Признавая договор купли-продажи квартиры ничтожным, суд первой инстанции не выяснил правовую природу возникших отношений сторон, а также не определил, что является объектом договора: собственно квартира или инвестирование ее строительства, поэтому дело направлено на новое рассмотрение.

Определение Нижегородского областного суда от 25.07.2006 по делу N 33-3810

от 25 июля 2006 года Дело N 33-3810

(извлечение)

25 июля 2006 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Давыдова А.П. и судей Кручинина М.А., Пятовой Н.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Пятовой Н.Л. дело по кассационной жалобе О.Д.Э. на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 9 июня 2006 года по иску О.Н.Б. к О.Д.Э., ООО «Автозаводстрой-7», ООО «Инвестстрой» о признании договоров, соглашения ничтожными,

установила:

О.Н.Б. обратилась в суд с иском к О.Д.Э. и ООО «Автозаводстрой-7» и просила суд признать ничтожными договоры купли-продажи квартиры <…> дома <…> г. Н.Новгорода (адрес строительный), заключенные 27 июня 2000 года между О.Д.Э. и ООО «Автозаводстрой-7», т.к. в одном договоре площадь квартиры указана как 89,76 кв. м, в другом — 85,5 кв. м. В обоснование заявленных требований указала, что с О.Д.Э. состояли в браке с 26 августа 2000 года. 21 мая 2001 года ими была приобретена спорная квартира, находящаяся по вышеуказанному адресу. После расторжения брака, в ходе рассмотрения иска о разделе совместно нажитого имущества О.Д.Э. представил мировому судье договор от 27 июня 2000 года о купле-продаже им спорной квартиры и копию квитанции от 19 июля 2000 года об оплате стоимости спорной квартиры согласно договору от 27 июня 2000 года, т.е. в период, когда он не состоял в браке. У О.Н.Б. также имеется экземпляр договора от 27.06.2000 между О.Д.Э. и ООО «Автозаводстрой-7». Однако данные документы отличаются по содержанию, в связи с чем истица полагает, что данные договоры являются ничтожными, поскольку не соответствуют положениям ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Предметом обоих договоров являлось имущество, которое на момент их заключения не находилось в собственности продавца, в связи с чем не могло являться предметом сделок. Кроме того, истица указала, что при заключении данных договоров были нарушены правила п. 1 ст. 434, ст. 550 ГК РФ, в силу которых договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Фактически договор составлен в виде двух документов, они датированы одним числом, подписаны одними и теми же лицами. Кроме того, оспариваемые договоры не соответствуют требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку в них указаны различные данные о предмете договора: площадь квартиры в договоре, представленном ответчиком, указана 85,5 кв. м, а в договоре, имеющемся у О.Н.Б., — 89,76 кв. м, а также имеются другие разногласия в тексте (степень отделки квартиры, этаж). В связи с изложенным истица полагает, что в силу ст. 554 ч. 2 ГК РФ следует считать, что сторонами не согласованы существенные условия договора, а в силу ст. 555 ГК РФ — и условия и порядок оплаты, в связи с этим соответствующие договоры нельзя считать заключенными.

В ходе судебного разбирательства истица увеличила свои исковые требования. Просила суд признать ничтожным соглашение о расторжении договора купли-продажи от 27 июня 2000 года, в котором указана площадь квартиры 85,5 кв. м, заключенное между ООО «Автозаводстрой-7» и О.Д.Э., подписанное сторонами 29 мая 2001 года.

Ответчик исковые требования истицы не признал.

Решением суда от 9 июня 2006 года постановлено считать договоры купли-продажи квартиры <…> дома N 5б г. Н.Новгорода (адрес строительный), заключенные 27 июня 2000 года между О.Д.Э. и ООО «Автозаводстрой-7» (в настоящее время — ООО «Инвестстрой»), с указанием в договорах площади квартиры 89,76 кв. м и с указанием площади квартиры 85,5 кв. м, ничтожными.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 27 июня 2000 года квартиры <…> дома N 5б <…> г. Н.Новгорода (адрес строительный), с указанием площади квартиры 85,5 кв. м, заключенное 29 мая 2001 года между О.Д.Э. и ООО «Автозаводстрой-7» (в настоящее время — ООО «Инвестстрой»), постановлено считать ничтожным.

В кассационной жалобе О.Д.Э. поставлен вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, а именно ответчиком указано, что суд дал неправильную правовую оценку фактическим взаимоотношениям сторон, не учел, что между ним и ООО «Автозаводстрой-7» имел место договор долевого участия в строительстве.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражения О.Н.Б. относительно кассационной жалобы, заслушав пояснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Удовлетворяя заявленные О.Н.Б. требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые договоры от 27 июня 2000 года по существу являются именно договорами купли-продажи, и дал суждение о том, что они были заключены с нарушением требований положений статей 209 и 219 ГК РФ, в связи с чем признал их, а также и соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры площадью 85,5 кв. м от 29 мая 2001 года в порядке статьи 168 ГК РФ ничтожными.

Однако судебная коллегия не может согласиться с изложенным, поскольку судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора.

Из материалов дела следует, что 27 июня 2000 года между ООО «Автозаводстрой-7» и О.Д.Э. были заключены два договора купли-продажи квартиры <…> дома N 5б (строительный адрес) <…> г. Н.Новгорода (л.д. 7 — 8). Между указанными договорами имеются разночтения в части площади квартиры, ее расположения, порядка и условий оплаты, степени отделки.

Давая суждение о несоблюдении сделки по купле-продаже от 27 июня 2000 года требованиям статьи 209 ГК РФ, суд первой инстанции не учел положений пункта 2 статьи 455 ГК РФ о том, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца на момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предполагается принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из материалов дела видно, что 19 июля 2000 года по квитанции N <…> О.Д.Э. на счет ООО «Автозаводстрой-7» внесено 291400 руб. (л.д. 21) в счет оплаты спорной квартиры. 29 мая 2001 года между теми же сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры площадью 85,5 кв. м по просьбе продавца с зачетом внесенных денежных средств по договору купли-продажи от 29 мая 2001 года (л.д. 19), и в этот же день заключен договор купли-продажи квартиры <…> дома <…> г. Н.Новгорода между сторонами, составлен акт о передаче квартиры (л.д. 37 — 38).

Судебная коллегия полагает, что в данном случае, при отсутствии акта приема-передачи квартиры, приобретенной О.Д.Э. по сделке от 27 июня 2000 года, можно сделать вывод именно о наличии договорных отношений, связанных с созданием товара в будущем.

Согласно ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Статьей 4 (ч. 4) данного Федерального закона предусмотрены условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок его передачи, цена и т.п.

Условиями данного договора предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий объект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры.

Именно вышеназванные условия в силу действующего законодательства можно выделить в качестве базовых в оценке правовой природы рассматриваемого договора в целом, в том числе применительно к соответствующим правоотношениям, возникшим до введения в действия Федерального закона РФ от 30.12.2004.

Вместе с тем суд первой инстанции, давая суждение о наличии в указанных договорах признаков купли-продажи, не установил с достоверностью, имелась ли спорная квартира в наличии у ООО «Автозаводстрой-7» на момент заключения сделки (было ли завершено строительство, принят ли объект в эксплуатацию), для каких целей О.Д.Э. были внесены денежные средства в размере 291400 руб. на счет ООО «Автозаводстрой-7» (в счет оплаты квартиры или инвестирования строительства).

В связи с чем полагает, что выводы суда о ничтожности оспариваемой сделки в порядке статьи 168 ГК РФ, а связи с этим — и ничтожности соглашения о расторжении договора от 27 июня 2000 года не могут быть признаны правильными.

Кроме того, разрешая по существу заявленные О.Н.Б. требования, суду первой инстанции следовало обсудить вопрос о том, каким образом при заключении и расторжении оспариваемых сделок нарушаются права истицы, какие правовые последствия имеет предъявленный ею иск.

При таких данных решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отменить решение суда в силу указанных выше нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции, однако не считает возможным принять по данному делу новое решение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, не могут быть установлены на основании имеющихся доказательств (абз. 4 ст. 361 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 9 июня 2006 года отменить, дело направить на новое рассмотрении в тот же суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий
А.П.ДАВЫДОВ

Судьи
М.А.КРУЧИНИН
Н.Л.ПЯТОВА