Исковые требования в части взыскания задолженности по соглашению о порядке владения и пользования недвижимым имуществом удовлетворены правомерно, поскольку ответчиком не погашена задолженность по указанному соглашению, а также не предоставлено документальное подтверждение расходов на содержание объектов.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-8199/2014
Судья: Величко М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Винниковой Н.В.
судей Онориной Н.Е., Марченко А.А.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Союзагрокомплект-1», Б. на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 28 мая 2014 года.
Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения представителя ООО «Союзагрокомплект-1» — Г., представителя Б. — К.С., поддержавших доводы апелляционных жалоб своих доверителей, судебная коллегия
установила:
ООО «Союзагрокомплект-1» обратилось в суд с иском к Б. (с учетом уточнения требований) о взыскании задолженности по соглашению от 20 декабря 2010 года за период с 01 ноября 2012 года по 31 марта 2013 года в размере ***.
Исковые требования мотивированы тем, что 20 декабря 2010 года между сторонами было заключено соглашение о порядке пользования, распоряжения и владения имуществом, находящимся в общей долевой собственности — торговыми павильонами N 1, 2, 4, 5, расположенными по адресу: ***. По условиям соглашения прибыль, полученная ответчиком от сдачи в аренду помещений третьим лицам, распределяется между сособственниками пропорционально их долям в праве собственности на данный объект, и выплачивается ежемесячно путем перечисления на банковский счет ООО «Союзагрокомплект-1». Ответчиком не погашена задолженность по указанному соглашению за период с 01 ноября 2012 года по 31 марта 2013 года. В сентябре 2012 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение, по которому ответчик должна предоставлять документальное подтверждение расходов на содержание объектов, однако ею не было направлено отчетов и подобных документов.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ООО «Союзагрокомплект-1» Г., действующая по доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Ответчик Б. участия в судебном заседании не принимала, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель ответчика К.С., действующая по доверенности, с исковыми требованиями не согласилась в части размера задолженности.
Представитель третьего лица — ООО «СДМ-Сервис» при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично, с Б. в пользу ООО «Союзагрокомплект — 1» взыскана задолженность по соглашению о порядке владения и пользования недвижимым имуществом в размере ***, государственная пошлина в доход местного бюджета в размере ***.
В апелляционной жалобе ООО «Союзагрокомплект-1», в лице конкурсного управляющего, просит решение суда изменить и вынести новый судебный акт о взыскании с ответчика суммы задолженности по соглашению от 20 декабря 2010 года в размере***
Считает, что судом необоснованно учтены расходы ответчика на содержание административного здания, в связи с чем суд вышел за пределы исковых требований. Считает несостоятельной ссылку суда на невозможность определения расходов по содержанию по каждому конкретному объекту.
Указывает, что судом необоснованно были учтены расходы по установке входных групп ИП Д. в размере *** рублей, поскольку все работы осуществлялись в торговых павильонах, которые были сданы в аренду третьим лицам. Ссылается на положения договоров аренды, заключенных ООО «СДМ-Сервис» с арендаторами, в силу которых на момент передачи помещений их состояние было пригодным для использования по назначению. Судом не были выяснены причины необходимости замены входной группы, ООО «СДМ-Сервис» должно было заактировать поврежденное имущество, что повлекло бы взыскание убытков с виновной стороны. Также в предмете договоров аренды и первичной документации не указано, в каком именно павильоне произведена замена стеклопакетов и дверей. Арендатор обязан производить текущий ремонт собственными силами.
Ссылается на необоснованный учет судом расходов по аренде и обслуживанию ЛГУ в размере *** копеек, поскольку показания свидетеля М.А.В.. не могут быть приняты в качестве доказательств, как не соответствующие действительности, данные лицом по доверенности. Кроме того, нахождение на территории ЛГУ не свидетельствует о том, что она была подключена и обеспечивала снабжение эл.током павильоны, невозможно определить для каких целей данная ДГУ была взята в аренду ООО «СДМ-Сервис». Расходы по оплате коммунальных услуг в размере *** копейки считает необоснованными, поскольку ООО «СДМ-Сервис» приняло на себя обязанность по оплате коммунальных платежей за электро- и теплоснабжение, что является условием договора. Расходы в размере *** рублей по уборке снега считает необоснованно принятыми судом, поскольку в приложении к договору на уборку снега указана территория, которая не передавалась ответчику по соглашению. В связи с чем не может быть признанной относимой к затратам по содержанию общего имущества. Указывает, что ответчиком не представлен контррасчет, из которого бы следовали конкретные затраты.
Б. в апелляционной жалобе просит решение суда изменить и принять новый судебный акт. Указывает, что в соответствии с соглашением о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности от 20 декабря 2010 года, между Б. и УО ООО «СДМ-Сервис» был заключен договор дополнительной охраны с охранным предприятием ООО ЧОП «АССОН-Охрана» в связи с тем, что существовала реальная опасность причинения ущерба общему имуществу участников соглашения. Фактическое оказание услуг подтверждено договором, актами приемки выполненных работ, платежными поручениями. В связи с чем, решение в части не включения в издержки, расходов на оплату охранных услуг считает необоснованным. Также ссылается на необоснованное исключение судом из состава издержек затрат на уборку помещений согласно договору с ООО «Интегро» и приложению к нему, определяющему расположение помещений, в которых осуществлялась уборка. В обязанности Б. согласно п. 3.4.2 соглашения от 20 декабря 2010 года входило выполнение работ разумно необходимых для нормальной эксплуатации и повышения качественных характеристик имущества(помещений). Имеющиеся неточности в размере площади, в которой осуществлялась уборка, по мнению ответчика не может поставить под сомнение факт выполнения данных работ, подтвержденный актами выполнения работ.
Ответчик Б., представитель третьего лица — ООО «СДМ-Сервис» в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалоб.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «Союзагрокомплект-1» является собственником 9/10 долей, а Б. — собственником 1/10 долей в праве общей долевой собственности на нежилые здания — торговые павильоны N N 1, 2, 4, 5 общей площадью 356,2 кв. м, 368,9 кв. м, 507,1 кв. м, 563,6 кв. м соответственно, нежилое здание газовой котельной общей площадью 64,9 кв. м, трансформаторную подстанцию площадью 57,2 кв. м, расположенных по адресу: г.*** Административное здание рынка строительных материалов общей площадью 1236,6 кв. м принадлежит ООО «Союзагрокомплект-1» в размере 477/500 долей, Б. — в размере 23/500 долей(л.д. 24-27, 233-252 том 1, л.д. 51-58 том 3).
20 декабря 2010 года между ООО «Союзагрокомплект-1» и Б. заключено соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, по условиям которого Б. обязалась заключать, изменять и расторгать договоры аренды общего имущества, принимать необходимые меры к сохранности общего имущества, нести бремя его содержания(л.д. 18 т. 1). Прибыль, полученная Б. в рамках осуществления правомочий, установленных соглашением, применительно к каждому конкретному объекту, распределяется между сторонами пропорционально их долям в праве собственности на данный объект. Прибылью для целей соглашения признается денежная сумма, полученная путем вычитания из суммы общего дохода от осуществления правомочий, указанных в пп. 3.3, 3.4 соглашения, издержек, понесенных Б. в связи с осуществлением данных правомочий.
Согласно п. 3.3.1 соглашения Б. вправе осуществлять в полном объеме правомочия владения и пользования имуществом, под которым стороны подразумевают осуществление указанных правомочий, в том числе прав и обязанностей, предусмотренных п. 3.3, 3.4 соглашения, в отношении имущества в целом, а не только в отношении принадлежащей ей доли в праве собственности. В силу п. 3.3.2 соглашения Б. вправе заключать, изменять, расторгать, подавать на регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от собственного имени договоры аренды имущества, указанного в п. 1.1 настоящего соглашения, (или отдельных частей в нем), а также согласовывать передачу данного имущества в субаренду. Согласно п. п. 3.3.4 — 3.3.5 соглашения Б. вправе передавать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего соглашения в доверительное управление с передачей прав и обязанностей, в том числе указанных в п. п. 3.3.2, 3.3.4, 3.4.1, 3.4.2 настоящего соглашения полностью или частично; выставлять счета, производить оплату по договорам, указанным в п. п. 3.3.2, 3.3.3, 3.4.1, 3.4.2 настоящего соглашения, а также взыскивать в судебном порядке задолженность по таким договорам; самостоятельно и без дополнительного согласования с ООО «Союзагрокомплект-1» выбирать контрагентов и определять условия договоров, указанных в п. п. 3.3.2, 3.3.3, 3.4.1, 3.4.2.
26 января 2010 года Б. (принципал) был заключен договор N 01 с ООО «СДМ- Сервис» (агент) на обслуживание сооружения, по условиям которого агент обязался хранить и возвратить в сохранности принципалу переданное ему имущество, являющееся предметом заключенного между Б. и ООО «Союзагрокомплект-1» соглашения от 20 декабря 2010 года. Разделом 3 договора агент уполномочен совершать от своего имени, но за счет принципала, действия по заключению, изменению и расторжению договоров охранных услуг с организациями, имеющими лицензию на осуществление такого рода деятельности, договоры субаренды торговых мест (киосков), расположенных в границах объекта, договоры на оказание коммунальных услуг на объекте, а также иных разумно необходимых для нормальной эксплуатации и повышения качественных характеристик имущества работ и услуг; совершать действия, связанные с исполнением указанных договоров, в том числе выставлять счета, принимать исполнение, принимать и вносить оплату по договорам, принимать и предъявлять претензии по исполнению договоров. Агент уполномочен содержать объект в полной исправности, надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.
Принципал вправе своевременно до 10 числа текущего месяца получать доход от сделок, заключенных агентом в рамках полномочий, установленных п. п. 3.1.1 — 3.1.3 настоящего договора, в размере 40% от поступающих платежей в месяц (п. 4.1.1). Нежилые помещения приняты принципалом по акту приема-передачи 20 декабря 2010 года (л.д. 8-11 том 2).
Дополнительным соглашением от 18 сентября 2012 года к соглашению о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, ООО «Союзагрокомплект-1» и Б. установили обязанность ответчика предоставлять отчеты о получении прибыли за пользование имуществом и произведенных затратах по ремонту, содержанию и улучшению имущества ежеквартально (л.д. 238-240 том 2).
Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом по смыслу п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ все правомочия собственника осуществляются участниками общей собственности на основании соответствующего соглашения.
Порядок владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности сторон, определен соглашением о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности от 20 декабря 2010 года (л.д. 18-21 том 1).
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции при определении размера причитающейся истцу прибыли, обоснованно учел доходы от сдачи в аренду всего общего имущества, согласно заявленным истцом требованиям, за вычетом вознаграждения, причитающегося ООО «СДМ-Сервис» в объеме 40% от полученной арендной платы, и расходов, понесенных Б. на содержание общего имущества по соглашению об определении порядка владения и пользования общим имуществом, пропорционально доли истца в праве общей долевой собственности.
При определении размера затрат на содержание общего имущества, подлежащего вычету из суммы полученной прибыли, суд обоснованно учел затраты Б., связанные с исполнением договоров от 05 октября 2012 года N 143 и от 14 ноября 2012 года, заключенных между ООО «СДМ-Сервис» и ООО «РегионСнаб», на выполнение работ по установке пункта коммерческого учета тепла и теплоносителя, на монтаж отопления и установку электрокотлов в павильонах; затраты по аренде и техническому обслуживанию дизельной генераторной установки; затраты по оплате выполненных электромонтажных работ по запитке двух корпусов торгового комплекса; расходы ответчика по оплате тепловой и электрической энергии по договорам N N 1, 4, 5 от 01 октября 2012 года, заключенным между ООО «Союзагрокомплект-1» и ООО «Эксплуатационно-энергетическая служба «Союзагрокомплект-1»; затраты, связанные с исполнением договоров подряда N 1256 от 18 октября 2012 года и N 1683 от 14 марта 2013 года, заключенных между ООО «СДМ-Сервис» и ИП Д., по установке алюминиевых входных групп и изделий из алюминиевого профиля в павильонах; расходы, понесенные по договору от 03 декабря 2012 года, заключенному между ООО «СДМ-Сервис» и ООО «ПрогрессПром» на уборку территории от снега; затраты по охране имущества по договору с ООО ЧОО «Патруль-Плюс» от 01 декабря 2010 года N 65 и дополнительному соглашению к нему N 4.
При этом судом обоснованно не приняты в качестве затрат по содержанию общего имущества расходы Б. на оплату дополнительной охраны ООО ЧОП «АССОН-Охрана II» и уборку помещений по договору с ООО «Интегро». В связи с чем, задолженность Б. по соглашению об определении порядка владения и пользования общим имуществом сторон правомерно определена судом в размере ***копеек (л.д. 48-50, 64-97, 102-107, 109-111, 120-124, 131-133, 142-147, 154, 158, 160, 163, 166-168, 181-184, 186-188, 197-202, 207-212, 215-233 том 2, л.д. 13-14, 97-102, 105-112, 115-117, 120-121, 124-125, 133-135, 197-222, том 3).
Оснований не соглашаться с указанными выводами судебная коллегия не имеет, поскольку судом тщательно и всесторонне исследованы представленные сторонами доказательства, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Ссылки в апелляционной жалобе ООО «Союзагрокомплект-1» на выход суда за переделы рассматриваемых исковых требований при учете расходов ответчика, понесенных на обслуживание административного здания, подлежат отклонению судебной коллегией.
Предметом соглашения сторон от 20 декабря 2010 года является недвижимое имущество, принадлежащее сторонам на праве общей долевой собственности, а именно нежилые помещения — торговые павильоны N N 1, 2, 4, 5, нежилые здания — газовой котельной, трансформаторной подстанции, административное здание рынка строительных материалов, при этом пунктом 3.3.1 соглашения определено осуществление ответчиком правомочий по нему в отношении всего имущества в целом. Судом обоснованно учтено то обстоятельство, что по условиям соглашения от 20 декабря 2010 года прибылью признается денежная сумма, полученная путем вычитания из суммы всего дохода издержек, понесенных Б. в связи с осуществлением правомочий по управлению всем общим имуществом. Поэтому судом был установлен размер доходов от сдачи в аренду всего недвижимого имущества, включая административное здание, и размер расходов ответчика на содержание всего общего имущества. В связи с чем, представленные ответчиком затраты на обслуживание административного здания обоснованно учеты судом.
Доводы жалобы ООО «Союзагрокомплект-1» о необоснованном учете затрат по установке входных групп ИП Д., которые, по мнению истца, должны нести арендаторы общего имущества, не могут быть приняты судебной коллегией.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Как следует из п. п. 1.4 договоров аренды, заключенных ООО «СДМ-Сервис» с арендаторами частей нежилых помещений N 1, 2, 4, 5, передаваемые в аренду помещения пригодны для использования по назначению, их техническое состояние соответствует характеристикам, указанным в техническом паспорте (л.д. 62-224 том 2). В связи с чем расходы ответчика по приведению павильонов в пригодное состояние для сдачи их в пользование арендодателям, осуществляющим деятельность по торговле, правомерно учтены судом в качестве необходимых. Кроме того, данные расходы отвечают цели, установленной соглашением сторон от 20 декабря 2010 года, — увеличение конкурсной массы истца, к которой относится получение арендной платы (п. 2.2).
Не принимаются судебной коллегией ссылки истца на необоснованный учет судом расходов по аренде и обслуживанию дизельной генераторной установки. Пунктом 3.4.2 соглашения сторон о порядке владения и пользования общим имуществом установлено, что ответчик обязана нести бремя содержания имущества, в том числе путем заключения договоров на капитальный и текущий ремонт, оказание коммунальных услуг, иных разумно необходимых для нормальной эксплуатации и повышения качественных характеристик имущества работ и услуг. В качестве обязанности арендодателя п. п. 3.2 договоров аренды, заключенных ООО «СДМ-Сервис» с арендаторами частей помещений, предусмотрен контроль подачи электроэнергии на торговое место. Ответчиком представлены в материалы дела обращения 000″СДМ-Сервис» к истцу, в прокуратуру с указанием на возникшие препятствия в пользовании электроэнергией, требование арендаторов об устранении нарушений по отключению отопления. Также судом приняты во внимание показания свидетеля М.А.В.., пояснившего о наличии перебоев в поставке электроэнергии. При этом вопреки доводам апелляционной жалобы, свидетель пояснил, что знает ситуацию, поскольку курирует деятельность своего сына, являющегося арендатором помещения. Свидетельские показания давались М.А.В. исходя из известных ему обстоятельств, при этом наличие у него доверенности на представление интересов сына, не лишает его показания достоверности(л.д. 126-130, 169, 224-225 том 3).
Доводы апелляционной жалобы ООО «Союзагрокомплект-1» о необоснованном учете судом расходов по оплате коммунальных услуг, обязанность по оплате которых должна лежать на ООО «СДМ-Сервис», противоречат условиям договора на обслуживание сооружения от 26 января 2010 года, заключенному Б. с ООО «СДМ-Сервис», согласно п. 1.1.2 которого агент обязался за вознаграждение от своего имени, но за счет принципала совершать действия в отношении объекта. При этом ответчиком подтверждено несение расходов на оплату коммунальных услуг.
Доводы истца о том, что расходы в размере *** рублей по уборке снега необоснованно приняты судом, поскольку в приложении к договору на оказание услуг по уборке снега указана площадь территории рынка строительных материалов, которая не передавалась ответчику по соглашению, не являются основаниями к отмене решения суда.
Согласно уточненным актам приема оказанных услуг от 07 декабря 2012 года, 09 января 2013 года, 28 января 2013 года, 10 и 13 марта 2013 года по договору от 03 декабря 2011 года, заключенным между ООО «СДМ-Сервис» и ООО «ПрогрессПром», механизированная уборка территории и вывоз снега осуществлены согласно прилагаемой схеме, из которой усматривается, что услуги оказаны на прилегающей территории к павильонам, административному зданию и рынку. Данные услуги на прилегающей к объектам общей собственности сторон территории, отвечают требованиям п. 3.4.2 договора от 20 декабря 2010 года, по условиям которого ответчик обязана нести бремя содержания имущества путем заключения договоров на разумно необходимые для нормальной эксплуатации и повышения качественных характеристик имущества работ и услуг (л.д. 97-102 томЗ).
Доводы апелляционной жалобы Б. об обоснованности затрат по оплате услуг ООО ЧОП «АССОН-Охрана», поскольку принадлежащие на праве общей собственности объекты недвижимого имущества нуждались в дополнительной охране обоснованно отклонены судом первой инстанции. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств существовании реальной опасности причинения ущерба общему имуществу участников соглашения от 20 декабря 2010 года.
Не могут быть приняты судебной коллегией ссылки в апелляционной жалобе Б. на необоснованное исключение судом из состава издержек затрат на уборку помещений согласно договору с ООО «Интегро» и приложению к нему, определяющему расположение помещений, в которых осуществлялась уборка.
Как следует из договора оказания услуг N 29/12-У, заключенного 29 декабря 2011 года ООО «СДМ-Сервис» и ООО «Интегро», уточнений в акты и счет-фактуры, услуги по уборке оказаны исполнителем во внутренних помещениях административного здания рынка строительных материалов площадью 520 кв. м. Поскольку помещения площадью 520 кв. м не передавались ответчику по соглашению о порядке владения и пользования общим имуществом, а других доказательств, свидетельствующих об относимости затрат к содержанию общего имущества сторон, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно посчитал затраты Б. по указанному договору не относимыми к существу рассматриваемого спора (л.д. 77-91, 151-152 том 3).
Доводы апелляционных жалоб не могут служить основаниями для отмены правильного судебного решения, поскольку они по существу не опровергают выводов суда, а направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, оснований для которой не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 28 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Союзагрокомплект-1», Б. — без удовлетворения.