По результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество
Справка Пермского областного суда от 23.03.2006
Пермским областным судом проведено изучение практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество за период 2003 г., 2004 г., I квартал 2005 г.
За указанный период федеральными судами Пермской области окончено 1150 дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество, из них с вынесением решения по делу — 1047 дел, с нарушением срока, установленного ст. 154 ГПК РФ, — 140 дел, что составляет 12%.
За период 2003 год — I квартал 2005 года обжаловано в кассационном порядке решений (определений) по 128 делам, что составляет 14,7% от общего количества оконченных дел, при этом отменены принятые судебные постановления по 31 делу, что составляет 23% от общего числа обжалованных судебных постановлений по данной категории дел. Указанные статистические данные говорят о том, что процент обжалуемых судебных постановлений по данной категории дел достаточно низок, и, напротив, процент отмененных судебных постановлений по делам довольно высок.
1. Понятие недвижимости
Статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (далее — Закон о регистрации прав) определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:
— к первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
— критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты;
— если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК РФ относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с установленным федеральными законами понятием недвижимости представляется возможным выделить следующий перечень объектов недвижимости:
1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);
7) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);
8) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений;
9) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»), жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке);
11) квартиры, части квартир (ст. 289, 558 ГК РФ);
12) жилые помещения в коммунальных квартирах;
13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК РФ);
14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
18) объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ);
19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).
2. Правовой режим отдельных видов недвижимости
Важная характеристика правового режима недвижимости как объекта гражданских прав — их оборотоспособность. По этому критерию недвижимость делится на три категории (ст. 129 ГК РФ):
— не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
— ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
— изъятые из гражданского оборота объекты.
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными обороте (п.п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом.
Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (в ред. от 16.08.2004).
В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, при правовой регламентации гражданского оборота земель нормы ГК РФ применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»). Правовой режим недр, лесов, водных объектов регулируется ГК РФ в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, Водным кодексом РФ и Лесным кодексом РФ. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.
Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.
В соответствии со ст. 260 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, установлен п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
Земельным кодексом РФ (п. 5 ст. 27) установлен перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (вступил в силу 27 января 2003 г.).
3. Государственный учет объектов недвижимости
Индивидуализация объекта недвижимого имущества осуществляется посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).
Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер — не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 19.05.2004 N 246) установлено, что создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений является одной из основных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
Кадастровый учет земельных участков
Правовое регулирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 N 28-ФЗ (в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ). Перед государственным кадастровым учетом необходимо произвести межевание земельных участков.
Порядок установления границ земельных участков (межевание) определяется Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве».
Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 утверждены «Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет».
Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001.
Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».
Следует отметить, что согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу названного Закона, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10.04.2001 утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.п. 4 п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).
Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
Порядок технической инвентаризации зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений регулируется постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и от 04.12.2000 N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности», Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37.
В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции (п.п. 3 п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав, Приказ Министерства юстиции РФ от 08.12.2004 N 192).
4. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации прав).
Согласно ст. 9 Закона о регистрации прав (в ред. ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ), Положению о Федеральной регистрационной службе, утвержденному Указом Президента РФ от 13.10.2004 N 1315 Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приказом Минюста РФ от 03.12.2004 N 183 утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации.
В соответствии с Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184 утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особенности государственной регистрации также определены:
— Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.
— Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003).
— Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70.
Регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
5. Основания приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество
Граждане и юридические лица могут иметь следующие вещные права на недвижимость:
— право собственности на недвижимость, включая земельные участки (кроме предприятий и учреждений),
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (только граждане),
— постоянного бессрочного пользования земельным участком,
— право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия),
— право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия),
— сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).
Главами 14, 15 ГК РФ предусмотрены основания приобретения и прекращения права собственности. В соответствии с указанными главами ГК РФ, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, способами защиты гражданских прав, установленных главой 2 ГК РФ, видом недвижимого имущества, право на которое приобретается, нормами Гражданского процессуального кодекса РФ представляется возможным выделить следующие виды исков, связанных с приобретением, прекращением права на недвижимость, имевшими наибольшую распространенность по делам указанной категории в рассматриваемый период:
Иски, связанные с приобретением права собственности:
признание права собственности на вновь созданную постройку (жилой либо нежилой объект), п. 1 ст. 218 ГК РФ;
признание права собственности на самовольную постройку, ст. 222 ГК РФ (жилой, нежилой объект),
признание права собственности в силу приобретательской давности, ст. 234 ГК РФ (жилой, нежилой объект, земельный участок),
признание права собственности на основании договора (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) (все виды недвижимости),
в порядке наследования (абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ),
признание права собственности членов ГСК, ЖСК, полностью внесших свой паевой взнос за недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ),
исходя из режима совместной собственности, включая иски о разделе, выделе доли в общем имуществе, признании права собственности на общее имущество супругов, на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ),
на объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).
Иски о признании иных вещных прав:
— установление сервитутов (ст. 274 ГК РФ),
— о признании права пожизненного наследуемого владения земельным участком,
— о признании постоянного бессрочного пользования земельным участком,
Иски, связанные с прекращением права собственности:
о признании договоров купли-продажи недействительными либо незаключенными (заключенными), отказ собственника от права собственности.
Кроме того, одним из оснований приобретения либо прекращения права собственности является разрешение судом заявлений в порядке гл. 25 ГПК РФ о признании незаконным отказа Регистрационной службы в регистрации права собственности на недвижимость либо о признании недействительной государственной регистрации права, о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
6. Подведомственность дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество
При разграничении компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами следует руководствоваться положениями ч. 1 ст. 22 ГПК РФ и ч. 1 ст. 27, ст. 28 АПК РФ. В соответствии с указанными нормами характер спора и субъект спорного правоотношения должны учитываться в совокупности, если по одному из этих элементов спор не подведомствен арбитражному суду, то, за исключением случаев, прямо предусмотренных ст. 33 АПК РФ, дело подлежит рассмотрению в судах общей юрисдикции.
Так, Президиум Пермского областного суда обоснованно отменил определение Кировского районного суда г. Перми, которым гражданское дело по иску ЖСК-44 к К. о признании недействительной сделки о предоставлении К. кооперативом квартиры направлено в арбитражный суд. Суд первой инстанции указал, что данный спор связан с осуществлением хозяйственной деятельности кооператива. Президиум указал, что дела по спорам между членом некоммерческой организации (потребительского кооператива) и данной организацией по спорам о признании заключенных между гражданином и юридическим лицом сделок недействительными ст. 33 Арбитражного процессуального кодекса РФ не предусматривает, а, следовательно, дело подведомственно суду общей юрисдикции (N 44-г-192, от 21.02.2003).
Следует отметить, что суды не всегда принимают во внимание субъектный состав сторон и характер возникшего между ними спора. Судебной коллегией по гражданским делам отменено решение Чайковского городского суда Пермской области по иску супругов М. к Т. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, встречному иску Т. к М. о признании договора купли-продажи данного помещения недействительным, прекращено производство по делу в связи с несоблюдением судом правил подведомственности. Как следовало из договора, его предметом являлось встроенное помещение под магазин, указанное помещение использовалось М. для осуществления торговой деятельности, судом установлено, что сторонами по договору выступали индивидуальные предприниматели (опр. от 14.08.2003 N 33-7727).
Решением Ленинского районного суда г. Перми удовлетворен иск Ч. к администрации г. Перми, признано право собственности истицы на объект недвижимости — торговый комплекс с точкой общественного питания. Президиум Пермского областного суда отменил решение Ленинского районного суда г. Перми и прекратил производство по делу в связи с неподведомственностью спора, указав, что суд не применил нормы процессуального права — п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 22, ст. 220 ГПК РФ, ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ, не учел то обстоятельство, что по своему функциональному назначению торговый комплекс с точкой общественного питания предназначен для использования в процессе осуществления предпринимательской деятельности и фактически используется истицей в таком качестве, сторонами данного спора являются индивидуальный предприниматель Ч. и администрация г. Перми (Пост. През. 44-г-2254 от 30.12.2004).
7. Подсудность дел, связанных с приобретением, прекращением прав на недвижимость
Согласно ст. 24 ГПК РФ гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных ст. 23, 24, 25, 26, 27 ГПК РФ, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.
Подсудность дел мировому судье определена в ст. 23 ГПК РФ.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела об определении порядка пользования имуществом.
И. обратилась в Пермский районный суд Пермской области с иском к Ш., Пермской областной регистрационной палате «Пермский филиал» об установлении ограниченного права пользования земельным участком (сервитута). Определением судьи Пермского районного суда Пермской области возвращено исковое заявление И., рекомендовано обратиться по подсудности к мировому судье. Данный вывод является ошибочным, как обоснованно указано в Определении президиума Пермского областного суда. В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать у собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В делах по спорам об установлении сервитута имеет место спор не о порядке пользования имуществом, на которое у истца есть право, а о праве на чужое имущество. Следовательно, дела об установлении сервитута не подсудны мировым судьям, а должны рассматриваться районным (городским) судом по месту нахождения земельного участка (N 44-г-1412, 2005).
У. обратился в Кировский районный суд с иском к К. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Определением Кировского районного суда дело передано по подсудности на рассмотрение мирового судьи на основании п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ, поскольку заявленное требование относится к категории дел об определении порядка пользования имуществом. Прекращая производство по данному иску, мировой судья указал, что истцом заявлены требования имущественного характера, не подлежащие оценке, таким образом, дело не подсудно мировому судье. Президиум Пермского областного суда, отменяя определение мирового судьи, указал, что спор об устранении препятствий в пользовании является одним из элементов определения порядка пользования, такая категория дел подсудна мировому судье (44-г-2136, 2004).
Согласно ч. 3 ст. 23 ГПК РФ при объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде.
Ч. обратилась к мировому судье судебного участка N 66 г. Кунгура Пермской области с иском к С. о выделе доли земельного участка, С. обратилась со встречным иском к Ч. о восстановлении хозяйственной постройки, сносе постройки, о проведении инвентаризации земельного участка, компенсации морального вреда. Мировым судьей спор между сторонами был разрешен, апелляционным решением Кунгурского городского суда Пермской области решение мирового судьи отменено в части определения долей в праве собственности на земельный участок, в остальной части решение мирового судьи оставлено без изменения. Постановлением президиума Пермского областного суда решение мирового судьи, апелляционное решение отменено в связи с существенным нарушением норм процессуального права п. 5 ч. 1, ч. 3 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ, дело направлено на новое рассмотрение в Кунгурский городской суд Пермской области. Принимая к своему производству исковые требования о выделе доли земельного участка, мировой судья не располагал сведениями о цене иска — о стоимости соответствующего участка. Принимая к своему производству встречные исковые требования неимущественного характера (о компенсации морального вреда, проведении инвентаризации), а также исковые требования имущественного характера, не подлежащие оценке (о восстановлении хозяйственной постройки, сносе постройки), мировой судья не выполнил требования ч. 3 ст. 23 ГПК РФ. Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения мирового судьи, не выявил указанных нарушений процессуальных нарушений и продолжил рассмотрение данного дела в качестве суда второй инстанции.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ мировому судье подсудны гражданские дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска.
Б. обратилась к мировому судье судебного участка N 69 г. Лысьвы Пермской области с иском к бывшему супругу о признании права собственности на 1/2 часть квартиры, являющейся совместным имуществом супругов, и разделе совместно нажитого имущества. Определением мирового судьи гражданское дело передано на рассмотрение в Лысьвенский городской суд Пермской области. Вынося определение, судья исходил из того, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, поскольку стоимость 1/2 части квартиры превышает установленную в законе величину, данное дело не должно рассматриваться мировым судьей. Определение мирового судьи отменено Пермским областным судом в порядке надзора. Президиум указал, что спорная квартира входит в состав совместно нажитого имущества, и в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению мировым судьей независимо от цены иска (N 44-г-1032, 2003 г., N 44-г-1097, 2003).
Территориальная подсудность. В соответствии с правилами исключительной подсудности, установленной ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Ш. обратился в Индустриальный районный суд г. Перми с иском к Ж. о признании незаконным договора приватизации жилого помещения. Определением судьи Индустриального суда г. Перми исковое заявление возвращено Ш., при этом указано, что ответчица Ж. проживает в Пермском районе, а в силу ст. 28 ГПК РФ, иски должны предъявляться по месту жительства ответчика. Отменяя указанное определение в надзорном порядке, президиум Пермского областного суда указал, что в исковом заявлении истец просил признать недействительным договор приватизации квартиры, был включен в число участников приватизации, оспаривает право собственности Ж. на жилое помещение, таким образом, заявленное требование относится к искам о правах на жилое помещение, на данное требование распространяется правило исключительной подсудности, рассматриваться оно должно по месту нахождения спорной квартиры (44-г-1450, 2003).
Территориальная подсудность иска при разделе совместно нажитого имущества супругов определяется по общим правилам подсудности, даже если в совместном имуществе указываются объекты недвижимости наряду с остальным имуществом.
П. обратилась к мировому судье судебного участка N 114 Пермского района Пермской области с иском к бывшему супругу о разделе совместного имущества. Определением мирового судьи исковое заявление П. возвращено заявительнице в связи с тем, что спор заявлен относительно объекта недвижимости — квартиры, в связи с чем в соответствии со ст. 30 ГПК РФ применяются правила исключительной подсудности — по месту нахождения объекта недвижимости. Однако в исковом заявлении в перечне имущества, кроме квартиры, указаны также земельные участки с находящимися на них постройками, которые находятся в том же районе, где проживает ответчик. Президиум Пермского областного суда отменил определение мирового судьи о возвращении искового заявления, указав, что в перечне совместно нажитого имущества истицей указано и другое совместное имущество, то есть спор возник из семейно-правовых отношений, который в силу ст. 23 ГПК РФ относится к подсудности мирового судьи. Территориальная подсудность иска при разделе совместно нажитого имущества супругов определяется по общим правилам подсудности, даже если в совместном имуществе указываются объекты недвижимости наряду с остальным имуществом (44-г-1601, 2004).
8. Право собственности на новую постройку
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав право собственника на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, Гражданский кодекс РФ, Закон о регистрации прав не ставит возникновение права собственности на новую постройку в зависимость от судебного решения о признании такого права.
Признание права собственности на новую недвижимость рассматривается судом в порядке искового производства. В отдельных случаях признание права собственности на новую недвижимость рассматривалось судами по заявлению граждан в порядке особого производства (как признание факта, имеющего юридическое значение), так Александровский городской суд Пермской области рассмотрел заявление Т. о признании права собственности на новую постройку (гараж), привлекая в качестве заинтересованного лица Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы (дело N 2-96/05). Факт владения строением на праве личной собственности (п. 6 ст. 247 ГПК РСФСР), факт владения и пользования недвижимым имуществом (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ) устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке (п. 8 Постановления Пленума ВС СССР от 21.06.1985 N 9). В обоснование этого заявителем должны быть представлены доказательства о невозможности получения им надлежащего документа либо невозможности его восстановления. В данном же случае правоустанавливающий документ на новое строение отсутствует, свидетельство о получении права собственности может быть получено путем обращения в регистрирующий орган, а в случае отказа такового в регистрации права налицо спор о праве на объект недвижимости, таким образом, факт владения новой недвижимостью не может быть установлен судом.
В большинстве случаев в качестве ответчиков по искам о признании права собственности на новую постройку привлекались муниципальные образования в лице соответствующих исполнительных органов местного самоуправления (администрации городов, районов, департамент имущественных отношений администрации г. Перми или комитет по управлению имуществом органа местного самоуправления, комитет по архитектуре и градостроительству органа местного самоуправления).
Исковые заявления о признании права собственности на недвижимость подавались с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ) по месту нахождения недвижимого имущества.
При рассмотрении дел о признании права собственности на новую постройку судами, как правило, устанавливались следующие обстоятельства:
— является ли объект вновь созданным, возникает ли право собственности на него впервые,
— спорная постройка отвечает признакам недвижимости,
— спорная постройка осуществлена истцом для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц,
— постройка не является самовольной (ст. 222 ГК РФ), а именно:
1) истец имеет право на земельный участок под постройкой (договор аренды, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство, Государственный акт землепользования),
2) истцу выдано разрешение на строительство и возведен объект, предусмотренный разрешением,
3) спорная постройка соответствует градостроительным нормам и строительным нормам и правилам (имеется акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта),
4) соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки,
5) спорная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечении подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ.
Суд должен устанавливать факт возведения постройки именно истцом на основании документов, непосредственно подтверждающих факт строительства и осуществления затрат на строительство (документов об оплате работ и материалов). Факт уплаты истцом налогов (земельного, на имущество), факт нахождения имущества на балансе юридического лица сами по себе не могут свидетельствовать о том, что самовольная постройка возведена именно истцом.
При этом только факт содействия застройщику в строительстве дома со стороны членов его семьи или родственников, а также иных лиц не может быть основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом, и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Так, Б. обратилась в Бардымский районный суд Пермской области с иском к А. о признании за ней права собственности на 1/2 долю дома и права пользования 1/2 частью земельного участка по тем основаниям, что с 1996 г. она проживала без регистрации брака с А. В 1998 г. на совместные средства она и А. начали строить новый дом, в строительство дома она вкладывала свой труд и средства, с декабря 1999 г. она и А. проживают в построенном доме, земельный участок предоставлен А. в собственность до начала совместного проживания с истицей. Отказывая в иске, суд указал, что факт проживания без регистрации брака не создает совместной собственности на имущество. Имущественные отношения в этих случаях будут регулироваться гражданским законодательством. Истицей не доказано наличия договоренности между нею и А. о создании общей совместной собственности, а потому право собственности на недвижимое имущество — домовладение, возведенное на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, у истицы не возникло (N 4-г-683, 2005).
Если финансирование строительства объекта осуществлялось из собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, у кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись. То же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами гл. 38 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.
Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц — инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК РФ право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает. У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, возникает, в зависимости от условий заключенных договоров, либо право собственности на определенные части объекта, либо право общей собственности на весь объект.
При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений возникает право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, данное право подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации (Обзор судебной практики по гражданским делам ВС РФ за I квартал 2000 г., вопр. 8, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000).
Существует и несколько иная точка зрения: в случае, если имела место реконструкция существующего объекта недвижимости, в результате которой объект претерпел существенные изменения, право собственности на такой объект прекращается, а право признается на вновь возведенный (реконструированный) объект в целом. В случае если в результате произведенной реконструкции существенных изменений ранее существовавшего объекта не произошло, а возведены дополнительные объекты (пристройка), связанные с первоначальным, права признаются на вновь возведенные объекты с сохранением права на ранее существовавший.
Так, Пермским районным судом Пермской области признано право собственности за Д. на пристрой к рыбообрабатывающему цеху, принадлежащему Д. на праве собственности. Указанный пристрой возведен Д. своими средствами с привлечением подрядчика с целью расширения производства (дело N 2-325(04)).
9. Право собственности на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.); все они будут считаться ничтожными. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут также административную ответственность (например, ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — за строительство без разрешений), а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Статья 222 ГК РФ различает два случая признания права собственности на самовольную постройку судом:
за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
В обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Таким образом, в ст. 222 ГК РФ указаны три признака, при наличии которых постройка является самовольной: 1) имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, 2) без получения необходимых разрешений, 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из этих нарушений.
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК является обязательным. Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2005 г.). В порядке особого производства не подлежат судебному рассмотрению заявления об установлении факта владения и пользования недвижимостью, если строение является самовольно возведенным. Однако Ленинским районным судом (дело N 2-216/2003 г.) установлен факт владения Д. строением на праве собственности (спор рассматривался до вступления в силу ГПК РФ), несмотря на то, что в судебном заседании установлена самовольность этой постройки. Следует отметить, что строения, возведенные не в соответствии с законом и иными правовыми актами, не подлежат регистрации, в этих случаях налицо спор о праве на объект недвижимости, который может быть рассмотрен только в порядке искового производства.
Ответчиком в большинстве случаев, как и по искам о признании права собственности на новую постройку, являлись исполнительные органы местного самоуправления. Подсудность таких исков определялась судами в соответствии со ст. 30 ГПК РФ.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, можно сгруппировать в общем виде следующим образом:
— постройка является недвижимым имуществом;
— наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо. разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; возможность предоставления земельного участка истцу под эту постройку;
— соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;
— наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
— разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
— соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Постройка является самовольной, если возведена на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей.
Абзац 1 пункта 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет предоставлен земельный участок под возведенным строением (при условии, что земля находится в государственной или муниципальной собственности). В законе порядок разрешения вопроса о предоставлении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован, в том числе не определено, на какой стадии процесса суд должен выяснять это обстоятельство.
В соответствии с п. 34 Постановления Пленума ВС РФ N 6 и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
Однако представляется, что не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения (письмо ВС РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам», Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 10. С. 14).
Признание права на самовольную постройку за гражданином возможно при наличии доказательств, свидетельствующих о предоставлении земельного участка истцу органом, уполномоченным на распоряжение участком, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. В качестве таковых могут рассматриваться не только решения, принимаемые в порядке ст. 30, 32 Земельного кодекса РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего органа предоставить земельный участок под самовольной постройкой.
Так, суды принимали в качестве таких доказательств пояснения либо письменные ответы уполномоченного органа местного самоуправления на запрос суда о том, что участок под самовольно возведенным строением соответствует целям назначения такой постройки и будет предоставлен истцу, за которым суд признает право собственности на это строение.
При решении вопроса о том, кем должен предоставляться участок, судам следует выяснять вопрос о том, к какой из форм собственности на землю относятся земельные участки, занятые самовольными постройками, и привлечь к участию в деле орган, который осуществляет права собственников от их имени.
Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу ст. 29 ЗК РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.
Полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области земельных отношений определены в ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ. В частности, Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (в федеральной собственности).
Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (абз. 2 п. 10 ст. 3).
При определении уполномоченного на распоряжение органа судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» от 27.07.2001 N 101-ФЗ право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Кроме того, в статье 3 указанного Закона перечислены основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.
От имени Российской Федерации права собственника осуществляет, в соответствии с п. 13 Указа Президента Российской Федерации от 09.03.2004 N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (вместо упраздненного Министерства имущественных отношений Российской Федерации). В соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермской области, полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Пермской области, осуществляет Территориальное управление Росимущества по Пермской области. При установлении права собственности на земельный участок у Российской Федерации данный орган должен быть привлечен судом к участию в деле.
Судом не может быть изменено разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на самовольную постройку судом не может быть удовлетворено.
Р. обратилась в Ленинский районный суд с иском к департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, департаменту планирования и развития территории г. Перми, администрации г. Перми о признании права собственности на садовый домик с пристроями. В обоснование иска указала, что в 1925 г. Пермским городским отделом коммунального хозяйства предоставлен Е. земельный участок под строительство дома с надворными постройками, дом был построен, наследникам Е. выдано свидетельство о праве собственности на домовладение. В 1964 г. заключен договор купли-продажи указанного домовладения между наследниками Е. и истицей Р. В 1979 г. дом сгорел, на земельном участке вместо жилого дома, под который предоставлен земельный участок, построен садовый домик. Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Дачный домик находится в зоне жилой застройки, а под садоводство и огородничество подлежат использованию земли зон сельскохозяйственного назначения (ст. 85 ЗК РФ). Самовольная постройка находится в зоне инженерных и транспортных инфраструктур (по генеральному плану г. Перми расположена на территории дороги), в связи с чем предоставление земельного участка под самовольную постройку в установленном законом порядке невозможно. Установив указанные обстоятельства, суд отказал Р. в признании права собственности на указанную постройку (дело N 2-242/04). Решение не обжаловалось.
Согласие местной администрации на предоставление земельного участка не освобождает истца от обязанности доказать наличие необходимых разрешений на строительство и отсутствие существенных нарушений установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.
Строение является самовольным, если возведено без получения на строительство необходимых разрешений.
Статья 222 ГК РФ не содержит перечня необходимых разрешений на строительство. Выдача разрешений на строительство предусмотрена ст. 23, 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (утратившими силу в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса» N 191-ФЗ). Новый Градостроительный кодекс от 29.12.2004 N 190-ФЗ введен в действие 30.12.2004, выдача разрешения на строительство предусмотрена ст. 51 нового Кодекса, при этом разрешения на строительство, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящего Кодекса, признаются действительными (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ), указанная статья применяется с особенностями, установленными Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ.
Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определялся ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998, в настоящее время — п. 17 ст. 51 нового Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004, при этом дополнительный перечень таких объектов может устанавливаться законодательством субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным законом «Об архитектурной деятельности» от 17.11.1995 N 169-ФЗ разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Пермской области утвержден Указом губернатора Пермской области N 77 от 21.07.1999.
Для одноквартирных малоэтажных жилых домов и обособленных бытовых построек, возводимых индивидуальными застройщиками для личных бытовых нужд, за свой счет, своими силами и под свою ответственность, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления устанавливается упрощенный порядок получения разрешительной документации и разработки проектной документации с учетом рекомендаций органов исполнительной власти Российской Федерации и Пермской области, уполномоченных в сфере градостроительства.
Перечень документов, необходимых для начала строительства, определен также в Федеральном законе от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», к ним относятся архитектурно-планировочное задание, архитектурный проект, на основании которых выдается разрешение на строительство. Представляется, что для признания наличия необходимых разрешений на строительство истцом должно быть представлено именно разрешение на строительство, выданное соответствующим органом архитектуры и градостроительства. Разрешение на строительство не тождественно с разрешением на производство строительно-монтажных работ, которое выдается лицам, выполняющим различные функции на строительном объекте, например подрядным и субподрядным организациям.
Следует указать, что в большинстве случаев по рассмотренным искам отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не служило для судов безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Так, Губахинским городским судом Пермской области удовлетворен иск Р. о признании права собственности на нежилые строения (две бани), самовольно возведенные им на земельном участке, принадлежавшем ему на праве собственности. При этом проектная документация Р. не составлялась, за разрешением на строительство Р. не обращался. После возведения построек главным архитектором г. Губахи на основании Положения «О порядке выдачи разрешений на строительство одноквартирных малоэтажных жилых домов и обособленных бытовых построек в г. Губахе и поселках», утвержденного решением Губахинской городской Думы 30.10.2003 N 477, Р. отказано в выдаче разрешения на строительство по тем основаниям, что проектная документация не представлена, строительство их фактически завершено. Поскольку в соответствии с техническим заключением ОГУП «Центр технической инвентаризации» хозяйственные постройки для дальнейшей эксплуатации пригодны, согласно справке начальника ОГПН отряда государственной противопожарной службы хозяйственные постройки соответствуют требованиям противопожарной безопасности, истец является собственником земельного участка суд признал право собственности истца на постройки (дело N 2-211-2005).
Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.
В случае если разрешение на строительство выдано на один объект, а фактически построен другой, постройка является самовольной.
Постройка является самовольной, если существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
В качестве доказательств соответствия строений градостроительным и строительным нормам и правилам могут являться, в частности, акт приемки объекта в эксплуатацию законченного строительством объекта, заключения органов архитектуры и градостроительства о том, что объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.
Постройка признается самовольной, если градостроительные и строительные нарушения являются существенными. Понятие существенности нарушений в ст. 222 ГК РФ не раскрывается, представляется, существенными могут являться такие отступления от строительных и градостроительных норм и правил, в результате которых нарушаются права и интересы других лиц, возникает угроза для жизни и здоровья граждан. Так, судами обоснованно не расценивались как существенные нарушения п. 4.4 СНиП «Дома жилые и одноквартирные» размеры площади кухни (по СНиП — не менее 6 кв. м, в возведенном строении — 5,5 кв. м) — Ленинский районный суд, дело N 2-319/04.
Также не признаны судом как существенные нарушения СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство» — размещение постройки от границ участка на расстоянии не менее 1 м, поскольку истцом представлено письменное согласие владельца смежного земельного участка на расположение возведенных истцом строений с отступлением от нормированного отступа (Мотовилихинский районный суд).
В процессе исследования данных обстоятельств возникают, как правило, следующие вопросы: соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными; как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости; в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома. Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 79, 188 ГПК РФ может получить консультацию специалиста, назначить соответствующую экспертизу.
При возведении постройки должны быть соблюдены также требования земельного законодательства, охраны окружающей природной среды, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других обязательных норм и правил.
Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, разрешением на строительство.
При строительстве должны быть соблюдены требования природоохранного, экологического законодательства.
В этой связи представляет интерес решение Пермского районного суда Пермской области. К. обратился в Пермский районный суд Пермской области с иском к ГУ ФРС о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на жилой дом, обязании зарегистрировать право собственности, указывая, что дом был построен им на месте ранее приобретенного по договору купли-продажи, право собственности на старый дом было зарегистрировано в 2002 г., старый дом пришел в негодность, в 2004 г. вновь возведенный дом был принят в эксплуатацию, земельный участок передан ему в аренду для строительства жилого дома. ГУ ФРС отказало в регистрации права собственности, поскольку земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта «Усть-Качка». Пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-строительной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения (утв. Постановлением Правительства РФ N 1425 от 07.12.1996) установлено, что на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что дом построен на месте старого, который был идентичным по влиянию на окружающую среду, право собственности на старый дом было зарегистрировано за истцом, централизованные системы водоснабжения и канализации в месте строительства дома (с. Усть-Качка) отсутствуют, требования вышеуказанного Положения должны распространяться на вновь осваиваемые местности (дело N 577/04). Решение не обжаловалось.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 97 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли водоохранных зон рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, которые, в свою очередь, относятся к землям особо охраняемых территорий (пункт 2 статьи 94 Земельного кодекса РФ). На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Пунктом 4 статьи 97 Земельного кодекса РФ установлено, что в пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.
В соответствии со ст. 112 Водного кодекса РФ земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
В силу п. 6 «Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1404, в пределах водоохранных зон запрещается проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов.
Пунктом 7 Положения в пределах прибрежных защитных полос дополнительно к ограничениям, указанным в пункте 6, запрещается: размещение дачных и садово-огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство.
Как правило, суды разрешали заявленные требования о признании права собственности на постройку, находящуюся на земельном участке в водоохранных зонах, в пределах прибрежных защитных полос, в зависимости от того, предоставлен ли земельный участок для целей строительства на законных основаниях до введения в действие вышеуказанного Положения, а также при наличии согласования с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.
Так, П. обратился в Пермский районный суд с иском о признании незаконным отказа ПОРП по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу в государственной регистрации права собственности на жилой дом, возложении обязанности произвести регистрацию права. В обоснование иска указал, что является собственником земельного участка на основании договора купли-продажи, заключенного в 2001 г. с К., его право собственности зарегистрировано, назначение участка — индивидуальное жилищное строительство. Предыдущему собственнику К. земельный участок предоставлен в 1992 г. для строительства дома. В 2003 г. администрацией района разрешено П. строительство жилого дома на данном участке, в 2004 г. построенный жилой дом принят в эксплуатацию. ПОРП отказало в регистрации на основании абзаца 4, п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в частности п.п. 6, 7 вышеуказанного Положения, земельный участок находится в водоохранной зоне, в прибрежной защитной полосе. Суд, удовлетворяя иск, указал, что спорный жилой дом построен согласно генеральному плану застройки с. Троица, данный план является действующим, земельный участок изначально предоставлялся в 1992 г. бывшему владельцу под строительство индивидуального жилого дома, право собственности П. на земельный участок под строительство дома зарегистрировано в ПОРП, Камское бассейновое водное управление не возражало против удовлетворения иска, Постановление Правительства от 31.11.1996 N 1404 не действовало на момент предоставления земельного участка и утверждения проекта на строительство. Кассационная инстанция указала, что п. 7 Положения вводит запрет на выделение участков под индивидуальное жилищное строительство, в данном случае первичного предоставления земельного участка не было, участок приобретен по договору купли-продажи с лицом, которому он был выделен в соответствии с действующим на тот момент законодательством (дело N 2-190/2005).
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Достаточно распространенными являются иски о признании права собственности на постройку, находящуюся в зоне возможного катастрофического затопления. В соответствии со ст. 9 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (п. 8 ст. 2 Градостроительного кодекса от 29.12.2004). Согласно п. 9.3 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» не допускается размещение зданий и сооружений в зонах возможного катастрофического затопления в результате разрушения плотин или дамб.
Как следует из анализа судебных постановлений по делам с аналогичными обстоятельствами, решения об удовлетворении либо об отказе в иске принимались судами в зависимости от того, был ли ранее (до введения указанных ограничений) на законных основаниях предоставлен земельный участок под постройку.
Б. обратился в Ленинский районный суд с иском к администрации г. Перми, департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, департаменту планирования и развития территории г. Перми о признании права собственности на жилое строение под литерами Б, Б-1, Б-2, указывая, что за ним на праве собственности зарегистрирован дом под литером А. По договору аренды постановлением администрации г. Перми в 1998 г. ему был предоставлен под существующий дом (литер А) земельный участок, на момент заключения договора аренды земельного участка на нем уже находились возведенные истцом строения литер Б, Б-1, Б-2 (год последней постройки — 1980). В настоящее время строение под литерой А снесено. Суд, удовлетворяя иск, исходил из того, что истец владеет земельным участком на законном основании, так как в установленном законом порядке он был выделен истцу целевым назначением под жилой дом, а самовольная постройка — жилой дом находится в границах этого участка, существенных нарушений строительных норм не установлено. Поскольку в зоне катастрофического затопления истцу изначально был выделен земельный участок, доводы ответчика о нахождении дома в зоне катастрофического затопления, по мнению суда, не являются основанием для отказа в иске. Решение не обжаловалось (дело N 2-540/2003).
П. обратился с иском в Ленинский районный суд г. Перми к администрации г. Перми о признании права собственности на дом с надворными постройками, в обоснование иска указал, что в 1977 г. приобрел дом с постройками и приусадебным участком по расписке. В 2001 г. вышеуказанный земельный участок предоставлен П. для целей огородничества, между администрацией г. Перми и П. заключен договор аренды земельного участка, участок передан П. для использования под огород. Судом установлено, что домовладение является самовольной постройкой, поскольку разрешение на возведение построек не представлено, для целей возведения каких-либо построек земельный участок не предоставлялся. Департамент имущественных отношений г. Перми не возражал против предоставления земельного участка истцу в аренду под домовладение, сведений о согласии администрации г. Перми, департамента планирования и развития территории г. Перми не представлено. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку данное домовладение размещено с нарушением ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, п. 9.3* СНиП 2.07.01-98, попадает в зону возможного катастрофического затопления при разрушении напорного фронта Камской ГЭС, может повлечь за собой разрушение домовладения, создает угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе истца (дело N 2-837/2003). Решение не обжаловалось.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Проведенный анализ судебных постановлений о признании права собственности на самовольную постройку показал, что достаточно часто встречаются на практике случаи, когда строение возведено лицом, не оформившим до момента своей смерти права на самовольную постройку. Его наследники не могут вступить в права наследства на такой объект, ввиду того, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» от 23.04.1991 N 2 (с изменениями от 25 октября 1996 г.), учитывая, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения.
Тем не менее, по искам наследников о включении в состав наследственного имущества самовольных построек и (или) признании права собственности на данные объекты недвижимости непосредственно за наследниками либо о включении в состав наследственного имущества самовольных построек и установлении факта принятия наследства наследниками на данное имущество суды выносили решения в зависимости от того, возможно ли признать право собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), при условии, что наследство принято наследниками.
Частинский районный суд Пермской области удовлетворил иск К. о признании за ним права собственности на жилой дом с надворными постройками. Принимая решение, суд исходил из того, что К. является наследником после смерти своей матери, во владении которой находился жилой дом. Поскольку земельный участок не выделялся под строительство жилого дома с надворными постройками, документы, подтверждающие право собственности матери истца на эти строения отсутствуют, суд установил, что жилой дом является самовольной постройкой. Постановлением местной администрации истцу был выделен данный земельный участок в аренду, в качестве доказательств отсутствия нарушений, предусмотренных абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, истцом были представлены справки государственной противопожарной службы об отсутствии нарушений норм и Правил пожарной безопасности, справка центра Госсанэпиднадзора об удовлетворительном состоянии дома, справки отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Частинский район» о возведении дома с соблюдением архитектурных и градостроительных норм, акты согласования границ земельного участка. В установленный законом срок К. обратился к нотариусу за выдачей свидетельства о наследстве по завещанию, наследники, имеющие право на обязательную долю, отсутствуют, установив указанные обстоятельства, суд признал право собственности на домовладение за К.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
С подобным иском к лицу, осуществившему самовольную постройку, вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок. В случае если земельный участок находится в муниципальной собственности, при возведении самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями (предоставленные Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления») и правомочий по регулированию и планированию застройки территории (предусмотренных Градостроительным кодексом РФ), администрация муниципального образования вправе предъявить иск о сносе самовольной постройки.
В случае если с самовольными постройками совершаются сделки купли-продажи, обязанность по сносу этих построек возлагается, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, на лицо, ее осуществившее (застройщика), поскольку все сделки с самовольными постройками являются ничтожными. Так, если гаражному кооперативу администрацией города в аренду выделена земля под строительство определенного количества гаражей, с разрешения председателя кооператива на территории кооператива возводятся гаражи, не предусмотренные генеральным планом застройки, т.е. самовольные постройки. Данные гаражи перепродаются другим лицам. При этом обязанность по сносу самовольной постройки лежит на самом кооперативе, а не на застройщике или лице, которое в настоящее время владеет гаражом без законных оснований.
Иск о сносе самовольной постройки, соответствующей градостроительным нормам и правилам, не нарушающей прав и законных интересов других лиц и не угрожающей жизни и здоровью граждан, не подлежит удовлетворению до истечения срока пользования земельным участком на законном основании.
10. Право собственности на объекты незавершенного строительства
В соответствии со ст. 130 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.
Согласно ст. 25 Закона о регистрации (в редакции ФЗ от 29.12.2004 N 196-ФЗ) прав право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании следующих документов:
— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности (на ином праве, чем право собственности), право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (подтверждающих право пользования данным земельным участком), а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Критерий отнесения таких объектов к недвижимости определяется как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
Как самостоятельные объекты права, объекты недвижимости могут свободно отчуждаться и становиться предметом сделок в случае, если они не являются предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).
Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права (ст. 131 ГК РФ). В регистрации такого права может быть отказано в случае, если документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).
П. обратился в Индустриальный районный суд г. Перми с заявлением о признании незаконным отказа ПОРП по Пермской области и Коми-Пермяцкому округу в государственной регистрации объекта незавершенного строительства дачного дома, возложении обязанности провести госрегистрацию права собственности на данный объект. Палата приостановила, а затем отказала в регистрации в связи с тем, что земельный участок под строительством находится на территории второй зоны, в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 1425 от 07.12.1996 запрещается строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации, заявитель не представил проектную документацию на строительство централизованной системы водоснабжения и канализации.
Суд удовлетворил заявление, указав, что хотя проект централизованной системы водоснабжения и канализации на спорном участке не утвержден, имеется акт выбора (согласования) земельного участка под данный объект, и поскольку заявитель просит зарегистрировать незавершенное строительство, которое не соответствует характеристикам жилого дома, представляет собой совокупность строительных материалов и конструкций, отсутствие проекта централизованной системы водоснабжения и канализации не влияет на характеристику объекта (незавершенного строительством жилого дома), то нет оснований отказа в регистрации. Кассационная инстанция отменила решение суда, указав, что Постановлением Правительства N 1425 запрещается строительство домов без централизованной системы водоснабжения и канализации, а не ввод их в эксплуатацию. Выводы суда о достаточности в данном случае акта выбора земельного участка для строительства данной системы не основаны на анализе нормативных актов. Суду следовало выяснить у лиц, участвующих в деле, возможно ли ведение строительства при отсутствии централизованной системы или одновременно со строительством системы либо данная система может быть возведена позднее, и подключение к ней возможно перед принятием дома в эксплуатацию (дело N 2-489/2005).
11. Признание права собственности в силу приобретательной давности
В силу ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Пунктом 3 статьи 6 Закона о регистрации устанавливается порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретаемого в силу приобретательной давности. Это право подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
Основанием для регистрации приобретения права собственности в силу этого факта следует считать судебное решение, установившее факт приобретательной давности. Этот факт может быть установлен по заявлению заинтересованного лица в порядке рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (ст. 264 ГПК РФ), а также при рассмотрении иска о признании права собственности на недвижимое имущество при наличии спора о праве. Заявитель (истец) должен доказать с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным на протяжении пятнадцати лет. В обоих случаях основанием для государственной регистрации приобретения права собственности является решение суда (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации): в первом случае — об установлении факта приобретательной давности, во втором — о признании возникновения у владельца недвижимости права собственности на нее в силу приобретательной давности.
В соответствии с п. 6 ст. 247 ГПК РСФСР суд рассматривал дела об установлении факта владения строением на праве собственности. Пунктом 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ предусмотрено, что суд рассматривает дела об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом.
Однако и после введения ГПК РФ в действие суды принимают и рассматривают заявления об установлении фактов владения строением на праве собственности, что не соответствует положениям п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 9 от 21 июня 1985 г. «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» данный факт устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. В порядке особого производства не подлежат рассмотрению в суде заявления об установлении факта владения строением на праве собственности, если строение: а) не закончено строительством или не принято в эксплуатацию; б) зарегистрировано ранее на имя другого лица; в) приобретено заявителем по ненадлежаще оформленной сделке; г) самовольно возведено.
Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации являются решения суда, устанавливающие права на недвижимое имущество. Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом само по себе не порождает право собственности на данное имущество. Установление такого факта основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость являться не может.
Пункт 1 ст. 234 ГК РФ предъявляет к владению следующие требования.
1. Длительность существования владения. Для недвижимости срок владения составляет 15 лет.
Потенциальному приобретателю дается право на присоединение сроков. В случае когда владение данной вещью начало одно лицо, а затем во владение ею вступил потенциальный приобретатель, последний имеет право присоединить ко времени своего владения все то время, в течение которого данным объектом владело другое лицо, от которого владение перешло к данному лицу. При этом истец должен доказать добросовестность, открытость и непрерывность не только своего владения, но и владения предшественника.
Р. обратился в Орджоникидзевский районный суд г. Перми к администрации района, ИМНС РФ по Орджоникидзевскому району г. Перми с иском о признании права собственности на домовладение по тем основаниям, что с 1995 г. в этом доме постоянно на правах собственника проживал К., а после его смерти проживает истец, общее с К. и Р. использование дома как своего собственного составило более 15 лет. Полагал, что право собственности возникло у него в силу приобретательной давности. Судом установлено, что до момента обращения с иском собственником дома, по данным БТИ, являлся М., К — его племянник и единственный наследник, начал проживать в доме с 1965 г. после смерти М., в 2000 г. Р. приобрел дом по расписке. Удовлетворяя иск, суд присоединил ко времени пользования домом Р. время пользования этим же домом К., приняв в качестве доказательства владения Р. имуществом как своим собственным заявление от соседей, а также расписку о передаче Р. денег за дом. Отменяя решение, суд кассационной инстанции указал, что заявление от соседей не доказывает факт владения и пользования истцом спорным имуществом на правах собственника, к виду письменных доказательств данное заявление отнести нельзя, а изложенные в заявлении сведения о фактах могли быть приняты судом во внимание только в случае допроса подписавших заявление лиц в качестве свидетелей в судебном заседании. Расписка подтверждает только факт передачи денег от Р. за дом, сама по себе не свидетельствует о добросовестном, открытом и непрерывном владении домом. Поскольку право собственности К. на дом ничем не подтверждено, факт его владения домом с 1965 г. также должен быть подтвержден в судебном заседании, чего сделано не было. Таким образом, вывод суда является преждевременным, не основанным на материалах дела и установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах.
Течение срока начинается в момент возникновения владения. Однако из этого правила сделано одно исключение. Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 304 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Предусмотренное п. 1 ст. 234 ГК РФ владение должно быть незаконным, поскольку законное владение исключает возможность владения чужим имуществом как своим собственным. Под незаконным владением (ст. 301 ГК РФ) понимается владение, не имеющее надлежащего правового основания (титула). Срок исковой давности по виндикационному иску составляет три года.
Однако суды не всегда учитывают правило п. 4 ст. 234 ГК РФ, исчисляя срок приобретательной давности с момента возникновения владения, не учитывая момент истечения срока исковой давности по требованиям, предусмотренным ст. 301, 304 ГК РФ.
М. в 2004 г. обратилась в Березниковский городской суд Пермской области с иском к МИ МНС РФ N 2 по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу с иском о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности, которым она владеет с 1989 г. Судом установлено, что дом принадлежал супругам Т.Л., Т.Е. на праве собственности. С 1975 г. сведения о месте нахождения Т.Л. отсутствуют, со слов сослуживцев, он умер, в 1989 г. Т.Е. умерла. Дети умершей — Т.В., П. выдали М. доверенности на получение от их имени свидетельства о праве на наследство умершей матери — спорный жилой дом, а также доверенности с правом продажи указанного дома за цену и на условиях по своему усмотрению. За указанный дом М. уплатила Т.В., П. 5000 руб. С момента уплаты денег за дом с июля 1989 г. М. проживает в указанном доме, оплачивает налоги на строение, земельный налог, услуги по водоснабжению, электроэнергии. Таким образом, судом сделан вывод о том, что истица добросовестно, непрерывно, открыто в течение более 15 лет владеет, как своим собственным, недвижимым имуществом и признал право собственности истицы на это имущество (дело N 2-1576). Решение не обжаловалось. Однако представляется, что в данном случае достоверных сведений о смерти собственника дома Т.Л. не представлено, необходимо исчислять течение срока приобретательной давности с момента, когда истек срок по виндикационному иску.
С момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения. При применении положения п. 4 ст. 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности (п. 17 Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).
Согласно Федеральному закону от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие ст. 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса (ст. 11).
2. Для возникновения права собственности в силу ст. 234 ГК РФ владение должно существовать непрерывно на протяжении всего срока.
Непрерывность владения в смысле ст. 234 ГК РФ не означает, что имущество должно постоянно находиться в фактическом обладании владельца. Оно может временно выбывать из его владения по тем же основаниям, по которым оно может выбывать из владения собственника (например, при передаче в аренду). Утрата владения прерывает непрерывность владения только в том случае, если такая утрата обусловлена отчуждением имущества владельцем, либо если имущество выбывает из обладания владельца вопреки его воле, а он своевременно не принимает необходимых мер для восстановления владения (ст. 301, 305 ГК РФ).
3. Необходимо владеть вещью «как своей собственной».
Нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 18 Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).
В случае если истец проживал без заключения брака с собственником недвижимости, пользовался недвижимым имуществом совместно с собственником, это время не должно засчитываться в срок приобретательной давности, поскольку владение имуществом этим лицом в данный период не осуществляется «как своим собственным», оно обусловлено правом собственности законного владельца.
В. обратилась в Губахинский городской суд Пермской области к администрации города, Ш. о признании права собственности на садовый дом и земельный участок, указывая, что с 1972 г. начала проживать с П. (собственником указанной недвижимости) без регистрации брака, с этого времени непрерывно, добросовестно, открыто владела земельным участком и садовым домиком совместно с П., после его смерти в апреле 1990 г. — одна. В 1994 г. за наследницей П. — его дочерью Ш. зарегистрировано право собственности на земельный участок. Удовлетворяя иск о признании права собственности на садовый дом с постройками за истицей, суд исходил из того, что истица владела данным недвижимым имуществом с 1972 г. совместно с собственником, с 1990 г. — одна, наследница Ш. в права наследования на спорное имущество не вступала, не требует сноса строений, расположенных на принадлежащем ей земельном участке (дело N 2-165-2005). Решение не обжаловалось. Однако следует указать следующее. С 1972 г. истица владела недвижимостью совместно с собственником, ее владение было опосредовано и обусловлено правом собственности П., поэтому исчислять момент течения срока приобретательной давности с 1972 г. не имелось оснований. Имеющийся срок — с апреля 1990 г. (момент смерти П.) и по момент вынесения решения (январь 2005 г.) не составляет 15 лет, кроме того, наследница Ш. приняла часть наследственного имущества П. — земельный участок, это означает принятие всего причитающегося ей наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (ст. 1152 ГК РФ), таким образом, срок приобретательной давности необходимо было исчислять в соответствии с ч. 4 ст. 234 ГК РФ.
4. Владение должно быть открытым. Это означает, что поведение владельца как предполагаемого собственника имущества должно быть доступно восприятию неопределенного круга третьих лиц, включая действительного собственника.
5. Потенциальный приобретатель должен владеть добросовестно.
Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Пункт 1 ст. 234 ГК РФ прямо не определяет, в каких случаях владение осуществляется добросовестно.
При толковании понятия добросовестности (п. 1 ст. 234 ГК РФ) следует иметь в виду, что здесь речь идет о гражданине или юридическом лице, которое не является собственником соответствующего имущества. Лицо, которое не знает и не может знать, что оно не является собственником вещи (добросовестно заблуждается), является добросовестным владельцем. Знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности. Из п. 4 ст. 234 ГК РФ следует, что лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. 301 и 305 ГК РФ, способно приобрести ее по давности владения. В этих статьях говорится о лице, незаконно владеющем чужой вещью, такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. Лицо, знающее, что его владение данной вещью является незаконным, для целей ст. 234 ГК РФ признается владеющим добросовестно. Однако фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника.
Согласно статьям 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2003 г., п. 4).
Х. обратилась в Дзержинский районный суд г. Перми с иском к администрации Дзержинского района, администрации г. Перми о признании права собственности на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что в 1969 г. купила домовладение у Ш., сделка была оформлена распиской, на протяжении 34 лет открыто и добросовестно владеет и пользуется недвижимостью, оплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, страховые взносы по обязательному страхованию имущества, налоги за землю, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просила признать на домовладение право собственности. Суд установил, что указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права, в отсутствие соответствующего разрешения возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей, таким образом, строения являются самовольной постройкой. Поскольку требования о признании права собственности в силу приобретательной давности на такие строения не распространяются, суд обоснованно отказал в иске о признании права собственности по ст. 234 ГК РФ (дело N 2-2102-03).
В случае когда иск заявлен о признании права собственности на недвижимость по основаниям ст. 234 ГК РФ — в силу приобретательной давности, а суд установил, что постройка является самовольной, представляется, что суд не вправе анализировать возможность признания права собственности по ч. 3 ст. 222 ГК РФ без изменения истцом заявленных требований, поскольку в противном случае суд выйдет за пределы иска, что не соответствует требованиям ст. 196 ГПК РФ (дело N 2-837/2003, Ленинский районный суд).
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на недвижимость являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: собственник, чье право признано, адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности — доли в праве в виде правильной простой дроби. Признавая право собственности на домовладение, необходимо указать, из каких построек оно состоит, с указанием их наименований по техническому паспорту домовладения, по возможности — кадастровый номер земельного участка.
Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии со ст. 202 ГПК РФ.
При рассмотрении дел о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с этим имуществом, применении последствий таких сделок по делам, где государственная регистрация прав на объекты недвижимости не проводилась, оснований для привлечения к участию по делу Федеральной регистрационной службы нет. Служба в данном случае как государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является субъектом спорных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, и не может быть ответчиком, отсутствуют и процессуальные основания для привлечения по таким спорам Службы в качестве третьего лица в порядке ст. 43 ГПК РФ.
12. Право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество
Согласно ст. 225 ГК РФ бесхозяйное имущество — это имущество, не имеющее собственника, или собственник которого неизвестен, или от права собственности на которое собственник отказался.
Признание имущества бесхозяйным осуществляется в судебном порядке по правилам особого производства. Заявление о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь подается лицом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом (глава 33 ГПК РФ).
Обращение в суд с таким заявлением возложено на муниципальный орган в силу закона (ст. 225 ГК РФ, ст. 290 ГПК РФ). Согласно п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в суды общей юрисдикции, а также к мировым судьям в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и общественных интересов. Таким образом, при подаче подобного заявления муниципальные органы освобождены от уплаты государственной пошлины.
Предмет доказывания:
1) какая вещь подлежит признанию бесхозяйной, ее описание (основные признаки), является ли она недвижимым имуществом, ее стоимость. В этом плане бесхозяйную вещь нельзя смешивать с бесхозяйственно содержащейся. В первом случае нет собственника вещи, во втором — собственник имеется, но он ненадлежащим образом содержит эту вещь;
2) факт отсутствия собственника или невозможность его установления либо факт отказа собственника от права собственности;
3) кем и когда недвижимая вещь поставлена на учет. Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим регистрацию права на недвижимое имущество. Лишь по истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Следовательно, необходимо установить срок постановки на учет и истечение одногодичного срока;
4) подлежит ли дело рассмотрению в суде. Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 290 ГПК РФ если орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, обращается в суд с заявлением до истечения года со дня принятия вещи на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, судья отказывает в принятии заявления и суд прекращает производство по делу.
Названные обстоятельства подтверждают следующие необходимые доказательства:
акт описи имущества, содержащий его подробное описание;
доказательства, свидетельствующие об отказе собственника от права собственности на нее (письменные заявления, свидетельские показания, справки из ГИБДД и проч.);
документы, подтверждающие отсутствие сведений в государственном реестре недвижимости, и другие доказательства для установления отсутствия собственника на недвижимое имущество;
справки жилищно-эксплуатационных органов, налоговых и регистрационных органов, выписка из бухгалтерских документов, получаемые с целью установления собственника недвижимого имущества;
доказательства, подтверждающие полномочия соответствующего субъекта, обратившегося в суд (положение об органе местного самоуправления, Устав…).
Статья 225 ГК РФ отказывается от ранее действовавшей презумпции государственной собственности на бесхозяйное имущество. Эта презумпция закреплялась Постановлением Пленума Верховного Совета РСФСР от 29.06.1925 «О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество», в котором было установлено, что «всякое бесхозяйное и спорное имущество является государственным, поскольку у нас отсутствует институт приобретательной давности» (Сборник циркуляров и важнейших разъяснений Пленума Верховного Совета РСФСР, январь 1925 — май 1926 гг. М., 1927. С. 114). Закон «О собственности» 1990 г. отменил презумпцию прав государственной собственности.
Действующий ГК РФ сохраняет лишь презумпцию права государственной собственности на землю, не находящуюся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Следовательно, в данных случаях земля не может стать бесхозяйной.
Правила настоящей статьи также не могут применяться к объектам, изъятым из оборота (ст. 129 ГК РФ).
Не может считаться бесхозяйным наследственное имущество до вступления в наследство, а также иное имущество, по поводу которого ведется гражданский спор в установленных процессуальных формах.
Не может считаться бесхозяйным имущество, которого не имеется в наличии, имущество, место нахождения которого точно не известно, либо предположительно существующее имущество.
Гибель бесхозяйного имущества прекращает процедуры, осуществляемые в соответствии со ст. 225 ГК РФ.
При рассмотрении дела о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь суд должен проверять наличие условий, при которых имущество может быть приобретено в силу приобретательной давности. Если до постановки на учет какое-либо лицо осуществляет в течение известного времени (в том числе и до истечения срока приобретательной давности) добросовестно, открыто и непрерывно владение чужим бесхозяйным строением как своим собственным, имеет место спор о праве, а следовательно, дело не подлежит рассмотрению в порядке особого производства. При рассмотрении исковых требований о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное имущество при установлении вышеуказанных обстоятельств судом в исках муниципальным образованиям должно быть отказано в силу п. 2 ст. 234 ГК РФ.
13. Приобретение прав на земельные участки
Главами III и IV ЗК РФ предусмотрены следующие виды прав на землю:
— собственность;
— постоянное (бессрочное)пользование;
— пожизненное наследуемое владение;
— ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
— аренда земельных участков;
— безвозмездное срочное пользование.
Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков из состава государственных или муниципальных земель.
13.1. Приобретение ограниченных вещных прав на землю
До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции России), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.
Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» (в ред. от 21.11.2003).
Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. 9-11, 16-19 ЗК РФ).
Принцип платности использования земли — принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). ЗК РФ направлен на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду — основные виды землепользования.
С 30.10.2001 (со дня введения в действие ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право, возникшее у них до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
После введения ЗК РФ в действие земельные участки гражданам на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться не могут, согласно ст. 21 ЗК РФ права, приобретенные гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняются.
В соответствии с ФЗ от 16.04.2001 N 45-ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» введена в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ и Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии со ст. 270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе было передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК РФ исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (ч. 4 ст. 20 ЗК РФ).
По ст. 267 ГК РФ допускалась передача участка в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника. После введения в действие ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода прав по наследству.
Согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялось гражданам (до введения в действие ЗК РФ) на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Согласно ст. 12 Земельного кодекса РСФСР от 21.04.1991 (далее — ЗК РСФСР) в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки могли предоставляться колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности. Гражданам земельные участки могли предоставляться в собственность (за плату или бесплатно), в пожизненное наследуемое владение (до 24.12.1993) либо в аренду (ст. 7 ЗК РСФСР), право постоянного (бессрочного) пользования при этом не упоминалось. В то же время в ст. 37 ЗК РСФСР указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Однако в качестве необходимого условия было установлено, что при этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. А таким документом признавался государственный акт, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов или (с 27.12.1991) местной администрацией по форме, утвержденной Советом Министров РСФСР.
Е., Б. обратились в Кировский районный суд г. Перми с иском к администрации г. Перми о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, признании права собственности. В обоснование иска указали, что в 1993 г. приобрели дом, расположенный на спорном земельном участке, в 2003 г. обратились к ответчику о передаче земельного участка в собственность бесплатно, поскольку в соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР право пользования земельным участком переходило к новому правообладателю при переходе права на строение, однако им было отказано. Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд указал, что оснований для предоставления истцам земельного участка в собственность по основаниям ч. 5 ст. 20 ЗК РФ не имеется, поскольку отсутствуют сведения, что спорный земельный участок передавался в постоянное (бессрочное) пользование либо предыдущим владельцам, либо истцам, продавцам земельный участок предоставлен на основании договора о праве застройки в 1946 г. Право постоянного (бессрочного) пользования не тождественно праву пользования земельным участком, которое в соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР переходило при переходе права на строение.
В любом случае, граждане или юридические лица, имеющие в собственности здание, строение, сооружение, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых соответствующим зданием, строением, сооружением.
Право постоянного пользования переходит в порядке универсального правопреемства только при реорганизации юридического лица. Переход этого права в порядке наследования не допускается.
На земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не может быть обращено взыскание.
Судебный пристав-исполнитель обратился в Индустриальный районный суд г. Перми с иском об обращении взыскания на имущество должника ООО «Универсал-сервис» — земельный участок, принадлежащий этому обществу на праве бессрочного пользования. Суд, отказывая в удовлетворении заявления, указал, что в соответствии со ст. 58 ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что взыскание обращается на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании находится. Право постоянного (бессрочного) пользования является ограниченным вещным правом и представляет собой право владеть и пользоваться земельным участком, обращение взыскания на земельный участок имеет своей целью отчуждение недвижимого имущества, правомочие по распоряжению данным земельным участком у должника отсутствует (дело N 2-5007/2004).
13.2. Приобретение права собственности на земельный участок
Бесплатное предоставление земельных участков в собственность гражданам. В соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ в настоящее время земельные участки могут предоставляться гражданам бесплатно в случаях, предусмотренных: ЗК, иными федеральными законами; законами субъектов РФ (региональным законодательством).
В соответствии с ЗК РФ бесплатно получить земельные участки могут следующие граждане РФ:
1) имеющие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения — однократно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ);
2) имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 Вводного закона; ст. 20 ЗК РФ);
Следует указать, что предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение, в указанных случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» N 137-ФЗ);
3) получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 63 ЗК РФ);
4) домовладельцы помещений в существующей застройке — земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 ЗК РФ).
В настоящее время возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ, в частности, следующими федеральными законами:
— «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» от 09.01.1997 N 5-ФЗ — под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);
— «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» от 15.01.1993 N 4301-1 — под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (ст. 5);
— ст. 36 ЗК РФ в редакции от 03.10.2004 N 123-ФЗ — религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.
Возможность бесплатного приобретения в собственность, установленная ранее законами:
— «О ветеранах» от 12.01.1995 N 5-ФЗ (ст. 14-21);
— «О статусе военнослужащих» от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ст. 17);
— «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» от 21.12.1996 N 159-ФЗ (п. 7 ст. 8), а также ст. 54 Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденного Постановлением Верховного Совета РФ от 23.12.1992 N 4202-1, утрачена в связи с введением в действие ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ, граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. В случае если земельный участок находится в водоохранной зоне, при определении законности предоставления земельного участка в собственность следует руководствоваться следующим.
Подпункт 1 п. 1 статьи 97, п. 2 ст. 94 ЗК РФ предусматривает, что земли водоохранных зон рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, к землям особо охраняемых территорий.
Пункт 4 статьи 97 ЗК РФ устанавливает, что в пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.
Статья 27 ЗК РФ, которая предусматривает ограничения оборотоспособности земельных участков, непосредственно не относит земельные участки, расположенные в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе, к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.
Пункт 5 статьи 20 ЗК РФ не устанавливает запрет на приобретение в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне, а следовательно, во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке строением, у пользователя возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Рассматриваемая категория земельных участков исходя из положений ЗК РФ не относится к категориям земель, которые изъяты из оборота; в настоящее время не имеется федерального закона, который устанавливает прямой запрет на их приватизацию; факт резервирования земельных участков в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» должен быть установлен нормативным правовым актом соответствующего органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Следовательно, земельное законодательство не содержит ограничений на передачу в собственность земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне.
Однако статья 112 Водного кодекса РФ в качестве обязательного условия для предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в водоохранных зонах водных объектов предусматривает согласование с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.
Под предоставлением по нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Водного кодекса Российской Федерации понимается также передача в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, которые были предоставлены им ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Исходя из того, что при предоставлении земельных участков, которые расположены в водоохранной зоне водного объекта, в постоянное (бессрочное) пользование согласия федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда не требовалось, при предоставлении в собственность этих земельных участков согласование с указанными органами необходимо в каждом конкретном случае.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 года N 1404 «Об утверждении положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» в пределах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения природопользования.
Поэтому порядок передачи в собственность земельных участков, которые расположены в пределах прибрежных защитных полос водных объектов, должен быть таким же, как и порядок передачи в собственность земельных участков, расположенных в водоохранной зоне, то есть при наличии согласия федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.
Исходя из вышеизложенного, действующее законодательство не устанавливает ограничений для передачи в собственность земельных участков только на том основании, что они расположены в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта.
Следовательно, если у гражданина возникло правомерное пользование земельным участком, который расположен в водоохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта, или находящимся на данном земельном участке строением, то он имеет право приобрести этот земельный участок в собственность с согласия соответствующего федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда.
Отказ федерального органа исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда в предоставлении в собственность указанных земельных участков должен быть мотивирован, и в каждом конкретном случае может быть оспорен гражданином в судебном порядке (см. «Ответы на вопросы», утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 23.11.2005, в. 23).
Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» N 137-ФЗ). Правоустанавливающий документ на земельный участок — акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.
В случае если земельный участок предоставлен гражданину в собственность бесплатно постановлением уполномоченного органа, однако данный гражданин умер, не успев оформить право собственности на данный участок, по иску наследников право собственности на данное недвижимое имущество может быть признано за ними по праву наследования, поскольку наследодатель был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов по независящим от него причинам.
Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правило существующего земельного законодательства — возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды (исключительно на торгах осуществляется предоставление государственных или муниципальных земельных участков для строительства с предварительным и без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30 ЗК РФ), земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Закона об обороте земель).
Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков».
На торги выставляется сформированный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
При определении возможности продажи земельного участка на торгах следует учитывать, что объектом торгов может быть участок, не изъятый из оборота, не ограниченный в обороте.
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов:
— продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ, ст. 2 Вводного закона);
— продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Вводного закона);
— продажа или передача в аренду гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);
— продажа участков арендаторам, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, — по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);
— продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан — членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Закона о дачных объединениях);
— продажа и передача в аренду земельных участков в границах участка, арендованного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).
При возмездном приобретении участка — выкупе или аренде — права возникают не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли, а на основании заключенной в соответствии с ним сделки. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).
При разрешении споров, связанных с приобретением земельных участков в собственность на основании правил п. 1 ст. 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При отказе органа местного самоуправления в заключении договора купли-продажи и предложении заключить договор аренды собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления в порядке главы 25 ГПК РФ. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта (Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 4).
13.3. Права на земельный участок, возникающие при совершении сделки со зданием, расположенным на нем
Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
1) Земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования (пожизненно наследуемого владения).
После введения в действие ЗК РФ при покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования (пожизненно наследуемого владения), покупатель не приобретает данные права, несмотря на установленные ч. 1 ст. 35 ЗК РФ правила перехода прав на земельный участок при переходе прав на строения, поскольку ст. 20, 21 ЗК РФ установлены определенные ограничения по субъектам таких вещных прав, граждане и юридические лица (за исключением указанных в ст. 20 ЗК РФ лиц) такими субъектами не являются.
Продажа жилого дома или иного здания осуществляется без земельного участка. Предмет договора купли-продажи — здание. Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право (переход права собственности) на здание в ЕГРП может по своему выбору оформить право на землю: или приобрести его в собственность или оформить его в аренду в порядке, установленном ЗК РФ.
2) Земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания на праве собственности.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ соответствующая часть земельного участка, где расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, в аренду или в пользование.
Аналогичная норма содержится и в ст. 273 ГК РФ: при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.
Однако ст. 35 ЗК РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ и ст. 129 ГК РФ применению подлежат нормы ст. 35 ЗК РФ, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка.
3) Земельный участок находился в пользовании прежнего собственника здания на праве аренды.
Из анализа приведенных норм ГК РФ и ЗК РФ следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости, на часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения.
В этом случае договор аренды, заключенный с прежним собственником здания, подлежит изменению (изменение объекта аренды) или расторжению. Земельный участок подлежит преобразованию на два земельных участка с проведением кадастровых работ. С новым собственником здания заключается договор аренды на тех же условиях, на которых договор был заключен с предыдущим собственником. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит регистрации в ЕГРП (ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Органы, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. Отсутствие у покупателя строения документов на право пользования земельным участком не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, подлежащего штрафу (Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27.02.2001 N 61).
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ новый собственник здания приобретает права не на весь земельный участок, а только на ту его часть, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
На практике часто возникает вопрос определения конкретных размеров земельного участка, «причитающегося» собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. Минимальный размер участка, подлежащего передаче покупателю, установлен законом. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Согласно ч. 7 ст. 36 ЗК РФ конкретные границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка. Таким образом, утверждения о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок, который соответствует границам этого здания, не основаны на законе.
Закон Пермской области от 02.09.2003 N 965-193 устанавливает в соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также устанавливает максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами Пермской области, из земель, находящихся в собственности Пермской области.
Б. обратилась в Ленинский районный суд г. Перми с заявлением о признании незаконным отказа ПОРП в регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе, площадью 510 кв. м. Отказ регистрационной палаты обоснован тем, что представленные документы противоречат п. 1 ст. 33 ЗК РФ, ст. 1 вышеуказанного Закона, которым установлен минимальный размер предоставляемого в собственность участка — 600 кв. м, участок Л. — менее установленного размера. Судом установлено, что Б. является членом садоводческого товарищества с 1993 г., садоводческому товариществу земельный участок, включая спорный участок Б., был предоставлен на праве бессрочного пользования. Постановлением администрации г. Перми от 18.02.2004 право бессрочного пользования земельным участком садоводческим товариществом прекращено, членам кооператива предложено заключить договор купли-продажи ранее предоставленных участков, данный договор был заключен Б. 15.04.2004. В соответствии со ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. Суд удовлетворил заявленные требования, указав, что установленные Законом N 965-193 ограничения по размеру предоставляемых участков распространяются на правоотношения, возникшие после его вступления в законную силу со дня официального опубликования 10.09.2003 и только на вновь предоставляемые земельные участки. Земельный участок был предоставлен Б. в установленном законом порядке, при наличии ранее возникшего права пользования земельным участком гражданину не может быть отказано в его приватизации.
Приобретение права аренды
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных под объекты недвижимого имущества в потребительских кооперативах, например гаражно-строительных, кто может быть арендатором данного земельного участка?
В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.2003 N 12168/02).
Заключение договора аренды, в котором в качестве арендатора указан ГСК, не соответствует требованиям п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
13.4. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
Согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Вместе с тем согласно пункту 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
Поэтому при государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).
В соответствии с п. 9 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31 января 1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав.
Наличие таких документов не освобождает правообладателя от обязанностей регистрации права собственности в ЕГРП в случае совершения сделки с участком.
13.5. Споры о праве и регистрации прав на земельные доли
Понятие земельной доли и порядок распоряжения ею определен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 15 Закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при их реорганизации в соответствии с:
Постановлениями Правительства РФ:
— от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»,
— от 04.09.1992 N 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»,
— от 01.02.1995 N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»;
Указами Президента РФ:
— от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»,
— от 27.10.1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
— от 07.03.1996 N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю».
Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации.
Государственная регистрация права на земельные доли и сделок с ним проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права собственности является весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документом о реорганизации сельхозпредприятия. Весь земельный участок описывается в ЕГРП как объект, находящийся в общей долевой собственности множества лиц, кадастровый план всего земельного участка предоставляется в регистрирующий орган.
Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать требованиям, установленным п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности в соответствии с положениями ст. 252 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения» выделяющийся участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязаны известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.
В соответствии с положениями ст. 13 ФЗ N 101-ФЗ цель публикации сообщения о выделе — поставить в известность остальных участников о выделе конкретного земельного участка, его описание и предположительное местоположение, которое позволяет определить границы на местности, должно быть указано в сообщении, таким образом достигается «пассивное соглашение» между сособственниками на выделение именно этого участка.
В случае если выделяется земельный массив, на который у выделяющихся участников возникнет право долевой собственности, необходимости публиковать объявления по числу этих участников не возникает.
Однако в случае если земельный массив выделяется не как объект долевой собственности, а как совокупность земельных участков, каждый из которых в результате выдела будет иметь своего собственника, то остальным участникам долевой собственности необходимо предоставить право выразить свое несогласие с выделением конкретного земельного участка из данного массива. Таким образом, в данном случае, необходима публикация сообщения в отношении каждого конкретного выделяющегося участника и местоположения выделяемого ему земельного участка. То обстоятельство, что в случае публикации объявлений в отношении каждой выделяемой доли, затраты на публикацию понесет каждый из участников, в рассматриваемой ситуации не может быть принято во внимание, поскольку публикация объявлений выделяющимся участником (а следовательно, и затраты) установлена Законом (п. 3 ст. 13).
Следует указать, что в качестве доказательства отсутствия возражений сособственников на выдел земельного участка, выделяющийся собственник должен представить справку от сельскохозяйственной организации в регистрирующий орган об отсутствии возражений участников долевой собственности к указанным в извещении местоположению и размеру компенсации (п. 9 «Методических рекомендаций по выделу земельных участков в счет долей, рассмотренных и одобренных Научно-техническим советом Минсельхоза РФ 23.01.2003, разработанных в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Согласно п. 4 ст. 13 ФЗ N 101-ФЗ в случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.
Указание на обоснованность возражений введено Федеральным законом РФ от 18.07.2005 N 87-ФЗ. Критерии обоснованности возражений не определены в Законе, в качестве обоснованных могут быть расценены, например, возражения, связанные с необходимостью использования выделяемого земельного участка для нужд сельскохозяйственной организации, либо желание иного участника выделить именно этот земельный участок. Из анализа данной нормы следует также, что наряду с отсутствием определения понятия обоснованности, в Законе не определен и орган, который будет оценивать возражения на стадии поступления их к выделяющемуся собственнику, данные возражения будут оценены как обоснованные либо необоснованные на стадии согласительных процедур, таким образом, из указания в Законе на обоснованность возражений не следует вывод о том, что при их необоснованности отпадает необходимость в согласительных процедурах, при наличии спора о местоположении земельного участка, в соответствии с Законом, согласительные процедуры обязательны.
ФЗ N 101-ФЗ содержит необходимость проведения согласительных процедур, установленных субъектом Федерации. Обратиться в суд возможно только после их проведения и недостижения при этом согласованного решения. В настоящее время порядок проведения таких процедур в Пермском крае не урегулирован.
До принятия порядка проведения согласительных процедур может применяться порядок выделения земельного участка в счет доли в праве общей собственности, установленный «Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей», рассмотренных и одобренных Научно-техническим советом Минсельхоза РФ 23.01.2003, разработанными в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п.п. 13-22).
Требования ст. 13 указанного Закона вызывают на практике споры.
Так, А. обратилась в Пермский районный суд Пермской области с заявлением о признании незаконным отказа ПОРП в регистрации права собственности, понуждении в регистрации права на земельный участок. В обоснование заявления указала, что является участником общей долевой собственности без выдела в натуре на землях сельскохозяйственного значения, ею опубликовано сообщение о выделе конкретного участка в СМИ. Поскольку возражений от остальных собственников не поступало, на основании постановления Пермской районной администрации земельный участок изъят из земель СХПК «Прикамье» с его согласия и выделен ей, поставлен на кадастровый учет. Обратившись в ПОРП с заявлением о признании права собственности на участок, А. получила отказ в связи с тем, что для регистрации права собственности необходимо соблюсти также положения ст. 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно, представить решение собрания участников кооператива, оформленное протоколом о выделении земельного участка. Кроме того, отказ палаты мотивирован тем, что ею не представлено решение общего собрания участников долевой собственности о местоположении части земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности. Признавая незаконным отказ регистрационной палаты, суд указал, что из анализа положений ст. 13, 14 указанного Закона не следует, что они должны применяться только в совокупности и в случае выдела земельного участка в натуре участник долевой собственности обязан выполнить как процедуру уведомления других участников, так и представить решение собрания сособственников, именно ст. 13 Закона регулирует порядок выдела земельных участков, а ст. 14 — порядок пользования и распоряжения. Суд признал также, что из ст. 14 не следует, что если решением сособственников не установлено местоположение земельного массива, из которого в первоочередном порядке будут выделяться участки в счет долей, то участник долевой собственности лишен возможности требовать выдела участка в натуре. Таким образом, при регистрации права собственности на выделенную долю требование представления в палату документа, подтверждающего местоположение части участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяются участки, либо документа о том, что такое решение не принималось, необоснованно. Кассационная жалоба на данное решение оставлена без удовлетворения (дело N 2-780/2004).
В соответствии со ст. 15 Закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации совхозов и колхозов» все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай может быть предоставлен работникам объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства. В свидетельстве этой категории граждан содержится запись о том, что они являются собственниками земельных долей, переданных сельхозпредприятию в коллективно-долевую собственность.
Пунктом 10 Постановления установлена обязанность владельца пая подать заявление во внутрихозяйственную комиссию с указанием перечисленных в данном пункте форм использования своего пая: получение на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий; передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество; передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив; продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству. Таким образом, возможными формами использования пая являлись продажа пая другим работникам или хозяйству, создание фермерского хозяйства либо передача пая в качестве взноса в сельскохозяйственную организацию.
Согласно п. 15 Постановления Правительства от 01.02.1995 N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» внесение земельной доли или права пользования земельной долей в уставный капитал указанных организаций осуществляется на основании их учредительных договоров, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, внесение земельной доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации должно подтверждаться учредительным договором.
В случае если лицо, которому выдано свидетельство о праве коллективно-долевой собственности на земельную долю, по каким-либо причинам не внесло эту долю в уставный капитал сельхозорганизации и не распорядилось ею иным образом, это не означает, что оно утратило это право и перестало быть участником общей долевой собственности на землю.
В число лиц, обладающих правом на долю в общей собственности, должны входить как лица, получившие земельные доли непосредственно в ходе приватизации, так и лица, приобретшие земельную долю на законных основаниях по правилам Закона (в соответствии со ст. 12 в прежней редакции).
Федеральным законом от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» предусмотрено, что кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности (ст. 34).
Данным Законом предусмотрен несколько иной порядок выдела пая. Согласно ч. 3 ст. 18 ФЗ N 193-ФЗ выходящему члену кооператива паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.
Поскольку ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки, при ее выделе следует руководствоваться указанным Федеральным законом.
В соответствии с редакцией п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» до 18.07.2005 участнику долевой собственности на земельные доли разрешалось по его усмотрению без выдела земельного участка продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный капитал или распорядиться его долей в праве на земельный участок иным образом с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ. Новой редакцией данной статьи разрешено совершать указанные действия только между участниками долевой собственности.
Каким образом поступать в отношении лиц, заключивших договор дарения до внесения изменений в Закон, но обратившихся за его регистрацией после введения в действие этого закона?
Поскольку государственная регистрация договора отчуждения доли в праве на земельный участок (в данном случае договора дарения) не предусмотрена законом, то договор считается заключенным с момента подписания его сторонами, требуется только государственная регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Закона.
В соответствии с п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ, внесший изменения в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обратной силы им не придал. Иных правил действия закона во времени данным законом (ст. 12-14) не установлено.
Таким образом, поскольку договор об отчуждении заключен в соответствии с требованиями действующего на момент заключения договора положениями п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», он является действительным, право нового собственника подлежит регистрации.
14. Регистрация сделок с недвижимым имуществом, заключенные до и после принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Сама сделка с недвижимостью должна регистрироваться только в случаях, предусмотренных законом, то есть положение п. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделки при несоблюдении требования о государственной регистрации может применяться только к тем договорам, в отношении которых законом установлено требование о государственной регистрации.
1. Сделка заключена до вступления в силу Закона о регистрации и зарегистрирована в соответствии с действовавшими на тот момент правилами.
Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными. Для возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.1998 (момент вступления в силу Закона о регистрации) необходимо, чтобы право было зарегистрировано (учтено) в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством.
Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов.
В период с 25.04.1991 по 27.10.1993 земельные участки предоставлялись гражданам местными Советами народных депутатов постановлениями, с 19.03.1992 выдавались также свидетельства по форме, утвержденной Указом Президента РФ N 177 от 19.03.1992. После 27.10.1993 в соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.1993 была утверждена новая форма свидетельств на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, но с обязательной их регистрацией в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству.
Если указанные требования были соблюдены, то права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона о регистрации в силу, признаются юридически действительными, их регистрация требуется при совершении сделки с недвижимым имуществом (п. 2 ст. 6 Закона). Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.10.1998, совпадает с моментом регистрации (по правилам, установленным на тот период) этой сделки до 31.01.1998.
2. В случае если сделка, совершенная до 31.01.1998, не была зарегистрирована до этого времени по ранее действовавшим правилам. В таком случае, в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о регистрации лицо становится правообладателем по сделке только после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам нового Закона.
В случае если продавец умер или место нахождения его неизвестно, для проведения регистрации по Закону необходимо подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления исков о признании права собственности, о признании сделки действительной.
Так, Ш. обратилась в Губахинский городской суд с иском к Г. о признании права собственности на домовладение. В обоснование иска указала, что в 1985 г. приобрела домовладение у матери Г. по расписке, договор купли-продажи не оформляли, переход права собственности не регистрировали, однако с 1985 г. она пользуется указанным домовладением, на ее имя выданы свидетельства о праве собственности на земельный участок. В 1987 г. мать Г. умерла. Установив, что сделка сторонами фактически исполнена: Ш. владеет и пользуется домом с 1985 г., плата за дом получена продавцом, умершим в 1987 г., земельный участок принадлежит Ш. на праве собственности, суд признал право собственности за Ш. на домовладение.
Березниковским городским судом Пермской области обоснованно удовлетворен иск Б. к Г. о признании права собственности на квартиру, приобретенную истицей на основании нотариально удостоверенного договора мены в 1994 г., заключенного ею с матерью Г., договор в БТИ стороны не регистрировали. В 1999 г. мать Г. умерла, Г. является ее наследницей. Установив, что с момента совершения сделки истец открыто и беспрепятственно проживает в указанной квартире, сделка оформлена надлежащим образом, но не может быть зарегистрирована в связи со смертью стороны договора, ответчик иск признал, суд признал право собственности истицы на недвижимое имущество. Данное решение является основанием для государственной регистрации за Б. права собственности на это имущество (дело N 2-1259/04).
Если сделка не зарегистрирована по ранее установленным правилам, истец обращается с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, оценивать обстоятельства, связанные с пропуском срока на обращение с таким иском, следует, учитывая ст. 200 ГК РФ. Исчислять момент начала течения срока исковой давности следует со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (например, с момента возникновения спора по сделке, момента обращения заинтересованного лица за регистрацией сделки и т.п.), а не с момента заключения договора.
3. Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.1998, то и сделка и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации. Момент возникновения права совпадает с моментом регистрации.
Достаточно типичными являются случаи, когда одна из сторон по сделке до ее регистрации умерла или уклоняется от регистрации, а также если право бывшего собственника, передавшего недвижимость по сделке другому лицу, не имеет достаточного юридического подтверждения.
Если договор в соответствии с требованиями ГК РФ подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поскольку до проведения государственной регистрации одна из сторон договора умерла, договор заключенным не является. В этом случае провести государственную регистрацию договора не представляется возможным, поскольку правоспособность стороны прекращена в связи со смертью, отказ регистрационной службы в регистрации такой сделки является правомерным. В данном случае для подтверждения прав на имущество стороне по сделке необходимо обратиться в суд с иском о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество. При подтверждении права собственности по договору право будет зарегистрировано на основании ст. 28 Закона о регистрации.
Так, П. обратился в Мотовилихинский районный суд с иском к ИМНС по Мотовилихинскому району г. Перми о признании права собственности, указав, что 06.06.2003 П. и Ф. заключили договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), в соответствии с которым Ф. передает П. в собственность квартиру, П. обязуется осуществлять пожизненное содержание Ф., договор заверен у нотариуса, государственную регистрацию не прошел. 15.06.2003 Ф. умерла, в связи с чем П. в регистрации договора отказано ПОРП. Поскольку П. обратился по вопросу регистрации после смерти Ф., договор является недействительным, так как мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. На основании указанных норм права суд отказал в иске П. Представляется, что в данном случае при разрешении вопроса о признании права возникшим, суду необходимо исследовать исполнена ли сторонами сделка, т.е. П. содержал Ф. до смерти, сам же пользовался переданным имуществом как собственник. Поскольку с момента заключения договора до смерти Ф. прошло всего девять дней, оснований полагать, что договор был сторонами исполнен, не имелось, суд был вправе отказать истцу.
И. обратилась в Дзержинский районный суд г. Перми к К.Л.М., К.И.Н. о государственной регистрации договора мены, перехода права собственности. В 2004 г. истица заключила договор мены с их отцом К.Н.А., произведен фактический обмен квартирами. От имени К.Н.А. в регистрационную службу обратился представитель по доверенности. В регистрации договора отказано в связи с тем, что представитель не был наделен правом регистрации договора мены. 10.12.2004 К.Н.А. умер, наследниками являются ответчики. ГУ ФРС привлечено судом в качестве третьего лица. Расценив смерть К.Н.А. как препятствие для надлежащего оформления договора, поскольку для государственной регистрации договора и перехода права требуется обязательное присутствие сторон, установив, что ответчики признают факты заключения договора, фактического обмена квартир, суд обязал произвести государственную регистрацию договора мены и перехода права собственности. ГУ ФРС полагал, что следует отказать в заявленных требованиях, поскольку право собственности К.Н.А. является ранее возникшим (право собственности К.Н.А. на квартиру было зарегистрировано в БТИ), что влечет обязанность при совершении сделки перерегистрировать ранее возникшее право, но поскольку он умер, правоспособность его прекратилась, его заявление о регистрации данного права отсутствует, в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации регистрация носит заявительный характер, таким образом, Служба лишена возможности зарегистрировать за умершим ранее существовавшее право и произвести регистрацию договора и перехода права. Службой было предложено истице обратиться в суд с таким способом защиты права, как признание права собственности на квартиру. Представляется, что доводы Службы являются обоснованными. В данном случае И. должна была обратиться в суд с иском о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру, поскольку сделка не была зарегистрирована и возможность ее регистрации в связи со смертью стороны утрачена, сделка является ничтожной. Суд должен был, проверив доводы истицы, подтвердить действительность сделки. Однако вместо этого суд обязал ответчиков произвести регистрацию договора мены, заключенного между И. и К.Н.А., однако ответчики стороной договора не являлись. При исполнении данного решения у Регистрационной службы возникли вполне обоснованные вопросы о том, каким образом регистрировать ранее возникшее право лица, правоспособность которого прекращена и заявление на регистрацию данного права отсутствует (дело N 2-898-05).
Следует отметить, что если покупателю отказано в регистрации ранее возникших прав правообладателя (продавца), обращение в суд с иском о признании права собственности за умершим и признание судом такого права не основано на законе, поскольку правоспособность этого лица прекратилась в связи со смертью.
В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, государственная регистрация носит заявительный характер. В случае если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки или перехода права по сделке (ст. 165, 552 ГК РФ), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки или регистрации перехода права по сделке. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Уклонение одной из сторон по сделке означает, что она не стремится произвести перерегистрацию своего права как бывшего правообладателя на другую сторону по сделке, что свидетельствует о наличии спора между сторонами. При этом, как правило, заявляется иск о признании сделки заключенной, о признании права собственности на недвижимое имущество, в качестве ответчика привлекается другая сторона по сделке. Привлечение к участию в деле регистрационной службы в качестве ответчика и удовлетворение требования об обязании произвести государственную регистрацию необоснованно. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона о регистрации, обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.
П. обратился в Лысьвенский городской суд Пермской области с иском к С., К. и другим о признании права собственности на дом, в обоснование иска указал, что 14.03.2003 по договору купли-продажи приобрел у ответчиков дом. Договор был зарегистрирован у нотариуса, свои обязательства по договору он выполнил полностью — выплатил ответчикам сумму по договору, ответчики передали ему дом, с мая 2003 г. проживает в доме, несет бремя содержания, однако К. свои обязательства по договору выполнил не полностью: он не являлся в ПОРП, не снимается с регистрационного учета. Судом установлено, что К. выехал из дома, его местонахождение неизвестно. Признав договор купли-продажи дома заключенным, что подтверждается подписями всех его участников, распиской продавцов в получении ими суммы по договору, внесением П. на личный вклад К. в Сбербанке РФ его части суммы, имущество фактически передано истцу, К. уклоняется от регистрации сделки, суд удовлетворил иск (дело N 2-560/2004).
При уклонении стороны от регистрации сделки возможно предъявление иска о признании сделки заключенной, о государственной регистрации сделки. При этом при рассмотрении дела суд должен проверить лишь соблюдение предусмотренных Законом требований к форме сделок. Решение суда о регистрации сделки является обязательным для регистрирующего органа (в соответствии со смыслом ч. 3 ст. 165 ГК РФ) только в том, чтобы приступить к осуществлению регистрационных действий в соответствии с установленным порядком (ст. 13-20 Закона о регистрации) в отсутствие другой стороны, уклоняющейся от государственной регистрации. Решение суда о регистрации будет обязательным для регистрирующего органа лишь в той части, в которой оно заменяет заявление о регистрации уклонившегося или умершего лица (решение Красновишерского районного суда от 08.01.2004 отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского областного суда от 04.03.2003 N 4-г-1277).
Достаточно частой причиной отказа в государственной регистрации или невозможности ее осуществления является несоответствие правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона о регистрации прав. В этом случае, как правило, приобретателем по договору предъявляется иск о признании права собственности на недвижимое имущество.
Чащины Т.М., Н.Г. обратились в Кунгурский городской суд Пермской области с иском к ЗАО «Колос», администрации Кунгурского района, ПОРП о признании права собственности в равных долях на квартиру в доме, пояснив, что 03.11.2004 по договору приватизации ЗАО «Колос» передал им в долевую собственность квартиру. Однако в установленном порядке зарегистрировать свое право собственности они не могут, поскольку у ЗАО «Колос» отсутствуют необходимые для регистрации документы. Установив, что жилой дом построен совхозом «Колос» в 1982 г., принят в эксплуатацию, ЗАО «Колос» является правопреемником совхоза «Колос», жилищный фонд в муниципальную собственность не передан, факт передачи жилья по договору приватизации ответчиком не оспаривался. Отсутствие документов, подтверждающих права ЗАО на данный объект, препятствует регистрации права собственности истцов на квартиру, в связи с чем суд признал право собственности истцов на указанное недвижимое имущество в равных долях. Как обоснованно указал суд, администрация Кунгурского района, ПОРП не являются надлежащими ответчиками по делу, поскольку какими-либо их действиями права истцов не нарушены.
15. Процессуальные вопросы
В соответствии со ст. 5 Закона о регистрации участниками отношений, возникающих при регистрации прав, являются физические и юридические лица с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию, с другой, то есть в настоящее время ГУ ФРС по Пермскому краю (ранее — ПОРП по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу). Поскольку территориальные подразделения Службы (Палаты) не являются (и не являлись) юридическими лицами, не обладают гражданской процессуальной правоспособностью и дееспособностью, они не могут выступать участниками гражданского процесса. Это обстоятельство учитывается судами не всегда. Так, Нытвенским районным судом рассмотрен иск к Краснокамскому филиалу ПОРП (дело N 2-65/04), Пермским районным судом — к Пермскому филиалу ПОРП (дело N 20190/05). В качестве ответчика по таким делам должно привлекаться ГУ ФРС по Пермскому краю в лице сотрудников территориальных подразделений, с выдачей таким сотрудникам доверенностей на представление интересов Службы в суде.
Порядок рассмотрения дел об оспаривании решений и действий органов по государственной регистрации прав.
К органам государственной власти, действия (бездействие) которых могут быть оспорены в порядке ст. 254 ГПК РФ, главы 25, относятся органы государственной власти и управления, образуемые в соответствии с Конституцией РФ, конституциями республик в составе РФ и другими нормативными актами для осуществления своей деятельности.
В соответствии со ст. 9 Закона о регистрации (в редакции от 29.06.2004) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводилась органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно «Примерному положению об учреждении юстиции по регистрации прав…», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 06.03.1998 N 288 (утратившим силу с 01.01.2005), учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется — учреждение юстиции) создавалось органом государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Пермская областная регистрационная палата» не относилась к органам государственной власти. ГПК РФ (в отличие от ГПК РСФСР) не допускает возможности оспаривания в порядке производства по делам, возникшим из публичных правоотношений, решений и действий (бездействия) учреждений, предприятий, организаций, их объединений, общественных объединений. Таким образом, с 01.02.2003 (момент вступления в силу ГПК РФ) дела об оспаривании решений, действий (бездействия) Пермской областной регистрационной палаты рассматривались по правилам искового производства, в том числе с соблюдением общих правил подсудности.
22.08.2004 Федеральным законом N 122-ФЗ в статью 9 Закона о регистрации прав внесены изменения (вступившие в силу с 01.01.2005), в соответствии с которыми государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В соответствии с «Положением о Федеральной регистрационной службе», утвержденным Указом Президента РФ 13.10.2004 N 1315, Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, подведомственным Минюсту России. Территориальный орган Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации — Главное управление (управление) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации. Таким образом, в связи со внесенными в федеральные законы изменениями, появилась возможность обжаловать решения, действия (бездействие) регистрационной службы в порядке главы 25 ГПК РФ.
При рассмотрении судами споров о признании права, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, о признании сделки действительной, заключенной и т.д., основания для привлечения регистрационной службы к участию в судебном заседании по указанным категориям дел в качестве ответчика отсутствуют, поскольку ГУ ФРС в данном случае как государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не является стороной сделки, субъектом спорного материально-правового отношения. Отсутствуют основания для привлечения к участию по таким спорам Службы и в качестве третьего лица, целью такого привлечения, как правило, является предоставление требующейся для рассмотрения спора информации из Единого государственного реестра прав, при этом стороны спора могут получить указанную информацию самостоятельно в порядке, предусмотренном ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и представить ее суду, либо такая информация может быть предоставлена по запросу суда.
Однако если иск заявлен дополнительно и о признании недействительной государственной регистрации права собственности, суды, как правило, привлекают регистрационную службу в качестве ответчика.
В соответствии с Законом о регистрации провести регистрационные действия может только регистрационная служба (ст. 9 Закона), а решения всех других органов, включая и суд, не могут заменить государственную регистрацию. Если право собственности прежнего правообладателя в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРП, судом удовлетворен иск о признании права собственности за новым правообладателем, у регистратора имеется основание для государственной регистрации возникновения права собственности (абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), но отсутствует основание для государственной регистрации прекращения права собственности лица, за которым в настоящий момент зарегистрировано право в ЕГРП. Налицо противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами, которое является основанием для отказа в государственной регистрации права (абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона), действия регистратора по погашению записи о праве собственности прежнего правообладателя могут трактоваться заинтересованным лицом как незаконные. По мнению регистрационной службы, во избежание изложенных противоречий, в случае, если права прежнего правообладателя были зарегистрированы в ЕГРП, в резолютивной части решения о признании права собственности необходимо указывать, что данное решение является основанием для прекращения прав прежнего собственника.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. В п. 1 ст. 28 Закона о регистрации момент возникновения определяется решением суда, поэтому, если в решении момент возникновения права не указан, то право на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. Согласно ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные судом, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, то есть на заявителей, имеющих решение суда, распространяется заявительный характер регистрации, предусмотренный ст. 13, 14, 16 Закона, а именно: они должны подать заявление о регистрации, внести плату за регистрацию, приложить планы объекта недвижимости и т.д. Резолютивная часть решения, установившего право собственности лица на недвижимость, должна содержать указание на то, что решение суда является основанием для регистрации права собственности истца на конкретную недвижимость в Регистрационной службе. Указание в решении о возложении обязанности на Службу зарегистрировать право собственности истца на недвижимость не приемлемо, поскольку без обращения гражданина с заявлением и представлением им необходимых документов такое решение суда является для Службы неисполнимым.
Отказ в государственной регистрации.
Основания и порядок оформления отказа в государственной регистрации установлены ст. 20 Закона о регистрации. Кроме того, ст. 19 Закона обязывает регистратора отказать в государственной регистрации, если не устранены причины, препятствующие регистрации.
При обращении граждан в суд с жалобами на отказ в государственной регистрации, суду необходимо устанавливать, соблюден ли гражданином установленный Законом порядок обращения в Службу, а именно: подавалось ли письменное заявление с приложением необходимых для регистрации документов, оплачивалась ли регистрация. Если документы не были приняты в связи с отсутствием полного комплекта правоустанавливающих документов в подлинниках и копиях, документов технического учета, документов об оплате регистрации, отсутствие необходимых заявлений, и надлежащим образом оформленный отказ в регистрации отсутствует, то действия регистрирующего органа не могут рассматриваться как отказ в государственной регистрации, произведенный по правилам ст. 20 Закона. В данном случае гражданин не лишен возможности обжаловать иные действия Службы, при этом суду следует дать оценку действиям заявителя и сотрудников Службы.
Является ли основанием для отказа в регистрации несоблюдение правил о преимущественной покупке при реализации доли в праве на недвижимое имущество судебными приставами-исполнителями в ходе исполнительного производства?
Правила преимущественной покупки установлены ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой нормой преимущественное право не может быть осуществлено при продаже доли с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 6 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 N 119-ФЗ, если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом.
Согласно п. 1 указанной статьи обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации.
Порядок осуществления реализации судебными приставами-исполнителями арестованного имущества определен ст. 54 ФЗ «Об исполнительном производстве», в соответствии с п.п. 1, 3 статьи реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Исходя из анализа приведенных норм, при реализации доли в праве на недвижимое имущество (путем проведения публичных торгов) право преимущественной покупки не может быть применено. При этом, остальные сособственники вправе участвовать в торгах на общих основаниях.
Следует отметить, что при обращении взыскания на долю должника в общем имуществе, взыскание осуществляется с использованием норм и положений ГК РФ, регулирующих определение доли лица в общем имуществе (п. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве»), в том числе и с соблюдением правил ст. 255 ГК РФ, в соответствии с которыми совладельцам предоставлено право выкупить долю должника по требованию кредитора по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Такое требование может быть заявлено кредитором в случаях, если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные сособственники. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Право на выкуп доли по требованию кредиторов одного из участников хотя и предусматривает определенные преимущества участников общей собственности, не является преимущественным правом покупки, процедура осуществления которой установлена ст. 250 ГК РФ. Поэтому, если доля будет продана с публичных торгов с нарушением права участников на выкуп, то они вправе требовать признания этой продажи недействительной с соблюдением общего порядка защиты гражданских прав (ст. 166 ГК РФ, ст. 255 ГК РФ), а не в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.
16. Признание сделок недействительными и применение последствий такого признания
При рассмотрении исковых заявлений о признании сделок с недвижимостью недействительными суды не всегда разрешают вопросы о применении последствий признания сделки недействительной, даже если суду предоставлено право в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
В случае если суд признает только недействительность сделки, такое решение при исполнении представляет определенные трудности, так как если регистрация прав по договору произведена, то после решения суда в результате неприменения последствий признания сделки недействительной, регистрационная служба не может по собственной инициативе прекратить запись о праве, возникшем ранее на основании сделки. В соответствии с этим суду следует уточнять у истцов исковые требования либо воспользоваться правом, предоставленным п. 2 ст. 166 ГК РФ.
Достаточно часто граждане обращаются с требованиями о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, заявляя их как в качестве основных требований, так и в качестве дополнительных к требованиям о признании сделок недействительными, и суды такие требования удовлетворяют. Например, Нытвенским районным судом Пермской области рассмотрен и удовлетворен иск П. к Б., Краснокамскому филиалу ПОРП о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации прав (дело N 2-65). Однако суды при этом не учитывают, что в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Государственная регистрация и свидетельство о государственной регистрации (документ) не являются тождественными понятиями. Факт признания свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не порождает каких-либо правовых последствий.
При предъявлении исков о признании недействительными сделок по недвижимости в большинстве случаев граждане заявляют и требования о признании недействительными государственной регистрации сделки или права, эти требования являются, как правило, дополнительными. Имеются случаи, когда в суд обращаются с исками о признании недействительной только регистрации. В большинстве случаев причина обращения в суд состоит в том, что государственной регистрацией нарушаются права истцов.
Так, ЖСК N 20, граждане М., Х. и другие обратились в Ленинский районный суд с иском к администрации г. Перми, департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, ПОРП о признании недействительной регистрации права собственности на нежилое помещение, находящееся в подвале жилого дома, за администрацией г. Перми по тому основанию, что спорное помещение строилось за счет средств ЖСК. Поскольку данное обстоятельство истцами не доказано, в иске отказано (л.д. 2-376/03).
Представляется, что по категории дел о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, резолютивная часть решения должна содержать: указания на признание сделки, заключенной конкретными лицами относительно конкретного объекта недвижимости, недействительной, обязании конкретного лица вернуть недвижимое имущество также конкретному лицу в определенный судом срок, если сделка была возмездной — о возврате денежной суммы по договору, указания о признании недействительной государственной регистрации права собственности (запись в ЕГРП) на это имущество, если регистрация была проведена.
Судебная коллегия по гражданским делам
Пермского областного суда