Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений удовлетворены, так как на момент приватизации первого жилого помещения спорные помещения не являлись обособленными нежилыми помещениями, не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, были учтены в техпаспорте на дом как подвал, изменения в техническую документацию дома были внесены тогда, когда право муниципальной собственности на

Апелляционное определение Калининградского областного суда от 13.03.2014 по делу N 33-381/2014

Судья: Епимахина И.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шлейниковой И.П.,

судей Ивановой О.В., Чернышевой И.П.,

при секретаре М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Б., Ш.Н., К.А. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 15 октября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Б. к С.Т., Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о признании договора купли-продажи недействительным. Взыскана с Б. в доход местного бюджета госпошлина в размере 4000 рублей.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., объяснения представителя Б. по доверенности — М.В., К.А., Ш.Н., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения К.В., представителя М.Р. по доверенности — С.А., Ш.В., О., Г., В., представителей ТСЖ «<адрес>» — председателя Л. и П. по доверенности, полагавших апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению, возражения С.Т. и представителя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности — Ш.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Б. обратилась в суд с иском к С.Т., Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», указав в его обоснование, что она является собственником квартиры N многоквартирного дома N по <адрес>. В апреле 2013 года ей стало известно о том, что часть подвальных помещений, расположенных в данном доме, по договору купли-продажи была продана С.Т. Считая все подвальные помещения жилого дома местами общего пользования, указала, что при их продаже ее согласия никто не спрашивал. Заключенным договором купли-продажи были нарушены ее права владения, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, гарантированные Жилищным кодексом РФ. Просила признать недействительным договор купли-продажи от 08.10.2012 г. N нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: <адрес>, литер N из лит. <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, заключенный между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» и С.Т.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, указывает, что обжалуемое решение суда вынесено в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле, и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Считает, что установленные решением Центрального районного суда г. Калининграда от 24.03.2013 г. обстоятельства, на которые суд сослался в обжалуемом решении, в силу положений ст. 61 ГПК РФ не являются обязательными для суда, поскольку она не была привлечена к участию в данном деле. Выражая несогласие с выводом суда о том, что право собственности на спорный подвал возникло у муниципального образования на основании Решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25.09.1992 г. N «Об утверждении «Пообъектного перечня муниципальной собственности города», указывает, что такой вывод не соответствует материалам дела, поскольку Выписка из реестра муниципального имущества не содержит не только указания на подвал дома N по <адрес>, но и указание на данный дом. Настаивает, что в силу закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам жилых помещений вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре. Поскольку подвальные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, они не могли быть предметом оспариваемого ею договора купли-продажи.

Ш.Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, указав, что она не была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В апелляционной жалобе К.А. также ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву нарушения судом норм процессуального права, поскольку он не был надлежащим образом извещен судом о времени и месте судебного разбирательства.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 29.01.2014 г., принятым при рассмотрении апелляционных жалоб на решение суда, установлено наличие оснований для его отмены, и апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истицей Б. дополнены исковые требования, она также просит признать недействительным включение нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в реестр муниципальной собственности, исключив их из реестра; признать нежилые помещения подвала, расположенные по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, общим имуществом многоквартирного дома; признать недействительным проведение аукциона по продаже муниципального имущества нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Проверив законность и обоснованность решения суда с учетов доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с положениями п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Из материалов дела следует, что решение суда было вынесено судом в отсутствие всех привлеченных к участию в деле третьих лиц, тогда как сведения об их надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что имеются безусловные основания для отмены решения суда первой инстанции.

Разрешая заявленные Б. исковые требования, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, жилой дом N по <адрес> является многоквартирным домом, до 1945 года постройки.

Истице Б. в указанном доме N принадлежит на праве собственности квартира N на основании договора приватизации от 05.01.1998 г.

Имеющаяся в материалах дела Выписка из реестра муниципального имущества городского округа «Город Калининград» от 19.08.2013 г. удостоверяет право муниципальной собственности на встроенные нежилые помещения литер N из литера <данные изъяты> по плану подвала, общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>, на основании Решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25.09.1992 г. N (объект учтен в составе основных фондов ЖЭУ-N).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 04.04.2012 г. и.о. председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» вынесено распоряжение N о приватизации муниципального имущества — нежилых помещений подвала, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.

Распоряжением председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06.08.2012 г. N определены условия приватизации указанного выше муниципального имущества, в соответствии с которыми способом приватизации определен аукцион, открытый по составу участников и открытый по форме подачи предложений по цене.

Распоряжением председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 27.09.2012 г. N утвержден протокол об итогах аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений по цене продаваемого муниципального имущества 21.09.2012 г. по лоту N (нежилые помещения подвала, расположенные по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м), и признана победителем аукциона по данному лоту С.Т., предложившая в ходе торгов цену предложения в сумме <данные изъяты> рублей.

Во исполнение указанного распоряжения 08.10.2012 г. между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и С.Т. заключен договор купли-продажи, на основании которого С.Т. приобрела в собственность указанные выше нежилые помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2012 г. сделана запись регистрации N.

Как следует из материалов дела, требования истицы мотивированы доводами о том, что спорные нежилые помещения являются подвалом дома N по <адрес>, в них расположены общие коммуникации дома, в связи с чем данные помещения является общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Давая оценку приведенным доводам, судебная коллегия соглашается с их обоснованностью, поскольку они соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Более подробно состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 (далее по тексту — Правила).

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из содержания приведенных норм, нежилое помещение подвала не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, относится к общему имуществу данного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом N по <адрес> спорные помещения площадью <данные изъяты> кв. м (N, N, N по плану технического паспорта) фактически соответствуют месторасположению помещений подвала N площадью <данные изъяты> кв. м, N площадью <данные изъяты> кв. м и части общего коридора подвала, отраженных в выкопировке плана подвала по состоянию на июнь 1971 год, октябрь 1994 года (л.д. 98 — 99).

При этом спорные помещения являлись смежными с иными подвальными помещениями указанного дома, что отражено в техническом паспорте на дом, составленном по состоянию на указанные выше даты, в том числе отсутствовали какие-либо перегородки, отделяющие помещения N и N от остальной части подвальных помещений.

Исследованный судом апелляционной инстанции отчет ООО «Б.» N от 17.06.2013 г. по результатам строительно-технической экспертизы подвальных помещений, расположенных по адресу: <адрес>, подтверждает наличие в подвальном помещении N общего стояка канализации, а также сети водопровода, обслуживающие помещения <данные изъяты> вышерасположенных этажей.

Таким образом, поскольку спорное нежилое помещение — подвал, не имел самостоятельного функционального назначения и предназначался для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме N по <адрес>, принимая во внимание приведенные выше нормы материального права, судебная коллегия находит обоснованной правовую позицию стороны истицы о том, что спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Более того, как следует из сообщения Калининградского филиала ФГУП «С.» от 17.02.2014 г. N, в соответствии с архивной учетной технической документацией встроенное нежилое помещение литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, впервые учтено только в 2001 году.

Тем самым по делу бесспорно установлено, что на момент приватизации 16.02.1993 года первого жилого помещения — квартиры N дома N по <адрес> спорные помещения не являлись обособленными нежилыми помещениями, не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поскольку были учтены в техпаспорте на дом как подвал, при этом изменения в техническую документацию дома Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» внесены тогда, когда право муниципальной собственности на общее имущество жилого дома, предназначенное для обслуживания более одного жилого помещения в указанном доме, в силу закона было прекращено.

При таких обстоятельствах доводы ответчиков со ссылкой на заключение 01.06.2000 г. между ЖЭУ N и К.А., являющимся собственником квартиры N дома N по <адрес>, договора аренды нежилых помещений, а затем 27.02.2001 г., 28.02.2002 г., 20.02.2003 г. договоров аренды нежилых помещений между Комитетом муниципального имущества г. К. и К.А., применительно к спорным правоотношениям правового значения не имеют, с учетом установленных и приведенных выше обстоятельств основанием к отказу в удовлетворении иска не являются.

Кроме того, из содержания договора аренды нежилых помещений от 01.06.2000 г. видно, что в арендное пользование передавались нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв. м, согласно договору от 27.02.2001 г. — нежилые помещения подвала площадью <данные изъяты> кв. м (N частично, N, N согласно данным технического паспорта), что также подтверждает, что по состоянию на дату приватизации первой квартиры спорные нежилые помещения литер N из литера <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м не были учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

При этом указание Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» на то, что спорные нежилые помещения вошли в пообъектный перечень муниципальной собственности города Калининграда, утвержденный решением Калининградского городского Совета народных депутатов N от 25.09.1992, в связи с чем в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1993 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…» явилось основанием для возникновения на это имущество права муниципальной собственности, основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований также не является, поскольку в связи с приватизацией помещений многоквартирного жилого дома право муниципальной собственности на общее имущество жилого дома, предназначенное для обслуживания более одного жилого помещения в указанном доме, было прекращено.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Учитывая приведенные выше фактические обстоятельства, указывающие о том, что спорные нежилые помещения принадлежат в силу положений ст. 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений многоквартирного дома N по <адрес>, судебная коллегия соглашается с обоснованностью доводов стороны истицы о том, что указанные нежилые помещения не могли быть приватизированы указанным выше способом. Ввиду того, что истицей не ставится вопрос о нарушении самих правил проведения торгов, тем самым заявленными исковыми требованиями о признании недействительным проведение аукциона фактически оспаривается распоряжение председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 06.08.2012 г. «Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: <адрес>» по мотиву несоответствия его закону, судебная коллегия требования в указанной части законными и обоснованными, и подлежащими удовлетворению.

В этой связи с учетом установленных обстоятельств, а также положений ст. 168 ГПК РФ (в редакции действующей до 01.09.2013 г.), согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, исковые требования Б. о признании недействительным договора купли-продажи от 08.10.2012 г. N нежилых помещений подвала литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, также подлежат удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, спорные подвальные нежилые помещения в силу закона не могут быть в муниципальной собственности, право муниципальной собственности на указанное имущество должно быть признано отсутствующим.

Принимая во внимание изложенные выше выводы об отнесении спорных подвальных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, являются законными и обоснованными исковые требования Б. о признании данных нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома.

Доводы С.Т. о пропуске истицей срока исковой давности по заявленным исковым требованиям о признании недействительным включения нежилых помещений подвала в реестр муниципальной собственности и признании помещений подвала общим имуществом многоквартирного дома являются несостоятельными, поскольку в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Как следует из объяснений представителя истицы и третьих лиц при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, спорные нежилые помещения использовались собственниками жилых помещений дома по определенному между ними порядку пользования в качестве подвала. Против использования в дальнейшем собственником квартиры N К.А. указанных нежилых помещений в качестве <данные изъяты> остальные собственники жилых помещений дома не возражали, поскольку имели беспрепятственный доступ к расположенным в них коммуникациям, а также возможность выхода на придомовую территорию через коридор и помещения, используемые К.А.

Доказательств обратного, стороной ответчиков не представлено.

Таким образом, поскольку спорные нежилые помещения фактически использовались собственниками жилых помещений многоквартирного дома в соответствии с определенным между ним порядком пользования, в этих помещениях всегда находились и находятся инженерные коммуникации дома, то есть спорные нежилые помещения не выбывали из владения собственников жилых помещений многоквартирного дома, исковая давность на указанные выше требования в силу ст. 208 ГК РФ не распространяется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 15 октября 2013 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Б. удовлетворить.

Признать незаконным включение нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в реестр муниципальной собственности.

Признать незаконным распоряжение председателя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06 августа 2012 г. N «Об условиях приватизации муниципального имущества по адресу: <адрес>».

Признать недействительным договор купли-продажи от 08 октября 2012 г. N нежилых помещений подвала, расположенных по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, заключенный между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и С.Т.

Прекратить право муниципальной собственности городского округа «Город Калининград» на указанные нежилые помещения (идентификационный номер по реестру N).

Признать нежилые помещения подвала, расположенные по адресу: <адрес>, литер N из литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, общим имуществом многоквартирного дома.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *