Иск о признании договора купли-продажи притворной сделкой, признании безденежной расписки, применении последствий недействительности притворной сделки купли-продажи жилого дома, истребовании из незаконного владения жилого дома удовлетворен правомерно, так как установлено, что целью сделки являлась не купля-продажа домовладения, а предоставление денежных средств под залог недвижимого имущества.

Определение Приморского краевого суда от 19.08.2014 по делу N 33-7284

Судья: Макарова И.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Чикаловой Е.Н.,

судей Александровой М.В., Федоровой Л.Н.,

при секретаре К.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т. ФИО17 к Я. ФИО18, Г. ФИО19, Ч. ФИО20 о признании договора купли-продажи притворной сделкой, признании безденежной расписки, применении последствий недействительности притворной сделки купли-продажи жилого дома, истребовании из незаконного владения жилого дома

по апелляционной жалобе Ч.

на решение Артемовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, которым признана недействительной (ничтожной) сделка купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, заключенная ДД.ММ.ГГ между Т. и Я.

Применены последствия недействительности притворной сделки купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, заключенной между Т. и Я., исключена соответствующую запись в ЕГРП о праве собственности Я. на дом по адресу: <адрес>.

Признана расписка истицы Т. от ДД.ММ.ГГ о получении суммы … рублей в счет продаваемого домовладения по адресу: <адрес> безденежной.

Истребован из незаконного владения Ч. жилой дом по адресу: <адрес>, как у недобросовестного приобретателя.

Прекращено право собственности Ч. на жилой дом по адресу: <адрес> исключена запись о госрегистрации права собственности Ч. на жилой дом по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Чикаловой Е.Н.

Выслушав пояснения Ч. и его представителя К.В., Т., судебная коллегия

установила:

Т. обратилась с исковыми требованиями о признании договора купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГ притворной сделкой, прикрывающей договор займа денежных средств между Я. и Г.В., просила признать недействительным договор залога вышеуказанного жилого дома в силу несоблюдения Я. и Г.В. правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 ст. 339 ГК РФ; признать расписку в получении … рублей безденежной в связи с признанием ответчиком выплаты этой суммы Г.В. в качестве денежного займа; применить последствия недействительности притворной сделки купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> заключенного между Т. и Я.; истребовать из незаконного владения Ч. ФИО21 жилого дома по адресу <адрес> как у недобросовестного приобретателя, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Ч. на спорный дом.

В обоснование исковых требований истец указала, что она являлась собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГ, удостоверенного Е., старшим государственным нотариусом Артемовской государственной нотариальной конторы <адрес>, реестровый N 1-14. Летом ДД.ММ.ГГ года к ней обратился ее внук Г.В. с просьбой выступить гарантом возврата занимаемых у Я. денежных средств и предложил ей заложить принадлежащий ей дом по <адрес> для чего оформить безденежный договор купли-продажи. Внук убедил ее, что такой договор и есть залог и сейчас так оформляются договора займа. ДД.ММ.ГГ ее внук Г.В. заехал за ней и отвез ее в Росреестр, где их ожидал Я. с готовым проектом договора купли-продажи дома. В ДД.ММ.ГГ года внук сообщил ей, что в конце месяца гасит долги по займу ответчику и жилой дом вновь будет переоформлен на нее. В ДД.ММ.ГГ года, встретившись с ответчиком, она стала требовать переписать дом на нее, Я. стал отказываться, мотивируя тем, что Г.В. не погасил долг. В связи со смертью жены брата она выехала в <адрес>, ухаживать за больным братом, его взрослым ребенком инвалидом, вернувшись домой узнала в Росреестре, что после разговора с ней и предъявления требования о возврате дома, Я. перепродал дом своему партнеру Ч. ФИО22 по договору купли-продажи, как позже ей стало известно от ДД.ММ.ГГ, сделка была зарегистрирована ДД.ММ.ГГ года.

Истец считает сделку купли-продажи жилого дома притворной, так как у нее не было намерения продавать жилой дом, ответчик в спорное жилье не вселялся, в доме продолжала проживать истец со своей семьей, Я. не нес никаких расходов по содержанию жилья, жилой дом по своей рыночной стоимости превышает сумму займа, полученную Г.В.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требований в полном объеме.

Истица Т. в судебном заседании просила иск удовлетворить

Представитель Я. — Н. исковые требования не признала, утверждая что между сторонами была совершена в надлежащей форме сделка купли-продажи жилого дома.

В судебном заседании ответчик Ч. иск не признал.

Ответчик Г.В. в суд не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Ч., подана апелляционная жалоба, ставится вопрос об отмене судебного акта, как принятого с нарушением норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, в соответствии с требованием ст. 166, 167, 170, 302, 334, 339, 420 — 422, 454 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 указанной статьи требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Судом установлено, что истице на праве собственности принадлежал жилой дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между Я. и Т. заключен договор купли-продажи указанного имущества по цене … рублей.

ДД.ММ.ГГ заключен договор купли-продажи домовладения N по <адрес> между Я. в лице его представителя Б. и Ч. по цене … рублей.

В обоснование требований о признании договора купли-продажи — от ДД.ММ.ГГ недействительным, истица сослалась на притворность данной сделки, указывая, что данный договор был заключен как залог, обеспечивающий возврат сумм суммы займа денежных средств переданных Я. ее внуку Г.В.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что совершенный сторонами договор купли продажи от ДД.ММ.ГГ является сделкой в виде договора залога, заключенного в обеспечение договора займа, т.е. договор купли-продажи прикрывает договор залога.

По правилам ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГ, подписанной Т. она получила от Я. денежные средства в сумме … рублей в счет проданного жилого дома по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, в суде первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что денежные средства были получены Г.В. в качестве займа.

Судом также установлено, что домовладение N, по <адрес> осталось во владении, пользовании истицы, которая продолжает осуществлять полномочия собственника жилого помещения, фактической передачи имущества Я. не произошло. В квартире продолжали проживать и состоять на регистрационном учете ее дочери и внуки. Т., истец несла бремя содержания жилого помещения. Фактическая передача объекта недвижимости, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от жилого дома не производилась.

О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что целью сделки являлась не купля-продажа домовладения, а предоставление денежных средств под залог недвижимого имущества.

В силу ст. 170 п. 2 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

На основании п. п. 1 — 3 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В силу п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

Придя к выводу о ничтожности договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно указал, что стороны договора должны быть приведены в первоначальное положение.

Судом также правомерно указано, что Ч. нельзя признать добросовестным приобретателем домовладения, поскольку он приобрел его по заниженной цене. Приобретая имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении истицы, он не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истицы каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи с Ч. в квартире продолжали проживать и состоять на регистрационном учете дочь Г.И. и внучка Г.Ю. Фактически в указанном домовладении зарегистрировано 5 человек. Домовладение не было передано Ч.,

Положениями п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39).

Судом достоверно установлено, что воли Т. на передачу владения домовладением по <адрес> при подписании договора купли-продажи не имелось.

Я. не являлся лицом, которому принадлежало право отчуждать имущество по сделке купли- продажи от ДД.ММ.ГГ, поскольку сделка купли-продажи домовладения признана ничтожной не влекущей юридических последствий с момента ее совершения.

Так же суд обоснованно пришел к выводу, что требования о признании расписки от ДД.ММ.ГГ о получении Т. суммы … рублей в счет продаваемого домовладения по адресу: <адрес> безденежной, подлежат удовлетворению. Вывод суда о том, что денежные средства в сумме … рублей фактически были переданы Г.В. в качестве займа основан на фактических обстоятельствах дела. Ссылка в апелляционной жалобе на то, что денежные средства получены Т. в счет оплаты за жилой дом, несостоятельна, так как по договору купли-продажи стоимость жилого дома была определена … рублей, кроме того, по делу установлено, что истец не имела волеизъявления на отчуждение принадлежащей ей недвижимости. Фактически денежные средства были переданы Я. в заем Г.В. Учитывая действительную волю сторон и руководствуясь положением ст. 807, 809, 810, 329, 334 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке недвижимости», суд первой инстанции правильно квалифицировал действительно имеющуюся в виду сторонами сделку как договор займа с обеспечением возврата займа залогом недвижимого имущества.Примененные судом последствия недействительности сделки соответствуют ст. 167 ГК РФ и ведут к восстановлению прав сторон.

Довод апелляционной жалобы о том, что Ч. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку он приобрел его по заниженной цене. Приобретая имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении истицы, он не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истицы каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец не доказала, что при заключении договора купли-продажи с Я. они имели в действительности какие-либо иные обязательства, судебная коллегия признает необоснованной, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что Т. воли на совершения сделки купли-продажи не имела, а заключенная сделка прикрывала собой договор залога.

Остальные доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, которые судебная коллегия считает правильными, по сути их не опровергают, в связи с чем оснований для отмены судебного решения не имеется. Решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Артемовского городского суда Приморского края от 13 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. без удовлетворения.