Указание в договоре купли-продажи жилого помещения лиц, сохраняющих права пользования этим помещением, хотя и отнесено к существенным условиям договора, которые стороны должны согласовать, вместе с тем фактически является указанием на объективно существующее право указанных лиц, которое существует независимо от того, имеется ли на это указание в договоре.

Апелляционное определение Калининградского областного суда от 12.02.2014 по делу N 33-541/2014г.

Судья Клименко М.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Крамаренко О.А.

судей Поникаровской Н.В., Коноваленко А.Б.

с участием прокурора Марковой Г.И.

при секретаре Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 22 ноября 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований З. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также отказано во встречных исковых требованиях Г. о выселении из квартиры З. и ее несовершеннолетних детей — Б. и А.

Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения З. и ее представителя С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора, указавшего на законность принятого судом решения, судебная коллегия

установила:

З. обратилась в суд с иском к Г. и П., указав, что в 2005 году она и ее дети были вселены в квартиру N дома N по <адрес> как члены семьи собственника этого жилого помещения — ее отца В.

После смерти В. в порядке наследования собственником указанной квартиры стала ее сестра П., которая не возражала против ее проживания в квартире. В этой связи между ними был заключен бессрочный договор безвозмездного найма квартиры, по условиям которого ей и детям предоставлялось право проживать в спорном жилом помещении.

В 2012 году П. продала указанную квартиру Г. При этом в договоре купли-продажи в нарушение требований ст. 558 ГК РФ не было указано существенное условие — ее право пользования указанным жилым помещением, что противоречит закону и свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи.

В этой связи истица просила применить последствия недействительности ничтожной сделки — договора купли-продажи, привести стороны в первоначальное положение, передав квартиру в собственность П. и обязать ее выплатить Г. уплаченные за квартиру денежные средства.

Г. обратилась в суд со встречным иском о выселении З. и ее несовершеннолетних детей из принадлежащего ей жилого помещения, указав, что 16 июля 2013 года она направила ответчице письмо с уведомлением о намерении расторгнуть договор безвозмездного пользования квартирой. В этой связи полагала, что ответчики утратили правовые основания для пользования принадлежащим ей жилым помещением и должны быть выселены.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе З., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить, настаивая на том, что отсутствие в договор купли-продажи указания на наличие у нее и детей права пользования квартирой свидетельствует о его ничтожности, а выводы суда об обратном основаны на неправильном применении норм материального права.

Ответчики по делу Г. и П. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились; о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждено материалами дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия находит его подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, 23 июля 2009 года между собственником спорной квартиры N в доме N по <адрес> П. и З. заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого жилое помещение было предоставлено З. для проживания без взимания за это платы.

14 декабря 2012 года между П. и Г. заключен договор купли-продажи, по которому последняя приобрела в собственность названную квартиру.

В ходе рассмотрения Гвардейским районным судом в июле 2013 года исковых требований Г. о выселении З. с детьми из квартиры было установлено, что в силу названного выше договора найма между бывшим собственником П. и З. сложились отношения по безвозмездному пользованию указанной квартиры, в связи с чем З. вправе пользоваться жилым помещение до прекращения договора безвозмездного пользования.

Таким образом, в силу положений ст. 700 ГК РФ право З. на безвозмездное пользование жилым помещением сохраняется и в случае отчуждения жилого помещения иному лицу; к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Принимая решение в части отказа в выселении З. и ее детей суд исходил из того, что условие отказа от договора безвозмездного пользования, предусмотренные ст. 699 ГК РФ, Г. соблюдены не были, указанный договор продолжает действовать и право З. пользоваться спорным жилым помещением на основании этого договора не прекращено.

Решение суда в этой части не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении иска З., суд, установив все обстоятельства дела, пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения в отношении сделки купли-продажи спорной квартиры последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.

Такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они подтверждены материалами дела, основаны на законе и ему не противоречат.

В соответствие со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения лиц, сохраняющих права пользования этим помещением, хотя и отнесено к существенным условием договора, которые стороны должны согласовать, вместе с тем фактически является указанием на объективно существующее право указанных лиц, которое существует независимо от того, имеется ли на это указание в договоре.

По смыслу закона такая особенность продажи жилых помещений как необходимость указания в договоре лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, направлена на защиту интересов этих лиц.

В силу положений ст. 166 ГПК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением или исполнением оспариваемого договора должны нарушаться права таких лиц либо их охраняемые законом интересы, что согласуется и с положениями ст. 11 ГК РФ, в соответствии с которой судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное право.

Как видно из оспариваемого договора купли-продажи квартиры (п. 5), в нем поименована З. и ее несовершеннолетние дети — как лица, зарегистрированные в отчуждаемом жилом помещении.

При этом право З. пользоваться указанным жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования, хотя и не отражено в договоре купли-продажи, однако, подтверждено судебным решением и в ее выселении отказано.

Г. право пользования З. жилым помещением не оспаривала, поскольку встречный иск о выселении З. обоснован отказом собственника от договора безвозмездного пользования жилым помещением, а не отсутствием у З. как такового права пользования квартирой, возникшего на основании договора безвозмездного пользования.

При таком положении и с учетом установленных по делу обстоятельств само по себе отсутствие в договоре купли-продажи указания на то, что зарегистрированные в жилом помещении лица (З. и ее дети) сохраняют право пользования им на основании договора безвозмездного пользования, а равно и условие о снятии таких лиц с регистрационного учета в течение 5 дней прав и охраняемых законом интересов З. не нарушает и не свидетельствуют о ничтожности сделки.

Ссылки в жалобе на несогласование сторонами договора такого его существенного условия как сохранение за проживающими лицами права пользования квартирой, притом, что стороны договора его не оспаривали, не свидетельствует о нарушении прав З. и изложенные выше выводы суда не опровергают.

Доводы истицы и ее представителя о том, что возвращение квартиры в собственность П. позволит З. договориться с сестрой о дальнейшем сохранении права на проживание в квартире либо об ином способе ее раздела правового значения не имеют.

Вопреки позиции подателя жалобы, нарушений в применении норм материального права судом при разрешении спора не допущено, в связи с чем оспариваемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 22 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.