Справка по результатам изучения дел, связанных с землепользованием
Гражданские дела, связанные с землепользованием, изучены в соответствии с планом работы президиума областного суда.
На изучение поступило 98 дел из судов города Перми и области, рассмотренных в 2000 году.
Анализ изученных дел показал, что суды, в основном, правильно разрешают данную категорию дел, трудности вызваны лишь применением норм материального права.
Это связано с тем, что до настоящего времени не принят новый Земельный кодекс, поэтому не действует и глава 17 ГК РФ, регулирующая право собственности и другие вещные права на землю, большинство норм ЗК РСФСР, принятого в апреле 1991 года, признаны не подлежащими применению. По-прежнему, земельные правоотношения урегулированы многочисленными указами Президента РФ, постановлениями Правительства, приказами Комитета РФ по земельной реформе и земельным ресурсам.
Исходя из заявленных требований, суды рассматривали следующие категории дел, связанных с землепользованием:
— о признании права собственности на земельный участок (часть участка);
— об установлении границ между смежными участками (так называемый спор о захвате участка);
— об установлении порядка пользования участком, либо о разделе участка в натуре;
— о признании недействительным свидетельства о праве собственности на землю;
— об устранении препятствий в пользовании земельным участком;
— об установлении сервитута, т.е. права ограниченного пользования соседним участком;
— о незаконном изъятии земельного участка или его части;
— 1 дело рассмотрено по иску прокурора Пермского района, заявленному в порядке ст. 41 ГПК РСФСР в интересах государства и общества о признании недействительным договора на отвод земельного участка из Государственного Лесного фонда во временное пользование, иск удовлетворен;
— 2 дела рассмотрено судами по жалобам граждан на постановление комиссии по контролю за использованием и охраной земель о привлечении к административной ответственности за нарушение земельного законодательства;
— в порядке главы 24-1 ГПК РСФСР, граждане обжаловали в суд отказ регистрационной палаты в государственной регистрации прав на земельный участок;
— в порядке особого производства судами рассматривались заявления граждан об установлении факта владения земельным участком.
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Количество дел, рассмотренных судами в 2000 году, где гражданами заявлялись требования о признании права собственности на земельный участок или часть участка, значительно возросло. Эти требования заявлялись по различным основаниям, заявления оформлялись гражданами как в исковом порядке, так и в порядке особого производства, в качестве заинтересованных лиц указывались Инспекция Министерства РФ по налогам и сборам, Пермская областная регистрационная палата и ее филиалы, местные администрации, земельные комитеты.
По большинству изученных дел этой категории требования граждан удовлетворены, но не было единообразного подхода судов по применению норм процессуального и материального права.
Это связано с тем, что статьей 131 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация недвижимости, и законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, к которому относится и право собственности на землю.
В соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.1993 года право собственности на земельный участок удостоверялось выдачей свидетельства о праве собственности на землю соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, либо сельскими и районными администрациями с внесением записи в поземельную книгу.
Такой порядок действовал до 1998 года.
С введением в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., вступившим в силу с 31.08.98 года, установлен иной порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с названным Федеральным законом, администрацией Пермской области создано учреждение юстиции, обеспечивающее государственную регистрацию прав на недвижимость на территории Пермского регистрационного округа, которому постановлением от 19.08.1998 года присвоено наименование «Пермская областная регистрационная палата» (далее Палата).
В настоящее время государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними производится Палатой, ее филиалами и представительствами на местах.
Одним из оснований для обращения граждан в суд послужил отказ регистрационной палаты в государственной регистрации возникновения или перехода прав на земельный участок.
Отказ Палаты в регистрации мотивирован отсутствием государственной регистрации прав на земельный участок, которые возникли до вступления в силу Федерального закона. Это связано с тем, что прежний владелец земельного участка либо не получил свидетельство о праве собственности на землю, либо сделка с землей не была зарегистрирована в земельном комитете, и в связи с его смертью такая возможность в настоящее время утрачена, а правообладатель вынужден обращаться в суд.
С указанными требованиями в основном обращались наследники бывшего собственника земельного участка, либо граждане, получившие участок в собственность по договору купли-продажи, дарения и т.д.
Березниковским городским судом обоснованно удовлетворены требования Казанцева В.С. о признании за ним права собственности на земельный участок в садоводческом кооперативе. Судом установлено, что заявитель приобрел садовый домик и участок по договору купли-продажи в 1995 году, договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в БТИ, но свидетельство о праве собственности на землю он не получал. В настоящее время продавец участка умер. Палатой отказано Казанцеву в регистрации прав по тем основаниям, что право собственности продавца — бывшего владельца участка не зарегистрировано (дело N 2-396).
Аналогичные решения приняты Горнозаводским районным судом (дело 2-382), Пермским районным судом (дело 2-1226) и др.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Поэтому, судам следует иметь в виду, что если право собственности на земельный участок возникло до введения в действие названного Федерального закона, то при отказе Палаты в государственной регистрации права, если это право никем не оспаривается, заключенная сделка является правомерной, и такие дела по заявлению заинтересованных лиц необходимо рассматривать в порядке главы 24-1 ГПК РСФСР, с возложением обязанности на Палату произвести регистрацию права собственности за заявителем с соблюдением установленных требований (предоставлением документов, оплатой регистрации и т.д.).
После вступления в действие названного Закона, в случае, когда государственная регистрация права на земельный участок за новым собственником не проведена, а явка в Палату для регистрации права другой стороны договора (продавца, наследодателя) невозможна в связи с его смертью, неизвестностью места пребывания и т. д., то право собственности на земельный участок может быть установлено только решением суда. Данное требование разрешается в исковом порядке, с привлечением в качестве ответчика прежнего собственника (с извещением по правилам ст. 112 ГПК РСФСР), либо наследников.
При отказе в регистрации ранее возникших прав собственности на земельные участки в связи со смертью правообладателя (наследодателя, продавца и др.), суды принимали решения о признании права собственности за умершими, либо устанавливали за умершими факт владения земельным участком, что не основано на законе.
Так, И-кова Н.Ф. обратилась в Кунгурский городской суд с заявлением об установлении факта владения земельным участком, ссылаясь на то, что 30.06.1996 года умерла ее мать, которая имела на праве личной собственности дом и земельный участок. В декабре 1999 года заявителем получено свидетельство о праве на наследство по закону и свидетельство о государственной регистрации права на дом. В государственной регистрации прав на земельный участок Палатой отказано.
Решением суда установлен факт владения умершей земельным участком, что противоречит ст. 17 ГК РФ, в соответствии с которой гражданская правоспособность прекращается в связи со смертью и регистрация права собственности за умершим исключается.
Аналогичные решения приняты Верещагинским районным судом (дело 2-557, 2-865, 2-875), Добрянским районным судом (дело 2-1544) и др.
За умершим признано право собственности на земельный участок Пермским районным судом (дело 2-1830).
Еще одним основанием для заявления требования о признании права собственности на земельный участок явился отказ местной администрации в передаче гражданину земельного участка в собственность.
К-ков А.А. обратился в суд с иском к Верх-Суксунской сельской администрации о признании за ним права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что в 1990 году купил дом, расположенный на земельном участке, площадью 0,32 га; в 1992 году сельской администрацией было выдано свидетельство о праве собственности на весь фактически занимаемый земельный участок — 0,47 га; в 1993 году этот документ изъят и выдано новое свидетельство о праве собственности на часть участка — 0,15 га, на остальной участок заключен договор аренды сроком на 5 лет; в передаче указанного участка в собственность ответчик отказал.
Суксунским районным судом принято правильное решение об удовлетворении иска.
В соответствии с пунктом 1 Указа Президента РФ от 7 марта N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 года и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.
Поскольку судом установлено, что истец в 1990 году приобрел жилой дом, расположенный на земельном участке 0,32 га и с этого времени правомерно пользуется земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства, вопрос об изъятии части участка ответчиком не ставился, поэтому отказ в передаче всего участка в собственность истца не основан на законе (дело 2-131).
В соответствии с частью 2 ст. 37 ЗК РСФСР 1991 года, в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам, указанные права на землю переходят в размере пропорционально долям собственности на строение.
Не соблюдая данную норму закона и не учитывая, что строение находится в общей долевой собственности, земельные комитеты и сельские администрации выдавали свидетельство о праве собственности на весь земельный участок одному из сособственников, что явилось основанием для обращения в суд гражданина, чьи права в данном случае были нарушены.
А-ков Е.Э. обратился в суд с иском к А-ковой Н.А., Гамовской сельской администрации, земельному комитету Пермского района о признании права собственности на часть участка, ссылаясь на то, что его отец в период брака с ответчицей приобрел садовый дом и земельный участок в садоводческом кооперативе «Шульгино», Гамовского сельского совета, свидетельство о праве собственности на земельный участок не получали. В июне 1998 года отец умер, сельская администрация выдала свидетельство о праве собственности на весь земельный участок ответчице, нарушив права истца, как наследника первой очереди, принявшего наследство.
Пермским районным судом принято обоснованное решение о признании за истцом права собственности на часть участка (дело 2-1259).
Аналогичные обстоятельства были установлены Горнозаводским районным судом (дело 2-49), Кировским районным судом гор. Перми (дело 2-2920), Бардымским районным судом (дело 2-300) и др.
В соответствии со ст. 38 ЗК РСФСР, при разрушении строения от пожаров или стихийных бедствий право на земельный участок сохраняется за собственником, землевладельцем, землепользователем при условии начала восстановления строения в течение двух лет. Этот срок может быть продлен соответствующим Советом народных депутатов.
В нарушение данной нормы, Таборский сельский Совет Оханского района отказал К-ских М.М. в передаче земельного участка в собственность, со ссылкой на то, что в установленные сроки она не приступила к восстановлению строения, уничтоженного пожаром в 1990 году.
Оханским районным судом обоснованно удовлетворены требования К-ских М.М. о признании права собственности на земельный участок, с указанием на то, что земельным участком истица пользовалась с 1958 года; после пожара также продолжала им пользоваться; вопрос об изъятии или об изменении целевого назначения участка не ставился (дело 2-230).
Кроме того, основанием для предъявления требований о признании права собственности на земельный участок гражданами — членами садоводческих кооперативов послужило то, что при выдаче впервые правоустанавливающих документов обмеры участков либо не производились и размер участка в свидетельстве о праве собственности указывался со слов владельца, либо обмер участка производился техниками БТИ по сложившимся границам.
Указанные обстоятельства установлены Кунгурским городским судом при рассмотрении дела по иску К-вой О.А. к садоводческому товариществу N 3 ОАО «Мотор» (дело 2-152), Пермским районным судом — по делу по иску Б-евой Г.В. к садоводческому кооперативу «Лесной», К-ской В.Г. (дело 2-21) и др.
Одновременно с требованием о признании права собственности на земельный участок гражданами заявлялись требования о признании недействительным свидетельства о праве собственности, о признании незаконным свидетельства о государственной регистрации, об отмене регистрации прав на земельный участок.
По большинству изученных дел в случае удовлетворения иска суды правильно признавали за истцом право собственности на земельный участок с указанием его месторасположения и размера.
Кроме того, в резолютивной части решения необходимо указывать, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности за правообладателем.
УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ МЕЖДУ СМЕЖНЫМИ УЧАСТКАМИ
В соответствии с пунктом 4 части 1 ст. 53 ЗК РСФСР собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны:
Не нарушать прав других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядка пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами.
Учитывая требования указанной нормы закона, суды в основном правильно разрешали споры между собственниками, пользователями смежных участков об установлении границ между участкам (межевании).
По большинству изученных дел суды отказывали в удовлетворении исковых требований ввиду их необоснованности, со ссылкой на то, что факт захвата ответчиком части участка истца не доказан.
Щ-ина Н.А. и С-ин Я.Ф. являются собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на смежных земельных участках.
Щ-ина обратилась в суд с иском к С-ину о переносе границ между участками, ссылаясь на захват части ее участка ответчиком.
Лысьвенским городским судом принято правильное решение об отказе в иске, поскольку в результате обмеров участков сторон установлено, что истица фактически пользуется земельным участком большей площади, чем имеет в собственности по правоустанавливающим документам (дело 2-110).
Свердловским районным судом гор. Перми обоснованно отказано в иске К-иной Г.В. к М-овой И.Д. со ссылкой на то, что факт уменьшения размера участка истицы в период с 1994 года установлен, но нет оснований полагать, что это произошло по вине ответчицы, в результате захвата части ее участка (дело 2-168).
При рассмотрении дел данной категории судам следует иметь в виду, что Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 года N 105 утверждено «Положение о порядке установления границ землепользователей в застройке городов и других поселений» (с изменениями от 21 августа 2000 года).
УСТРАНЕНИЕ ПРЕПЯТСТВИЙ В ПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
При рассмотрении дел данной категории суды в основном правильно руководствовались ст. 304 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
Вместе с тем, некоторые суды в решении ошибочно ссылались на положения ст. 262-288 ГК РФ, которые не введены в действие до принятия нового Земельного кодекса РФ.
Ш-ова К.К. и У-ина Г.М. обратились в суд с иском к К-ову С.Ф., проживающему в принадлежащем им на праве общей долевой собственности доме, который чинит препятствия в пользовании домом и земельным участком.
Осинским районным судом принято правильное решение об удовлетворении иска, но в решении ошибочно сделана ссылка на ст. 264 и ч. 3 ст. 288 ГК РФ (дело 2-439).
Аналогичная ошибка допущена тем же судом при рассмотрении иска К-евой В.В. к С-иным Л.В., В.Ф. Суд, удовлетворяя исковые требования К-евой В.В., сделал в решении ссылку на ст. 262 ГК РФ (дело 2-21).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ, РАЗДЕЛ УЧАСТКА
Требования об определении порядка пользования земельным участком заявлялись гражданами, являющимися участниками долевой собственности.
При рассмотрении дел указанной категории суды правильно применяли ст. 247 ГК РФ, учитывая при этом фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, который не всегда точно соответствует долям в праве общей собственности; нуждаемость каждого из сособственников в конкретном участке; реальную возможность совместного пользования участком.
Так, М-ова В.Ф. обратилась в суд с иском к О-ову Ю.В. и В-цеву Н.Ф. об определении порядка пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности сторон.
Орджоникидзевский районный суд гор. Перми, удовлетворяя иск, определил порядок пользования участком по своему усмотрению, не согласившись с вариантом, предложенным истицей, обоснованно сославшись на то, что сложившийся порядок пользования участком, на котором настаивала М-ова В.Ф., нарушает права ответчиков (дело 2-231).
При установлении порядка пользования земельным участком каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть участка, исходя из его доли в праве общей собственности на участок. При этом право общей собственности на земельный участок не прекращается.
Вопрос о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли регулируется статьей 252 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 названной статьи, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Как показало обобщение, суды не всегда принимают во внимание положения этой нормы.
Так, Б-енко Ю.В., Р-ина О.М. и Б-кин Ю.М. обратились в суд с иском к администрации села Фролы, Пермского района, К-еву В.В. о разделе земельного участка. При этом ссылались на то, что в 1989 году в порядке наследования приобрели право долевой собственности на дом, расположенный по ул. Сибирской, 19 в селе Фролы Пермского района. В 1992 году сельской администрацией всем собственникам было выдано одно свидетельство о праве общей собственности на земельный участок без указания долей. Ответчик пользуется всем участком, нарушая права других сособственников.
Пермский районный суд, в нарушение требований ст. 37 ЗК РСФСР и 252 ГК РФ, принял решение о возложении обязанности на Фроловскую сельскую администрацию произвести раздел участка, находящегося в общей собственности наследников, с определением границ, на 3 части в срок до 01.06.2000 года. В удовлетворении требования о разделе земельного участка пропорционально долям в собственности на строение суд отказал, указав, что в свидетельстве о праве собственности на землю доля каждого наследника не определена, таким образом, по существу, не разрешил спора (дело 2-1092).
Требования граждан к собственнику соседнего земельного участка об установлении сервитута заявлялись в Орджоникидзевский районный суд гор. Перми (дело 2-995) и в Октябрьский районный суд (дело 2-382), но решения по ним не принимались, производства по обоим делам прекращены.
Одно дело рассмотрено судом в порядке главы 24.1 ГПК РСФСР, в связи с отказом в предоставлении гражданину земельного участка в собственность.
С-ков П.Н. — гражданин Казахстана, обратился в Большесосновский районный суд с жалобой на отказ регистрационной палаты в государственной регистрации прав на земельный участок, приобретенный им одновременно с домовладением по договору купли-продажи.
Судом обоснованно отказано в удовлетворении жалобы с указанием на то, что возникновение права собственности на земельные участки на территории РФ предусмотрено только у граждан Российской Федерации.
При этом суд сделал ссылку на ст. 62 Конституции РФ и ст. 1 Закона РФ N 4196-1 от 23.12.1992 года «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», где указано: «Предоставить право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для целей…, продавать их другим гражданам Российской Федерации».
Анализ дел по жалобам граждан на постановления комиссии по контролю за использованием и охраной земель о привлечении их к административной ответственности за нарушение земельного законодательства показал, что обжалуемые постановления принимались в соответствии с требованиями закона, проверка их обоснованности у судов сложностей не вызывала.
Судебная коллегия по гражданским делам
Пермского областного суда