Иск в части взыскания долга по арендной плате и пени удовлетворен в части, так как обязанность ответчика по уплате арендных платежей за спорный участок, выделенный под обслуживание принадлежащего ему объекта, прекратилась с момента отчуждения объекта, доказательств внесения арендных платежей ответчиком не представлено, по части требований пропущен срок исковой давности; в удовлетворении иска в части взыскания неосновательного обогащения отказано правомерно, так

Апелляционное определение Калининградского областного суда от 17.01.2014 по делу N 33-2/2014г

Судья: Кулинич Д.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Михальчик С.А.

судей Алексенко Л.В., Королевой Н.С.

при секретаре Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 августа 2013 года, которым исковые требования администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области удовлетворить частично.

Со С. в пользу администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области (в доход местного бюджета) взыскана задолженность по арендной плате по договору N аренды земельного участка от 13.07.2005 г. за период с 12.12.2009 г. по 01.07.2010 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а также пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В удовлетворении остальных требований администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области к С. оказано.

Со С. в доход местного бюджета Городского округа «Город Калининград» взыскана госпошлина в размере 560 руб.

Заслушав доклад судьи Алексенко Л.В., объяснения представителя С. по ордеру адвоката Просужих А.А., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация Ангарского муниципального образования обратилась в суд с иском к С. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 г. по 31.12.2012 г. в размере <данные изъяты> руб. и пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.09.2005 г. по 30.11.2012 г. в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование иска указала, что 13 июля 2005 года между администрацией и гражданами С., Щ., У., Р., П., Ж., Е., Д. для эксплуатации нежилого здания был заключен договор N аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора с 17.06.2005 г. по 17.06.2054 г. 14 июля 2005 года между арендаторами было заключено соглашение совместного пользования, в соответствии с которым С. является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м. Однако арендная плата в размере и на условиях, определенных договором, в течение срока действия договора С. не вносилась.

Кроме того, администрация Ангарского муниципального образования Иркутской области обратилась в суд с иском к С. о взыскании суммы неосновательного обогащения по состоянию на 30.09.2012 г. в размере <данные изъяты> руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.06.2003 г. по 30.09.2012 г. в размере <данные изъяты> руб.

Ссылалась в иске на то, что 25.05.2000 г. между администрацией и ООО «Б.» для эксплуатации здания склада был заключен договор N аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия договора до 25.04.2015 г. Соглашением от 26.03.2003 г., заключенным между ООО «Б.» и С., права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды были переданы новому арендатору — С. В тот же день сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка. Однако ответчица до настоящего времени соглашение от 26.03.2003 г. в установленном законом порядке не зарегистрировала, в связи с чем договор считается незаключенным. Просит взыскать с ответчицы сумму неосновательного обогащения в соответствии с положениями ст. 1105 ч. 2, ст. ст. 1102, 1107 ГК РФ, в размере арендной платы по незарегистрированному договору N, и проценты за пользование чужими денежными средствами в силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 26.06.2013 г. иски объединены в одно производство.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация Ангарского муниципального образования Иркутской области просит отменить решение суда в связи с незаконностью и необоснованностью. Полагает, вывод суда о том, что договора аренды N и N касаются одного и того же земельного участка, необоснован, материалами дела не подтверждается, поскольку кадастровый квартал N имеет 180 земельных участков.

Не согласна с выводом суда о том, что С. неосновательно использовала земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м для эксплуатации здания склада, переданный по договору аренды N, только до 13.07.2005 г., поскольку зданием <данные изъяты> склада ответчица владела на праве собственности в период с 26.03.2003 г. по 01.07.2010 г. Факт пользования данным земельным участком С. не оспаривала и в июле 2009 года оплатила <данные изъяты> руб., что было учтено при расчете. Вместе с тем, поскольку земельный участок на кадастровый учет поставлен не был, полагает, что имеются основания для взыскания с ответчицы неосновательного обогащения.

Договор N аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м был в установленном порядке зарегистрирован, в связи с чем ответчица должна нести обязанность по его исполнению вне зависимости от наличия права собственности на расположенное на данном участке здание, поскольку она могла и арендовать здание. В нарушение условий договора уведомления об отчуждении находящегося на земельном участке имущества и ходатайства о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю, в администрацию от С. не поступали. Кроме того, расчет задолженности по арендной плате по договору N произведен судом неверно, поскольку арендная плата в 2009 — 2010 гг. в размере <данные изъяты> руб. в день, за период с 12.12.2009 г. по 01.07.2010 г. составит <данные изъяты> руб. Проверить расчет пени заявитель не может, поскольку период взыскания пени в решении не указан.

Представитель администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области и С. в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Представитель истца по доверенности А. просит рассмотреть дело в ее отсутствие. Судебная коллегия считает возможным с учетом положений ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Представитель С. по ордеру адвокат по назначению Просужих А.А. в судебном заседании, возражая против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения или уменьшить взысканную сумму, исходя из представленных письменных доказательств.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в части периода взыскания задолженности по арендной плате и размера взысканных сумм, в остальной части — оставлению без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, суд установил, что 25.05.2000 г. между администрацией Ангарского муниципального образования Иркутской области и ООО «Б.» был заключен договор N аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, предназначенного для обслуживания нежилого здания склада площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер зоны N.

Срок аренды был установлен до 25.04.2015 г.

26.03.2003 г. между ООО «Б.» и С. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N к новому собственнику склада — С. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

В силу положений ст. 164, 609 ГК РФ, ст. 22, 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.

Вышеуказанные договор и соглашение к нему в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

13.07.2005 г. между администрацией Ангарского муниципального образования Иркутской области и С., Щ., У., Р., П., Ж., Е., Д. был заключен договор N аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания площадью <данные изъяты> кв. м (как следует из кадастрового плана земельного участка).

Срок аренды установлен с 17.06.2005 г. по 17.06.2054 г.

25.11.2005 г. договор аренды был зарегистрирован.

По условиям договора аренды, С. должна была с 01.01.2005 года производить арендную плату за часть вышеуказанного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м зона <данные изъяты> равными долями до 15 сентября и 15 ноября текущего года, в размере устанавливаемом согласно договора с соответствующими корректировками с учетом индекса инфляции на текущий финансовый год.

14.07.2005 г. между С., Щ., У., Р., П., Ж., Е. и Д. было заключено соглашение совместного пользования N, по условиям которого стороны являются арендаторами земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, при этом, С. является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м; У. и Щ. — арендаторами земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м; П.и Р. — <данные изъяты> кв. м, Ж. — <данные изъяты> кв. м, Е. и Д. — <данные изъяты> кв. м.

Приложением N к Соглашению являлся разбивочный чертеж земельного участка.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статьей 1105 ГК РФ предусмотрена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести, возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Оценив представленные доказательства с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, суд, вопреки доводам апелляционной жалобы, пришел к правильному выводу о том, что вышеуказанные договора аренды N и N заключены в отношении одного и того же земельного участка.

При этом суд исходил из того, что С. с 26.03.2003 г. по 01.07.2010 г. владела на праве собственности только одним объектом недвижимости по адресу: <адрес>, а именно: секцией <данные изъяты> склада общей площадью <данные изъяты> кв. м, приобретенной у ООО «Б.», впоследствии проданным М. Другими объектами недвижимости по указанному адресу С. не владела, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Такой вывод суда подтверждается и иными материалами дела.

Так, кадастровые планы земельных участков по состоянию на момент обращения с иском в суд истцом не представлены. Суду представлен только кадастровый план земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N по состоянию на 18 апреля 2005 года.

Вместе с тем, из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области от 14 января 2014 года, следует, что кадастровый номер N не существует. В настоящее время по адресу: <адрес>, имеется земельный участок с кадастровым номером N, на котором находится складское помещение <данные изъяты> кв. м, принадлежащее с 01.07.2010 года М.

Кроме того, в землеустроительном деле по установлению границ и площади земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, территория ОАО «Й.», имеется топографический план земельного участка. На топографическом плане отображено здание <данные изъяты>, часть которого находилась в собственности БПТО «Э.», которая в 2003 году была продана С. как секция <данные изъяты> склада.

К договору аренды земельного участка от 14.07.2005 года также приложен разбивочный план, из которого видно, что С. принадлежала только часть нежилого здания (<данные изъяты> склада N).

При этом нежилое здание (<данные изъяты> склад) и земельный участок, на котором оно расположено, отображенные как на топографическом плане, имеющемся в землеустроительном деле по договору аренды N от 2000 года, так и на разбивочном плане, приложенном к договору аренды N от 2005 года, полностью совпадают по конфигурации и описанию точек контура.

Таким образом, вывод суда о том, что договора аренды N с соглашением к нему и N заключены в отношении одного и того же земельного участка, является обоснованным.

В силу положений пункта 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая, тем самым права с обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, правильным является вывод суда о том, что обязанности С. по уплате арендных платежей за спорный земельный участок, выделенный под обслуживание находящейся в ее собственности части <данные изъяты> склада, прекратились с момента отчуждения ею объекта недвижимого имущества М., т.е. с 1 июля 2010 года.

Представителем ответчика, адвокатом Просужих А.А., назначенным определением суда, было заявлено ходатайство о применении к исковым требованиям срока исковой давности.

Отказывая администрации в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд правильно исходил из того, что, поскольку неосновательное обогащение имело место в период с 26.03.2003 г. по 13.07.2005 г., истцом, обратившимся в суд в октябре 2012 года, был пропущен установленный законом трехлетний срок исковой давности.

При этом период неосновательного обогащения был верно определен судом с учетом того, что ответчица пользовалась земельным участком, предназначенным для обслуживания секции <данные изъяты> склада, на основании незаключенного, ввиду несоблюдения требования закона о его регистрации, договора аренды N, с 26.03.2003 г., т.е. с даты приобретения нежилого здания, по 13.07.2005 г., т.е. по дату заключения договора аренды.

Поскольку договор аренды от 13.07.2005 г. был зарегистрирован в установленном порядке, суд пришел к правильному выводу о пользовании ответчицей указанным земельным участком на законных основаниях, что не дает оснований для взыскания с ответчицы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2005 г. по 30.09.2012 г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Удовлетворяя частично исковые требования администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области о взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате по договору аренды N, суд исходил из того, что обязанность арендатора по уплате арендной платы за землю оговорена пунктами 3.1 — 3.6 договора аренды.

Учитывая положения ст. ст. 196, 200 ГК РФ и разъяснения, данные в п. 10 совместного Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 — 15.11.2001 г. N 15/18, суд пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности о просроченных повременных платежах (в данном случае — арендная плата) должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу, т.е. с 15 сентября и 15 ноября ежегодно.

В силу ст. 205 ГК РФ нарушенное право гражданина, пропустившего срок обращения с иском в суд, подлежит защите в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.).

Всестороннее оценив представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что каких-либо объективных обстоятельств, препятствующих своевременному обращению истца (юридического лица) в суд за защитой своего нарушенного права, не имеется.

Поскольку иск был направлен в суд по почте 18.12.2012 г., суд правильно указал что срок исковой давности для предъявления требований по платежам за период с 01.01.2005 г. по 15.11.2009 г. истцом пропущен и требования о взыскании задолженности за указанный период удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определения периода, в отношении которого истцом пропущен срок исковой давности, а также размера взысканных с ответчицы денежных сумм.

Поскольку по условиям договора аренды, С. должна была производить арендную плату равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года (п. 3.3 договора), на что указывает и истец в расчете задолженности и пени, арендная плата за 2009 год ответчицей должна была быть внесена не позднее 15 ноября 2009 года.

Обратившись в суд с иском о взыскании арендной платы 18.12.2012 года, истец пропустил срок исковой давности для предъявления требований о взыскании арендной платы за 2005 — 2009 года включительно.

Учитывая, что права и обязательства С. по договору аренды прекращены со дня прекращения права собственности С. на секцию <данные изъяты> склада, т.е. с 01.07.2010 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со С. в пользу истца может быть взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2010 г. по 30.06.2010 г. включительно, т.е. за 180 дней, исходя из размера арендной платы в день <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. ((<данные изъяты> x <данные изъяты> x 1,2% : 365).

Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за вышеуказанный период, С. суду не представлено.

При таких обстоятельствах, размер задолженности, подлежащий взысканию с ответчицы, согласно представленного истцом расчета, составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты> x 180). Размер пени, предусмотренных договором, за период с 16.09.2010 г. (день, следующий за днем внесения арендных платежей за 2010 год) по 30.11.2012 г. (как указано в иске), т.е. 807 дней, при ставке рефинансирования 8,25%, составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты> x 8,25% : 360 x <данные изъяты>).

Соответственно подлежит уменьшению до 400 руб. размер взысканной со С. в доход местного бюджета государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 328 п. 2 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 августа 2013 года изменить в части периода взыскания задолженности по арендной плате и размера взысканных сумм.

Изложить абзац второй резолютивной части решения следующим образом: «Взыскать со С. в пользу администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области задолженность по арендной плате по договору N аренды земельного участка от 13.07.2005 г. за период с 01.01.2010 г. по 30.06.2010 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.09.2010 г. по 30.11.2012 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего <данные изъяты> (<данные изъяты>) руб. <данные изъяты> коп.»

Уменьшить размер взысканной со С. в доход местного бюджета государственной пошлины до 400 (Четыреста) руб.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.