Исковые требования о прекращении ипотеки нежилого помещения удовлетворены, поскольку истец произвел выплату всей цены продажи объекта в установленный договором срок.
Апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-11019/2014
Судья Дьякова И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Славгородской Е.Н.,
судей Простовой С.В., Хаянян Т.А.
при секретаре Н.
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Славгородской Е.Н. дело по апелляционной жалобе Д. на решение Каменского районного суда Ростовской области от 17 июня 2014 года,
установила:
Д. обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Каменск-Шахтинский Ростовской области» в лице КУИ о прекращении ипотеки нежилого встроенного помещения общей площадью 72,2 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.04.2009 между ним и КУИ заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
В соответствии с п. 6.3 договора, залог объекта погашается на основании совместного заявления КУИ и покупателя после полной оплаты цены продажи объекта.
Стоимость объекта оплачена истцом в полном объеме в сроки, предусмотренные договором, однако КУИ уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о снятии залога, ссылаясь на то, что в связи с нарушением срока оплаты за Д. образовалась задолженность в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. Истец полагал, что его вины в образовании просрочки не имеется, поскольку 06.08.2011 им произведен платеж в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб., но по неизвестным причинам 08.08.2011 КУИ вернул платеж, о возврате платежа и причинах возврата ему известно не было.
Поскольку его вины в неисполнении обязательства нет, истец считал, что не должен нести ответственность в виде уплаты неустойки, пени или штрафа. Также ссылаясь на положения ст. 337 ГК РФ, указывал, что залогом была обеспечена только основная сумма долга, составляющая цену продажи объекта, а обязательства по уплате пеней, штрафов залогом обеспечены не были.
По указанным основаниям, и после дополнения заявленных требований, истец просил суд прекратить залог приобретенного им имущества.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Д. — Ф. иск поддержал, просил удовлетворить. Представитель ответчика Т. просила в удовлетворении иска отказать, указав, что действия ответчика являются законными, поскольку Д. были нарушены условия договора в части порядка внесения очередного платежа. Третье лицо «Сбербанк России» в лице Каменского отделения на правах отдела Ростовского отделения N 5221, просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя, на запрос суда сообщил, что денежные средства, оплаченные 08.08.2011 в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. не перечислены на счет получателя в связи с недостаточностью реквизитов, и отнесены на счет «До выяснения», принадлежащий ОАО «Сбербанк России». Суд первой инстанции посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением от 17 июня 2014 года Каменский районный суд Ростовской области в удовлетворении иска Д. отказал.
Не согласившись с постановленным решением, Д. подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда по следующим основаниям.
Апеллянт указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, выразившееся в том, что судом не принято во внимание, что залогом не были обеспечены обязательства Д. по уплате пеней и штрафов. Суд, по мнению апеллянта, не применил закон подлежащий применению. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Апеллянт не согласился с выводом суда о несвоевременно произведенной оплате по договору, в связи с чем, образовалась пеня. Указывает на ошибку банка в проведении банковской операции. При этом ссылается на положения ст. ст. 863, 865, 866 ГК РФ об обязанностях и ответственности банка за ненадлежащее исполнение поручения клиента.
В суд апелляционной инстанции явился представитель Д. — Ф., поддержавший доводы апелляционной жалобы.
Представитель КУИ г. Каменск-Шахтинский Т. просила в удовлетворении жалобы отказать, а решение оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов жалобы, посчитав возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
При вынесении решения суд руководствовался положениями ст. 352 ГК РФ, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и исходил из того, что истцом не исполнены перед ответчиком обязательства, в обеспечение которых был заключен договор залога.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.04.2009 между КУИ, действующим от имени и в интересах муниципального образования г. Каменска-Шахтинского Ростовской области (Продавец), и Д. (Покупатель) заключен договор N 2-пп купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
По условиям договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, помещение I (п. 1.1). Оплата цены продажи объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет с момента подписания договора в соответствии с приложением 1 помесячно, равными долями, уплачиваемыми не позднее 25 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет УФК по Ростовской области (Комитет по управлению имуществом г. Каменска-Шахтинского) по реквизитам…. На сумму средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов (п. 2.2.). Обязательства Покупателя по оплате цены продажи объекта считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет (п. 2.4). В связи с оплатой цены продажи объекта в рассрочку в силу закона объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи объекта признается находящимся в залоге у муниципального образования г. Каменск-Шахтинский для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта. Залог объекта погашается на основании совместного заявления КУИ г. Каменска-Шахтинского и Покупателя после полной оплаты цены продажи объекта (п. 4.1.1). Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с требованиями законодательства. За нарушение срока внесения очередного платежа, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. В случае просрочки Покупателем оплаты очередного платежа свыше 15 календарных дней Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 5% цены продажи объекта (п. 7.3, 7.4, 7.4.1).
Из справки N 2162 от 26.08.2014, выданной Администрацией города Каменск-Шахтинский Ростовской области, следует, что в соответствии с договором купли-продажи стоимость имущества — нежилого помещения 1, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оплачена Д. в полном объеме (последний платеж в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. поступил 07.03.2014). В связи с просрочкой платежа за август 2011 года начислены проценты и пени в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб., которые до настоящего времени не погашены.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.08.2014 указанное выше нежилое помещение обременено залогом в пользу Муниципального образования «город Каменск-Шахтинский Ростовской области» и на основании договора купли-продажи принадлежит Д.
Из уведомления, направленного ответчиком в адрес истца 12.03.2014 усматривается, что в связи с нарушением порядка внесения платежей (платеж за август 2011 внесен 25.06.2013), образовалась задолженность в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб.
Основанием для обращения Д. в суд послужил отказ КУИ в прекращении ипотеки приобретенного истцом нежилого помещения. Истец считал, что его вины в образовавшейся просрочке платежа по договору нет, поскольку он своевременно перечислил на счет КУИ очередной платеж, что подтверждается чеком-ордером от 06.08.2011 г.
Информацией, полученной из Каменского отделения на правах отдела Ростовского отделения N 5221 ОАО «Сбербанк России» подтвержден факт платежа Д. 06.08.2011 в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. в адрес КУИ с указанием назначения платежа: по договору N 2-пп По невыясненным причинам 08.08.2011 получен возврат перечисленного платежа. При обращении клиента в июне 2013 года вышеуказанный платеж перечислен повторно.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что обязательство по оплате объекта по договору N 2-пп от 01.04.2009 Д. полностью не исполнено и не прекращено ввиду неисполнения.
Понятие и основания возникновения залога определены в ст. 334 ГК РФ — в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество… Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).
Согласно положениям ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Юридически значимым обстоятельством, при рассмотрении настоящего спора, является установление обязательств, обеспеченных залогом и исполнение этих обязательств покупателем, как основание для прекращения ипотеки.
По правилам ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования договора N 2-пп от 01.04.2009 следует, что залогом обеспечено приобретенное истцом нежилое помещение в связи с оплатой цены продажи объекта в рассрочку до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объекта (п. 4.1.1).
Цена продажи объекта составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. и оплачивается покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (п. п. 2.1, 2.2).
Обязательства покупателя по оплате цены продажи объекта считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет (п. 2.4).
Залог объекта погашается после полной оплаты цены продажи объекта (п. 4.1.1).
Так как статьей 337 ГК РФ сторонам договора об ипотеке предоставлено право ограничить обеспечиваемое требование как по размеру, так и по характеру обязательства (в данном случае только уплатой цены продажи объекта), иные обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем такую сумму, не будут считаться обеспеченными ипотекой.
Для разрешения спора по существу суду следовало установить факт исполнения истцом обязанности по оплате цены продажи объекта в срок, установленный договором N 2-пп от 01.04.2009 либо отсутствие такого исполнения.
По правилам ст. 352 ГК РФ, залог прекращается: прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных ст. 343 ГК РФ; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Поскольку из материалов дела следует, что Д. произвел выплату всей цены продажи объекта в установленный договором срок, что также было подтверждено представителем ответчика в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований истца о прекращении ипотеки.
Наличие либо отсутствие у истца задолженности по оплате пени за нарушение сроков внесения очередных платежей по договору, как и наличие его вины в образовавшейся задолженности, существенными для дела обстоятельствами, входящими в предмет доказывания не являются, поскольку уплата пени, как мера ответственности за нарушение сроков уплаты внесения очередного платежа, не была обеспечена ипотекой, а ответчиком встречных требований о взыскании с истца пени в рамках данного дела не заявлялось.
В соответствии с п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом того, что существенные для дела обстоятельства суд первой инстанции определил не верно, выводы суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, а также ввиду неправильного применения норм материального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каменского районного суда Ростовской области от 17 июня 2014 года отменить.
Постановить новое решение, которым исковые требования Д. — удовлетворить. Прекратить ипотеку нежилого помещения площадью 72,2 кв. метра, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.