистрации права собственности на спорный жилой дом, документы на которую были представлены 07 апреля 2014 года. Из указанного сообщения следует, что К. либо уполномоченное ею лицо с заявлением о переходе права собственности на названный объект недвижимого имущества в регистрирующий орган не обращалась, решение о прекращении права собственности на жилой дом в регистрирующий орган не поступало.

Принимая во внимание, что К. в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого дома оформила на него и на земельный участок под данный жилой дом правоустанавливающие документы, стороны в соответствии с условиями, определенными вступившем в законную силу решением суда в надлежащей форме заключили договор купли-продажи жилого дома и фактически исполнили сделку (покупатель передал продавцу денежные средства по договору, предмет сделки передан покупателю, который проживает в данном доме и произвел в нем ремонт), а также учитывая, что К. уклоняется от регистрации перехода права собственности на жилой дом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований П.Н. о признании сделка купли-продажи жилого дома состоявшейся и регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Доводы апелляционной жалобы о несвоевременной передаче П.Н. денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. и обесценивании данных денежных средств правового значения не имеют, поскольку договор купли-продажи подписан уполномоченными лицами и соответствует достигнутой между сторонами договоренности и вступившему в законную силу решению суда.

При рассмотрении дела суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении спора, на основании которого верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела.

В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327.1 — 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 23 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.